超10城出臺(tái)穩(wěn)樓市新政：為房企減壓，還沒(méi)有“救市”之舉

受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)諸多行業(yè)發(fā)展均受到一定的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著開(kāi)復(fù)工推遲、銷售交易量頓減帶來(lái)的收入壓力，同時(shí)疊加償債高峰期到來(lái)，房企資金鏈進(jìn)一步承壓。在確保“堅(jiān)決完成今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)”基礎(chǔ)上，加之10余省市房地產(chǎn)政策松動(dòng)，也使大家回到是否會(huì)“刺激樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的疑問(wèn)上。

受疫情影響房企現(xiàn)金流承壓

“2020年左右是償債高峰，又正好碰到疫情，銷售回款一下子就減少了，資金壓力肯定是一大考驗(yàn)。目前就通過(guò)節(jié)流、融資等緩解壓力。”某TOP30房企人士表示。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企債券(包括海外債)償還總規(guī)模為7493.9億元，2021年償還規(guī)模將超萬(wàn)億至10496.2億元(公司債規(guī)模達(dá)4438.8億元，海外債規(guī)模達(dá)3174.3億元)，2022年行業(yè)償還規(guī)模開(kāi)始回落，但仍高達(dá)7350億。

而疊加疫情帶來(lái)的銷售回款聚減，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金壓力進(jìn)一步加劇。

有開(kāi)發(fā)商人士表示，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，原來(lái)的春節(jié)檔受疫情影響基本“報(bào)廢”，對(duì)企業(yè)而言，短期影響之一就是現(xiàn)金流，銷售停擺造成資金缺口。對(duì)于資金緊張的房企而言，壓力會(huì)更大。加之目前工地復(fù)工時(shí)間不明確，工程無(wú)法復(fù)工、線下售樓處關(guān)閉轉(zhuǎn)線上蓄客，經(jīng)營(yíng)節(jié)奏不好安排。不過(guò)前述人士指出，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情蔓延有一定影響，但總體來(lái)看，需求仍在，購(gòu)房時(shí)間會(huì)朝后推遲。

但這也給一些高周轉(zhuǎn)的企業(yè)帶來(lái)挑戰(zhàn)。中指研究院認(rèn)為，疫情爆發(fā)之后，房企短期流動(dòng)性問(wèn)題備受關(guān)注，尤其是一些高周轉(zhuǎn)企業(yè)，其依托“拿地快、開(kāi)工快、開(kāi)盤快、去化快”的傳統(tǒng)操作受阻，對(duì)資金鏈的彈性帶來(lái)考驗(yàn)，需重點(diǎn)關(guān)注疫情的持續(xù)時(shí)間，調(diào)整優(yōu)化項(xiàng)目資產(chǎn)，做好資金周期管理。

出臺(tái)政策以扶持房企為主

還未出現(xiàn)“刺激樓市”新政

可以看到的是，在疫情持續(xù)期間，已有不少城市出臺(tái)新政扶持企業(yè)應(yīng)對(duì)疫情。

“目前還沒(méi)有看到‘干貨’，多以緩解房企現(xiàn)金流為主，主旨為了給房企減輕壓力，但需求端的刺激政策還沒(méi)有。”前述某TOP30房企人士說(shuō)道。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有無(wú)錫、廈門、衡陽(yáng)、福州等地相繼出臺(tái)政策支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，濟(jì)南、西安、杭州、上海、天津、南昌、南京、浙江等省市出臺(tái)土地新政應(yīng)對(duì)疫情，部分城市明確土地款可申請(qǐng)延期或分期繳付。

其中，福州市發(fā)布《有效應(yīng)對(duì)疫情促進(jìn)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)平穩(wěn)發(fā)展措施》，10條措施在延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納期限的同時(shí)，明確加大信貸支持力度，降低企業(yè)融資成本，對(duì)還貸困難的企業(yè)給予展期或續(xù)貸。

湖南省衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局則于2月14日出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策(試行》，實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼，同時(shí)擴(kuò)大人才購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)象范圍;降低開(kāi)發(fā)企業(yè)土地資金使用成本;容缺辦理相關(guān)審批手續(xù)等。

