發(fā)力五大城市群 新型城鎮(zhèn)化助推碧桂園再創(chuàng)佳績

“滄海橫流，方顯英雄本色。”2019年，在政策與市場的雙重作用下，中國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已漸趨白熱化，TOP10排位出現(xiàn)了令業(yè)界始料未及的變化，只有龍頭的地位依舊穩(wěn)固。根據(jù)2020年1月6日碧桂園集團發(fā)布的2019年1-12月銷售業(yè)績公告，2019年，碧桂園的權益銷售金額在2018年5018.8億元的基礎上再創(chuàng)新高，達到5522億元，穩(wěn)步增長10.03%。

而在操盤金額及全口銷售金額這兩個榜單上，碧桂園依然保持著難以撼動的領先優(yōu)勢，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)領先。

有研究顯示，因城施策已進入到了不同城市尋求不同政策組合的發(fā)展階段，城市間房地產(chǎn)市場發(fā)展階段分化明顯。2019年成交表現(xiàn)良好的主要聚集在一線、強二線和長、珠三角經(jīng)濟實力較強的三四線城市。而碧桂園多年來致力于構造的穩(wěn)健合理城市布局在2018年、2019年已基本完成，并與市場熱點高度吻合，為2019年的業(yè)績突破打下了堅實基礎。

高盛在一篇研報中表示，碧桂園已成為了一個真正意義的“全國性”房地產(chǎn)開發(fā)商，但公司的價值一直未被市場廣泛認可。高盛預計，在中國100大城市以外，會有三四萬億的房地產(chǎn)銷售市場存在，這將給碧桂園帶來更多的增長空間。此外，政府推動就地城鎮(zhèn)化和農(nóng)村土地改革的動作將是一個長期的過程，也有利于碧桂園的發(fā)展。

權益銷售金額再創(chuàng)新高

不同于2016、2017年行業(yè)規(guī)模的大幅提升，2018年以來，地產(chǎn)行業(yè)由高速增長向平穩(wěn)增長過渡。2019年，在中央明確“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標定調(diào)下，行業(yè)整體規(guī)模增速更是較前兩年顯著放緩。

為適應市場調(diào)整、防范市場風險沖擊，房企總體戰(zhàn)略仍以求穩(wěn)為主。身為行業(yè)的頭部企業(yè)，碧桂園已在2019年率先實現(xiàn)了由高速擴張向平穩(wěn)健康增長的高質量發(fā)展戰(zhàn)略轉向。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年，碧桂園準備了4820億元的權益可售貨量，隨著新項目的陸續(xù)入市和銷售節(jié)奏的有序推進，該公司保持了單月銷售額穩(wěn)定持續(xù)增長的良好勢頭，7-11月的銷售額分別為425.7億元、468.3億元、515.8億元、567.6億元、601.5億元。僅僅是前11個月,碧桂園累計實現(xiàn)的權益合同銷售金額就已達5398.4億元,同比增長10.2%，超過2018年全年的5018.8億元。

據(jù)了解，截至2019年中期碧桂園已落子中國內(nèi)地31個省、自治區(qū)、直轄市共1235個縣鎮(zhèn)的2000多個項目，是行業(yè)內(nèi)布局廣泛的房企。充裕的可售資源、全國性業(yè)務布局和高效的執(zhí)行力使碧桂園能夠及時抓住市場輪動帶來的機遇，在嚴峻的市場環(huán)境和高達5000億元的銷售基數(shù)上再次實現(xiàn)新突破。

實際上，自2017年以來，碧桂園已經(jīng)連續(xù)三年穩(wěn)居行業(yè)銷售榜首，充分體現(xiàn)了公司穿越周期、穩(wěn)健如一的強大戰(zhàn)略定力和發(fā)展實力。

在克而瑞看來，目前行業(yè)保持長期平穩(wěn)發(fā)展的市場環(huán)境已趨于明朗。展望2020年，在“房住不炒”的主基調(diào)下，行業(yè)政策調(diào)控難有實質性松動，我國房地產(chǎn)行業(yè)也仍將面臨考驗?？简炘谟?，進入房地產(chǎn)市場后半場，房企已經(jīng)不能一味追求規(guī)模擴張，發(fā)展重點也逐步由“增量”轉向“提質”，企業(yè)整體的目標增速也將趨緩。未來，市場的比拼將歸于房企的城市布局、品牌效應、產(chǎn)品品質、經(jīng)營管理效率等因素，這也將決定房企的可持續(xù)發(fā)展力。而伴隨著行業(yè)增速的放緩，房地產(chǎn)市場新一輪洗牌加速進行，企業(yè)內(nèi)部的分化格局將會得到延續(xù)。

