繼物業(yè)后 綠城欲分拆代建業(yè)務上市

繼從事物業(yè)管理的綠城服務上市之后，又一個冠以“綠城”二字的資本平臺浮出水面。

2月28日晚間，綠城中國(03900.HK)公告，建議分拆綠城管理并于聯交所主板獨立上市，并緊隨其后發(fā)布招股書。

綠城管理以開發(fā)代建、金融服務、知識分享為核心業(yè)務，是國內規(guī)模最大的房地產代建公司，同時是綠城中國輕資產板塊中重要的業(yè)務。

作為近幾年為綠城中國銷售貢獻較大的業(yè)務板塊，綠城管理上市一直備受市場關注。分拆完成后，綠城管理將繼續(xù)為綠城中國的附屬公司，綠城中國將繼續(xù)將綠城管理的所有資產、負債和收益表項目合并入賬。

根據綠城管理招股書，綠城管理董事會由8名成員組成，其中執(zhí)行董事2名，分別為行政總裁李軍、林三九，非執(zhí)行董事3名，分別為董事會主席郭佳峰、張亞東、劉文生。三位獨董為林治洪、丁祖昱、陳仁君。其中，李軍、林三九分別現任綠城管理集團董事、總經理及執(zhí)行總經理，郭佳峰、張亞東、劉文生3人均為綠城中國執(zhí)行董事，另外，張亞東還任職綠城中國董事會主席、行政總裁，郭佳峰任職綠城中國執(zhí)行總裁。

首家代建上市公司

得益于綠城多年累積的品牌知名度，綠城管理過去幾年銷售規(guī)模逐漸遞增。

公開資料顯示，綠城中國首個代建業(yè)務始于2008年，當時接手政府項目開始進入該領域。2010年，綠城中國正式接觸商業(yè)代建，接手了一個名為“瑞安玉園”的項目。

根據中國指數研究院數據，綠城管理是中國房地產市場最大的代建公司，規(guī)模為第二大市場對手的兩倍以上。目前地產行業(yè)內，擁有代建業(yè)務的包括綠城、濱江、建業(yè)、雅居樂等房企。

經過了多年發(fā)展的綠城管理，已初具規(guī)模。2017年，綠城管理的銷售規(guī)模達到430億;2018年上升為552億元;2019年，該數字進一步提升至664億元，對應的合同銷售面積約505萬平方米。

招股書數據顯示，截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建筑面積為6850萬平方米。其中，一二線城市管理面積為2812.3萬平方米，三四線的管理面積為4004.4萬平方米。

根據戴德梁行估算，上述代建項目已有估計總銷售價值約3570億元。

鑒于代建業(yè)務的輕資產屬性，綠城管理的凈利潤率明顯高于公司的房地產開發(fā)主業(yè)。

根據招股書，2017年、2018年及2019年前九個月，綠城管理分別實現營業(yè)收入10.16億元、14.81億元及15.13億元，期內所得利潤為2.57億元、3.63億元、2.96億元。以此計算，綠城管理凈利潤率分別為25.2%、24.5%、19.56%。

總體而言，綠城管理凈利潤率超過20%，同期，行業(yè)開發(fā)商平均凈利潤率在10%左右。

綠城管理總經理李軍此前公開表示，綠城管理IPO早在2017年便啟動，2018年3月，綠城中國董事會審批同意了綠城管理的上市計劃，但隨后壽柏年清空綠城中國股份，當時為了保證交易，暫停了綠城代建業(yè)務的上市，直到2019年重啟。

代建業(yè)務有望達萬億規(guī)模

房地產的代建業(yè)務，是指由合作方提供土地及相應資金，代建公司提供管理團隊，負責前期規(guī)劃設計、后續(xù)建設、營銷、品牌輸出及物業(yè)管理等。綠城管理招股書顯示，該公司無需為項目投入大量財務資源。

近些年，房企拿地成本越來越高，而代建則無需通過招拍掛拿地，因而其優(yōu)勢在于不需要大規(guī)模資金投入的情況下就能擴大規(guī)模。

根據綠城管理招股書，2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，綠城管理的一年內到期銀行及其他借款分別為1000萬元、1000萬元及0。

沒有財務杠桿又具備較高盈利能力的綠城管理，在綠城集團內部被視為“獨角獸”。李軍曾公開表示，未來代建業(yè)務將有望占到地產行業(yè)10%的市場份額，達到萬億元的市場規(guī)模。

不過，代建業(yè)務不是誰都能分一杯羹的領域，企業(yè)必須要有成熟的業(yè)務體系和穿越政策周期的核心操盤能力。

“龍頭房企發(fā)展成熟，擁有良好的品牌和成熟的產品線，這些大公司不需要代建企業(yè)的介入。而很多地方性小房企擁有土地資源，但開發(fā)能力和資金實力有限，產品無法產生溢價。在這樣的背景下，綠城管理就有了很大的市場。”李軍說。

近年來，隨著大型房企向二三四五線城市的不斷下沉滲透，對于當地中小房企降維打擊的效果十分顯著。

云南省一位本地小型房企老板林向東(化名)向第一財經表示：“比如一個項目，如果我們公司自己開發(fā)銷售，可能只能掙幾千萬;但如果換一家銷售整合能力強的公司來操盤，就可以賺一個億。”據悉，他的公司手上正有一個項目想要引入品牌管理方。

不過，代建業(yè)務也有自己的經營壓力，比如拓展優(yōu)質項目，就難度不小。一位業(yè)內高層告訴記者：“很多小開發(fā)商可以通過讓渡部分項目股權即可與大開發(fā)商合作，繼而借助品牌優(yōu)勢進行項目開發(fā)合作，甚至可以讓渡給大開發(fā)商操盤權。輕資產模式是成立的，但是實際上也是與眾多主流開發(fā)商競爭。”

即便如此，相對于資金占用量較大且杠桿比重較高的開發(fā)業(yè)務，資本市場對于代建這種安全邊際較高的業(yè)務十分青睞，這一點，從物業(yè)管理上市后取得了遠高于開發(fā)業(yè)務的估值，便可見一斑。

在綠城管理之前，從事物業(yè)管理的綠城服務(02869.HK)已經率先實現了上市。截至2月28日收盤，綠城中國的市值為222.74億港元，而綠城服務市值則達到271.77億元。

目前，國內開啟了代建業(yè)務的房企不在少數，諸如濱江、雅居樂等公司，都成立了代建公司。隨著綠城管理率先完成資本市場上的龍門一躍，其他公司的跟風上市也將隨之到來。

代建，或許將成為物業(yè)管理之后，房企們給資本市場準備的下一個故事。