同日，福建省廈門市發(fā)布的《關(guān)于積極應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干工作要求》則提出，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金支持力度、確保購(gòu)房者公積金貸款及時(shí)發(fā)放、長(zhǎng)租公寓適當(dāng)減免租金等九方面促進(jìn)廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前而言，已進(jìn)入一手抓疫情防控，一手抓發(fā)展的階段。中共中央政治局常委會(huì)在研究部署疫情防控工作的同時(shí)，也明確堅(jiān)決完成今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，目前出臺(tái)的政策主要針對(duì)受疫情影響比較大的企業(yè)以及居民，采取扶持性的政策。比如開(kāi)工、竣工、房屋交付、土地出讓金繳納、降低房企融資成本等方面。目前，疫情對(duì)購(gòu)房者個(gè)人的實(shí)質(zhì)性影響尚未顯現(xiàn)，需求端的“救市”政策尚未出臺(tái)，后續(xù)是否會(huì)發(fā)布還得繼續(xù)觀察。

“從限購(gòu)限價(jià)方面而言，在因城施策的基調(diào)下，后續(xù)各個(gè)地方政府可自行決定。在房住不炒的總基調(diào)下，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)‘三穩(wěn)’(穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期)，實(shí)行一城一策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任。”李宇嘉說(shuō)道。

是否會(huì)出臺(tái)政策刺激樓市?

在確保“堅(jiān)決完成今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)”的基礎(chǔ)上，加之10余省市房地產(chǎn)政策松動(dòng)，也使大家回到是否會(huì)“刺激樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的疑問(wèn)上。

“目前，各地出臺(tái)的政策主要是緩解房企的現(xiàn)金流壓力，主要是扶持企業(yè)，還沒(méi)有正經(jīng)發(fā)布‘救市政策’，但我認(rèn)為放寬限購(gòu)、限售、降低按揭利率等是可以期待的。主要還是一城一策為主，一線或者重點(diǎn)二線城市的限購(gòu)限貸放寬比較困難。”某開(kāi)發(fā)商人士指出。

同策研究院首席分析師張宏偉的觀點(diǎn)認(rèn)為，“后續(xù)肯定還會(huì)有更多的城市出臺(tái)定向?qū)捤傻拇胧﹣?lái)企穩(wěn)樓市。目前肺炎疫情持續(xù)，短期而言，2~4月份均會(huì)受疫情影響，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量、網(wǎng)簽備案量而言影響較大，因此后續(xù)各地政府會(huì)出臺(tái)一些定向措施使整個(gè)樓市的交易量可以得到迅速?gòu)?fù)蘇和啟動(dòng)。”

“銷售受挫，加之企業(yè)資金鏈壓力比較大，一些企業(yè)也開(kāi)始通過(guò)降價(jià)促銷等手段加速回款，來(lái)解決經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流等問(wèn)題。在量?jī)r(jià)方面，我認(rèn)為二季度三季度受疫情影響較大的城市在以價(jià)換量的基礎(chǔ)上，交易量會(huì)有恢復(fù)性上漲。”張宏偉說(shuō)道。

但是受訪的業(yè)內(nèi)人士均普遍認(rèn)為，疫情過(guò)后，成交量會(huì)企穩(wěn)復(fù)蘇，但在房住不炒以及“三穩(wěn)”基調(diào)下，房?jī)r(jià)大幅度反彈的可能性較小。

中指研究院認(rèn)為，在疫情影響下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，金融環(huán)境更加積極。2月初，央行釋放積極的貨幣信號(hào)，人行等五部門出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金配置形成一定程度上的利好，融資窗口正在打開(kāi)。此外，2月3日、4日，中國(guó)人民銀行連續(xù)兩天累計(jì)投放1.7萬(wàn)億流動(dòng)性來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心，使包括房企在內(nèi)的各行各業(yè)看到擴(kuò)“融”的希望。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受中新網(wǎng)采訪時(shí)指出，目前房地產(chǎn)已對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展產(chǎn)生了一定牽制作用。

其表現(xiàn)在于，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的凈貢獻(xiàn)已由正轉(zhuǎn)負(fù)，高房?jī)r(jià)已對(duì)整體住戶部門的消費(fèi)和生計(jì)形成“擠出”，房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展已經(jīng)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡并阻礙了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要風(fēng)險(xiǎn)源。

倪鵬飛認(rèn)為，近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控剛剛?cè)〉贸醪叫Ч?。如果通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施刺激政策，不但不能對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行，還會(huì)使以上問(wèn)題再轉(zhuǎn)向惡化。