45家長租公寓“爆雷”新年度行業(yè)洗牌加劇

2019年，長租公寓行業(yè)進(jìn)入洗牌期。在部分頭部長租公寓品牌加緊擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，年內(nèi)亦有45家長租公寓“爆雷”，深陷運(yùn)營危機(jī)。

對于長租公寓2020年及未來的發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該行業(yè)必定會(huì)向更規(guī)范的方向發(fā)展，未來“良幣”將驅(qū)除“劣幣”。不過，2020年，中小型長租公寓機(jī)構(gòu)也將進(jìn)入到真正的“寒冬”，建議專注修煉內(nèi)功，謹(jǐn)慎擴(kuò)大規(guī)模。

上海長租公寓市場風(fēng)波迭起

2019年底，上海長租公寓市場風(fēng)波不斷。

12月18日，上海市公安局浦東分局發(fā)布“鑫聚財(cái)公司”案件偵辦情況通報(bào)稱，12月3日，警方對“鑫聚財(cái)公司”實(shí)際控制人孫某元等4名犯罪賺疑人依法采取刑事拘留強(qiáng)制措施。

該通報(bào)顯示，2015年3月起，“鑫聚財(cái)”在未經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的情況下，設(shè)立“鑫聚財(cái)”線上理財(cái)平臺(tái)，以承諾支付8%至14%不等的高額收益為餌，用銷售理財(cái)產(chǎn)品的方式實(shí)施非法集資犯罪活動(dòng)，且存在項(xiàng)目虛假，自融、自用等情況。《華夏時(shí)報(bào)》記者從上海相關(guān)人士處得知，案情通報(bào)中提及的“孫某元”即上海淶潤實(shí)業(yè)有限公司法人孫元元。而房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂對媒體表示，“鑫聚財(cái)公司”是長租供應(yīng)鏈金融的P2P公司，通過鑫聚財(cái)平臺(tái)融資的錢投資去向?yàn)樵礈Z國際公寓。

據(jù)源淶國際官網(wǎng)，其運(yùn)營主體為上海源淶實(shí)業(yè)有限公司，成立于2013年，聚焦于分散式中高端公寓。一家招聘網(wǎng)站的信息顯示，源淶國際“歷經(jīng)5年多的高速發(fā)展已經(jīng)成為中國領(lǐng)先的高端公寓資產(chǎn)管理商。超過100億元管理資產(chǎn)規(guī)模，現(xiàn)有房源1000套，2019年將增至3000套”。啟信寶資料顯示，實(shí)控人孫元元的直接持股比例為35.27%。

2019年12月20日下午，《華夏時(shí)報(bào)》記者趕到位于上海市徐匯區(qū)天華信息科技園B幢9層的源淶國際總部，發(fā)現(xiàn)電梯無法直達(dá)9樓，同時(shí)8樓至9樓的樓梯也被封閉。“他們還欠著我們的錢呢。”一名保安向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說，因?yàn)樵礈Z國際拖欠了數(shù)月的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)，所以園區(qū)物業(yè)公司已于12月6日封閉該樓層出入口。

據(jù)悉，源淶國際此前有近百名員工在此辦公。有前員工反映， 自2019年8月份以來，公司就陷入資金困境，之后不少員工陸續(xù)離職。在此期間，也開始有房東在源淶國際的官方微博上留言稱未能按時(shí)拿到租金或是押金無法退還。天眼查顯示，目前源淶公司作為被告方，已涉及近百起開庭公告，大部分案由為“合同糾紛”。有房東告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，在業(yè)主電話查詢或上門咨詢房租情況時(shí)，孫元元及其他源淶國際的主要負(fù)責(zé)人也曾回復(fù)過安撫消息，但事情還未解決就不再繼續(xù)回復(fù)了。

無獨(dú)有偶，2019年11月在納斯達(dá)克成功上市的“國內(nèi)長租公寓第一股”青客公寓，2019年底也因?yàn)橥锨纷饨稹⒕芨堆航?、單方面要求房東調(diào)低租金、減免租金而遭到眾多房東的投訴、維權(quán)。

在新浪旗下消費(fèi)者服務(wù)平臺(tái)“黑貓投訴”上，《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，截至2019年12月31日，網(wǎng)友對于青客的投訴量已達(dá)1952條。近期，不少房東已經(jīng)來到位于上海市徐匯區(qū)龍華中路596號(hào)A座16樓的青客總部進(jìn)行交涉。

有房東告訴記者，據(jù)青客工作人員對他們解釋，最近多部門要求對長租公寓“高進(jìn)低出”房源進(jìn)行監(jiān)管，加之青客11月份上市后也需要扭轉(zhuǎn)房源上的虧損情況，因而公司才會(huì)將“倒掛房源”羅列，由工作人員挨個(gè)致電征詢是否愿意降價(jià)。但在記者加入的房東維權(quán)群中，絕大部分房東表示拒絕了青客的要求：“沒義務(wù)。”