資源稟賦優(yōu)勢突出的頭部企業(yè)依然會是行業(yè)分化的受益者。海通證券認為，未來5年，中國年均新增城鎮(zhèn)住宅需求將保持在12.3億平方米上下，考慮居民購買力提升帶來的房價上漲能力和高端改善等，從總銷售額看，頭部企業(yè)所面臨的市場空間依舊可觀。而碧桂園聚焦三四線、鞏固一二線，戰(zhàn)略布局清晰，土地儲備對應的可售貨值充分，足以支持公司未來四年的發(fā)展，合伙人機制、人才儲備戰(zhàn)略等都為公司的快速發(fā)展奠定了制度的基礎。

城市布局進一步優(yōu)化 后勁十足

隨著“因城施策”政策的深入，區(qū)域調(diào)控的風險系統(tǒng)也相應上升，廣泛而均衡的布局成為了龍頭房企們平滑周期、確保業(yè)績增長的壓艙石之一。據(jù)了解，目前碧桂園的項目已遍布內(nèi)地31個省(直轄市、自治區(qū))的200多個地級市，如此廣泛的布局，幾乎可以對抗所有區(qū)域調(diào)控風險。值得一提的是，在廣泛的布局中，該公司將重心聚焦在了粵港澳大灣區(qū)和長三角等產(chǎn)業(yè)及人口集中的國家級政策城市群。

根據(jù)碧桂園的中報數(shù)據(jù)，截至2019年6月底，該公司的權益可售資源合計2.78萬億元，75%的權益貨值位于中國五大城市群(長三角/江浙滬皖，廣東省，環(huán)渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝)，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，94%位于人口流入?yún)^(qū)域。公司項目數(shù)量合計2381個，其中廣東有498個，長三角(江蘇、上海、浙江、安徽)645個，合計擁有的項目數(shù)量占據(jù)總量的半壁江山。就粵港澳大灣區(qū)而言，碧桂園在這一區(qū)域的土地儲備已可媲美深耕廣東的中型房企，2019年中期已獲取權益可售貨值3467億元，潛在權益可售貨值5519億元，合計接近9000億元的貨值，發(fā)展空間巨大。

億翰智庫認為，2019初發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》以及長三角區(qū)域一體化發(fā)展的國家戰(zhàn)略明確了城鎮(zhèn)化的趨勢不可逆，并且城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)向城市群轉變，依托高鐵、高速路、城市軌道交通等，縮短城市與城市、城市與郊區(qū)的時空距離。在這樣的大背景下，重點布局這兩大城市群的企業(yè)長期內(nèi)將會更加受益。

從銷售數(shù)據(jù)來看，這些強二三四線城市也表現(xiàn)出了不容小覷的潛力。2019年前10月，碧桂園權益合同銷售額排在前10位的城市分別為鄭州、佛山、蘇州、廣州、惠州、東莞、貴陽、鎮(zhèn)江、清遠、昆明，絕大部分是位于粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，僅僅這10個城市就占了該公司前10月權益銷售額的22.8%。

也因此，高盛才會強調(diào)碧桂園廣泛布局的價值一直未被市場廣泛認可。高盛表示，碧桂園一直在優(yōu)化其地理分布，充分利用中國正在進行的城鎮(zhèn)化，從而使當前可售資源的分布符合人口遷移趨勢，這為公司長期贏得全國市場奠定了堅實的基礎。

中銀國際也認為外界低估了三四線城市的發(fā)展后勁，因為最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，低線城市的供求狀況相當健康，銷售單價增長率在各線城市中仍然領先。自1998年以來，在低線城市建造的商品房只覆蓋了40%的人口，而在高線城市，這一比例是60%。雖然每年200多萬人從低線城市遷移到高線城市，但低線城市人口實際上仍在增長。

有分析人士表示，在城鎮(zhèn)化的時代浪潮下，對于不斷變換的市場，碧桂園已經(jīng)展現(xiàn)出了如魚得水的能力，而聚焦核心城市群、高能級城市的均衡布局，也將繼續(xù)為公司的持續(xù)健康發(fā)展保駕護航。

除了全國布局的不斷優(yōu)化外，精干、高效的組織架構也為碧桂園不斷突破成長極限提供了必要的制度保障。在12月2日的碧桂園集團管理會議上，碧桂園集團總裁莫斌表示，一年來，公司持續(xù)提升全周期綜合競爭力，變革管理制度，優(yōu)化組織結構，通過推行縱向輪崗、建立責任共同體等舉措，逐步強化總部精干高效、區(qū)域做強做優(yōu)、項目做一成一的三級管控體系。這些舉措有效提升了碧桂園對于周期和市場調(diào)整的應變能力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展激活了內(nèi)生動力。