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房企2月銷售環(huán)比大降四成 四巨頭排位驟變恒大躍居榜首

四巨頭排位驟變恒大躍居榜首
2020-03-04 14:56 來源: 編輯:騰訊網(wǎng) 房產(chǎn) 瀏覽量:0

新冠疫情籠罩下,售樓處關(guān)閉,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“冰封”時(shí)刻,百強(qiáng)房企2月銷售跌至冰點(diǎn),近9成企業(yè)同、環(huán)比雙降,只有7家賣房過了百億。

這是中國商品房銷售歷史上幾乎沒有出現(xiàn)過的情形。“2003年非典時(shí),市場(chǎng)都沒有這么差。”北京一名開發(fā)商說,2月份市場(chǎng)幾乎冰凍,雖然開啟了線上賣房,但收效不大。

劇烈的收縮之下房企的排位發(fā)生了明顯變化。2月份以及前兩月,連續(xù)三年登頂?shù)谋坦饒@落后于恒大,失去了冠軍之位,而房企四巨頭的融創(chuàng),則跌到第六、七位。

疫情還在持續(xù),并可能到4月底才將平穩(wěn),這考驗(yàn)著每家房企的應(yīng)變能力。從銷售到開竣工、投融資、交付、人事等一系列連鎖反應(yīng)正在產(chǎn)生。能夠從容面對(duì)這輪周期的房企,或許可以獲得彎道超車的機(jī)會(huì)。

失約的“小陽春”

2020年的房地產(chǎn)開局不利。開發(fā)商們期盼的像去年那樣的“小陽春”,沒有再來。

受疫情影響,大部分房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2月單月,百強(qiáng)房企全口徑銷售額3243.3億元,環(huán)比降43.8%,同比降37.9%,創(chuàng)下近幾年來單月銷售最低紀(jì)錄。

100家房企中,有23家單月同比降幅在20%至50%之間,近6成房企單月業(yè)績(jī)同比降幅超過50%。

龍頭碧桂園2月銷售金額300億元,同比減少49.2%,萬科2月銷售金額285.9億元,同比減少33.8%。

但仍有一些房企實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。比如恒大2月錄得銷售470億元,同比增長(zhǎng)11%,主要是靠前期留存,以及線上售樓、疊加折扣優(yōu)惠來撬動(dòng)業(yè)績(jī)。

相較而言,龍頭還是顯出了規(guī)模的優(yōu)勢(shì),2月過百億的有七個(gè)。而其他排名10、20以后的房企,銷售額大部分不足50億,50強(qiáng)房企最低僅有12億。

前兩個(gè)月,百強(qiáng)房企總銷售金額9007.2億元,同比下降25.6%;合約銷售額超過百億的房企僅有22家,較去年同期的32家,減少了10家。

近幾年來,房企銷售排位的前10名、5名相對(duì)固定,而今年2月、前兩月,這個(gè)格局發(fā)生了顯著變化。

2月單月恒大以470億超過碧桂園的300億,躍居榜首。保利以212億位列第四,而融創(chuàng)僅以119億位列第七。

萬科、中海、綠地表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。分別以285億、145億、120億位列三、五、六名。

前兩月,恒大也以875億位列冠軍,萬科緊隨其后,銷售835億元,碧桂園以765億元位列第三。

據(jù)統(tǒng)計(jì),目前百強(qiáng)房企中已有92家發(fā)起線上賣房,但中原地產(chǎn)指出,這只能算是“熱身運(yùn)動(dòng)”,主要為了搶奪客源,增加用戶粘性,對(duì)于真正的簽約回款意義并不大。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為,此次疫情至少對(duì)一季度的銷售造成較大的影響,房企仍需做好3月銷售持續(xù)下滑的準(zhǔn)備。