對此，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士直言，延期退款說明青客的資金壓力較大。這可能導(dǎo)致房東未來不愿將房委托給青客出租運(yùn)營，租客也擔(dān)心受影響而不再選擇入住青客。在記者加入的房東維權(quán)微信群中，已有房東強(qiáng)調(diào)今后不會(huì)再選擇青客，而是會(huì)傾向自如這種規(guī)模更大、發(fā)展更久的長租公寓品牌，認(rèn)為“會(huì)更安全一些”。

洗牌加速，市場分化明顯

值得注意的是，上海之外，2019年已有多家長租公寓機(jī)構(gòu)陷入資金困局或是無法繼續(xù)經(jīng)營，市場洗牌加速。

房東東根據(jù)各大媒體及公開信息統(tǒng)計(jì)，從2017年至目前共有69家長租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營。在2019年53家出現(xiàn)問題的長租公寓中，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家?！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，這其中杭州無疑是“重災(zāi)區(qū)”。整個(gè)2019年，位于杭州的樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。

克而瑞“地新引力”指出，多家長租公寓企業(yè)因?yàn)?ldquo;高買低賣”、盲目擴(kuò)張等問題導(dǎo)致資金鏈斷裂，以破產(chǎn)跑路收尾。而普遍、過度依賴“租金貸”的金融方式來解決擴(kuò)張的資金問題，更是長租公寓“爆雷”的重要原因。

不過，令人欣慰的是，長租公寓的危機(jī)頻繁爆發(fā)，已經(jīng)引起相關(guān)部門的高度重視，多個(gè)城市相繼出臺(tái)住房租賃政策、加強(qiáng)監(jiān)管。

2019年9月，南京四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為防范市場金融風(fēng)險(xiǎn)的通知》，要求實(shí)行租金銀行托管、不得強(qiáng)制遷入租賃消費(fèi)貸款等12項(xiàng)監(jiān)管措施;11月26日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合市金融辦、人行杭州中心支行正式對外發(fā)布了《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)》，明確“托管式”住房租賃企業(yè)須在租賃資金專用存款賬戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險(xiǎn)防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等;12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對采取“高進(jìn)低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)，在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

而在2019年11月28日，住建部部長王蒙徽在《中國紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)》上撰文直指長租亂象，指出在專項(xiàng)整治期間，全國共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)8萬多家，查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機(jī)構(gòu)1萬余家，通報(bào)違法違規(guī)案例8000余起，有效遏制住房租賃中介行業(yè)亂象，凈化住房租賃市場環(huán)境。接下來，還將成立專班負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治，加強(qiáng)市場監(jiān)管和制度建設(shè)，足見國家對于住房租賃市場的重視以及凈化市場的決心?？梢灶A(yù)見，曾經(jīng)野蠻生長的長租公寓市場將迎來全面監(jiān)管。

目前，對于長租公寓2020年及未來的發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士普遍樂觀，認(rèn)為行業(yè)必定會(huì)向更規(guī)范的方向發(fā)展，未來“良幣”將驅(qū)除“劣幣”，今后的公寓行業(yè)兩極化將會(huì)愈加嚴(yán)重。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，越是頭部正規(guī)的長租公寓企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營規(guī)范、資金雄厚、管理能力較強(qiáng)將越能夠在這個(gè)市場生存下來，而那些自身資金實(shí)力、盈利能力不足的長租公寓企業(yè)則會(huì)逐漸被市場所淘汰。

全靂認(rèn)為，接下來優(yōu)勝劣汰，只有控制好成本、管理好資金、運(yùn)營能力優(yōu)秀的企業(yè)才能在行業(yè)寒冬中存活下來。2020年起，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規(guī)模，對于住房租賃市場供給將形成不小的沖擊，中小公寓企業(yè)應(yīng)提前預(yù)警，選擇合適的應(yīng)對策略或者轉(zhuǎn)型。

作為當(dāng)前市場份額最高的分散式長租公寓品牌，自如CEO熊林此前對外表示，整個(gè)長租公寓行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入精耕期，從業(yè)者們也需要更多的耐心投入到其中。自如目前和未來一段時(shí)間的首要任務(wù)一定是深耕企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)、技術(shù)、團(tuán)隊(duì)，不會(huì)急于啟動(dòng)IPO。《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，近期自如旗下第一款合租產(chǎn)品“自如友家”已升級至6.0版本“ZHOME”，正加速對更高居住品質(zhì)的追求。

(本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道)