房地產(chǎn)金融政策如何兼顧調(diào)控穩(wěn)定和短期紓困？

(每經(jīng)特約評論員 李宇嘉)近日，央行發(fā)布2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告。報告提到，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。與此同時，財政部、國家統(tǒng)計局相關(guān)人士近期或在發(fā)文中或在解讀中明確提及堅持房住不炒。

筆者注意到，央行作出上述強調(diào)，觸發(fā)因素就是，房地產(chǎn)金融政策出現(xiàn)松綁的跡象。比如，5年期以上LPR下行5個基點，多地公積金貸款首付比例下調(diào)，重啟二套房公積金貸款，有的銀行(甚至是大行)下調(diào)非限購地區(qū)商業(yè)性按揭貸款首付(從30%降至20%)，有的地方政府督促銀行增加地產(chǎn)信貸投放，有媒體甚至在傳言市場開始放水。

眾所周知，5年期LPR下降，就意味著針對居民購房的“定向降息”，而這段時間央行密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放低成本流動性，市場資金面充裕，客觀上也利好地產(chǎn)。另外，近期中央會議先后明確，努力實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務(wù);穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，用好已有金融支持政策，適時出臺新的政策措施等。在此背景下，各地都發(fā)布了數(shù)量巨大的重點項目建設(shè)計劃，以緩解疫情沖擊，而地產(chǎn)又是各地比較重視的行業(yè)?？傊?，以上這些給市場傳達了這樣的信號，即包括地產(chǎn)在內(nèi)的信貸投放可能會放量。

作為樓市調(diào)控最重要的監(jiān)管部門，央行實時表態(tài)和澄清，這是對“房住不炒”一以貫之的強調(diào)，也是對“穩(wěn)定調(diào)控”與“短期紓困”邏輯關(guān)系的明晰。更重要的是，疫情影響的范圍很大，影響時滯在拉長，不僅今年宏觀經(jīng)濟各項指標面臨壓力，而且上下游產(chǎn)業(yè)鏈、需求和供給，都受到了沖擊。因此，作為宏觀調(diào)控的金融政策，必須要平衡好“穩(wěn)增長”和“防風險”的關(guān)系。綜合以上分析，地產(chǎn)行業(yè)的融資政策，自然要在多重目標下作平衡。

筆者認為，“紓困不刺激”，將是地產(chǎn)金融政策的主基調(diào)。正如近期一篇官方媒體文章《“房住不炒”不應(yīng)因疫情而變化》所言，房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員受疫情影響出現(xiàn)困難，其實與旅游、住宿、會展、文娛、影視、餐飲等諸多行業(yè)是一樣的，需要進行紓困。哪些企業(yè)和從業(yè)人員受到?jīng)_擊，就對其進行定向疏解困難。比如，疫情期間貸款償還、利息支付的履約，可以延期;比如，住建部表示，2020年6月30日前，公積金貸款不能正常還款，不作逾期處理等。

但是，紓困是基于行業(yè)、企業(yè)、從業(yè)人員遭受疫情沖擊的正常疏解，也是基于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標的考慮。2019年底，基于2020年“十三五”收官，全面建成小康社會，完成脫貧攻堅等綜合考慮，國家首次明確，“三穩(wěn)”是2020年房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的目標。現(xiàn)在的問題是，疫情沖擊下，地產(chǎn)施工、售樓處全部按下了“暫停鍵”。2月10日以后，盡管復(fù)工復(fù)產(chǎn)漸進開啟，但復(fù)工的重點還是疫情防控相關(guān)行業(yè)、國計民生行業(yè)。

根據(jù)筆者調(diào)研，目前熱點城市售樓處開放率在80%左右，但很多非熱點城市開放率并不是很高。即便售樓處開放了，基于多地政府不鼓勵大家外出和集聚，商品房銷售也比較慘淡。比如，中泰證券統(tǒng)計顯示，2月16日~22日40個重點城市新房銷售同比下滑85%。

值得一提的是，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長，吸納大量就業(yè)人口。因此，金融對地產(chǎn)企業(yè)的紓困，除了基于行業(yè)受疫情沖擊外，還有恢復(fù)地產(chǎn)上中下游資金鏈循環(huán)，助推國民經(jīng)濟相關(guān)行業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工，以及“六穩(wěn)”之首的“穩(wěn)就業(yè)”方面的考慮。此次疫情下，勞動力密集行業(yè)受到?jīng)_擊，就業(yè)人群收入會受到影響，資金面寬裕、5年期LPR下調(diào)，也正是為了驅(qū)動銀行降低按揭利率，緩解月供負擔壓力，緩解市場對地產(chǎn)前景不很樂觀的預(yù)期。但是，地產(chǎn)金融政策調(diào)整，底線也就在這里了，不會在需求端出臺加杠桿的政策?；诖耍P者認為，只有在既有的政策內(nèi)作騰挪(比如非限購城市按揭從30%降至20%)，從而兼顧“政策穩(wěn)定”和“短期紓困”。

(作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員)