從往年數(shù)據(jù)來看,1、2月占全年商品房銷售的比重約在8%左右,3月也占到近9%。丁祖昱預(yù)計(jì)2020年全年,房企銷售總額可能會(huì)在2019年16萬億的基礎(chǔ)上,有5%-10%左右的下調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為,在疫情影響下,全年商品房銷售金額的下滑幾乎不可避免。

現(xiàn)金流的壓力

銷售的停滯和下滑,只是對(duì)房企影響的第一環(huán)。

對(duì)房企來說,銷售是其最大的資金來源,而工程款、土地款、員工工資、供應(yīng)商欠款、債務(wù)、銀行融資利息等支出都要一一支付,若沒有銷售回款,短期內(nèi)面臨的現(xiàn)金流壓力較大,尤其是前期資金鏈崩得比較緊的開發(fā)商。

此外,房企不能按時(shí)開工或者竣工,勢(shì)必會(huì)影響后期的交付。一般來說,開發(fā)商和購房者簽訂的交付時(shí)間是1-2年左右。

不過平安證券指出,一季度是建筑行業(yè)的傳統(tǒng)淡季,考慮后期旺季趕工,疫情對(duì)全年影響較小;且本次疫情屬不可抗力,延期交付有一定合理性。

針對(duì)房企的困境,地方政府首先出手了。據(jù)中原統(tǒng)計(jì),2月已有超過60城市發(fā)布了75次不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控,主要是減緩?fù)恋爻鲎尳鸾桓丁㈩A(yù)售資金的監(jiān)管政策放開,以緩解房企資金壓力。

需求的刺激也在醞釀中。“對(duì)于一個(gè)年銷售額16萬億的行業(yè),銷售回款斷崖式下跌后,不刺激需求,任何政策都毫無意義。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

張大偉預(yù)測(cè),從市場(chǎng)穩(wěn)定的角度,地方政府在不違反“房住不炒”的原則下,3月份會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一些穩(wěn)定真實(shí)自住的剛需與改善政策,避免出現(xiàn)部分房企資金鏈斷裂的可能性。

中信證券分析師陳聰認(rèn)為,影響銷售的除了需求側(cè),還有供給側(cè)因素。他預(yù)計(jì)三月下旬起房企的可售貨值將十分充裕。“龐大的跨年存量可售資源,較2019年初普遍上升;同時(shí),一些地方公開降低預(yù)售門檻,另一些地方事實(shí)上加快預(yù)售證審批。”

克而瑞樂觀預(yù)計(jì),房地產(chǎn)市場(chǎng)在二季度有望恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏。短期市場(chǎng)供應(yīng)量將快速回升,一季度積壓的購房需求也得以釋放,或?qū)⒂瓉黼A段性的銷售窗口期,屆時(shí)成交量將明顯回升,迎來小陽春。

不過克而瑞也提醒,如果疫情持續(xù)到二季度,勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)資金鏈造成巨大壓力,特別是高杠桿的企業(yè),管理成本、利息費(fèi)用的高額支出疊加上半年的債務(wù)到期,將面臨更大的經(jīng)營甚至生存壓力。

對(duì)于房企而言,張波認(rèn)為,當(dāng)下要更重視線上賣房,除了獲客鎖客力度的提升,對(duì)一些前期已線下實(shí)地看過房的老用戶,要加快線上交易的推進(jìn)過程。此外,還要充分利用好各地對(duì)企業(yè)的政策性支持,例如部分地區(qū)對(duì)于預(yù)售政策的放松,對(duì)于拿地資金付款條件的放松等,結(jié)合自身情況,做好土地儲(chǔ)備,調(diào)整銷售節(jié)奏。

他表示,房企在關(guān)注整體負(fù)債水平的同時(shí),更應(yīng)關(guān)注現(xiàn)金流充裕度,平衡好規(guī)?;拓?fù)債水平之間的關(guān)系,以保障安全度過疫情影響期,適當(dāng)可調(diào)整自身的階段性銷售目標(biāo)。

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