回暖三月蘇州再迎百億土拍 房企搶灘長三角

受此前疫情影響，樓市陷入短暫沉寂期后，近日，蘇州、深圳、天津等城市推出不少新盤，再度出現(xiàn)搶房潮，一時間樓市回暖、買房趁早的言論甚囂塵上。

另一邊，對比近期土地市場的出讓情況，同樣可以感覺到，乘著三月末，加上疫情好轉(zhuǎn)、工作等逐漸走上正軌后，土地市場也逐漸回暖。

3月25日，蘇州集中出讓6宗涉宅地塊，其中包括4宗純宅地及2宗商住地塊，總起價就已經(jīng)達到110.84億元，吸引不少房企前來駐足觀望。

值得一提的是，在開拍前或競拍的過程中，就已有不少地塊報價達到現(xiàn)房前一手或價格已超過中止價，換言之上述6宗地塊均溢價成交，且拿地房企情緒高漲，最終的成交總價達到123.69億元。

眾多房企布局此地，似乎都指向著一個意圖——搶灘長三角。這場百億級別的蘇州土拍，亮點可謂不少，包括大發(fā)地產(chǎn)(4.61, 0.33, 7.71%)首入蘇州市場、華潤置地(31.95, 1.75, 5.80%)落子補倉蘇州、卓越高調(diào)搶地等等。

回暖的蘇州土地市場

在這場百億土拍前，朋友圈里不斷出現(xiàn)蘇州搶房盛況的文章。

最近一周內(nèi)，蘇州先推出三個房地產(chǎn)項目開盤，分別是龍湖的湖西星辰項目、碧桂園(8.86, 0.45, 5.35%)伴山瀾灣項目以及港中旅名門府項目，共787套房源入市，2天后再蘇州龍湖天境大成加推了309套房源，逾千套房源入市交易。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，蘇州吳中區(qū)的湖西星辰項目為龍湖首次線上開盤項目，一小時去化率便達到90%，60秒內(nèi)銷售額12億。而龍湖大境天成項目于3月22日開盤，共推出311套房源，一分鐘后全部售罄。

在24日的龍湖業(yè)績會上，CEO邵明曉還提及，3月開始，整個市場在慢慢復(fù)蘇，長三角已恢復(fù)到接近八成，而龍湖前天在蘇州一樓盤推出311套房子，很快就售罄了。

與這一搶房潮如出一轍的是，近期蘇州土地市場上也出現(xiàn)了搶地的“小浪潮”，不論是3月13日蘇州首場節(jié)后土拍還是如今的百億土拍中，地塊均以溢價出讓。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，當(dāng)日6宗地塊在出讓前就已經(jīng)獲得不少加價，競價時房企報價基本達到現(xiàn)房前一手或中止價，最終地塊成交價均高于市場指導(dǎo)價格，溢價率介乎10%至14%之間。

其中最先出讓的地塊為高新區(qū)宅地，該地塊在14輪報價時超過中止價，進入一次性報價階段，蘇州禾超企業(yè)管理咨詢有限公司(東原)以7.29億元競得，溢價率13.57%。

據(jù)了解，東原競得的地塊旁邊的房企有旭輝的寬閱雅苑項目等，且該地塊已取消竣工預(yù)售許可調(diào)整價，未來不受現(xiàn)房銷售的制約。但在出讓前，這一地塊原計劃用于商業(yè)、商務(wù)用地，最后以居住用途掛牌上市，因而曾引起不小爭議。

隨后競價的地塊為吳中經(jīng)開區(qū)2號宅地，華潤置地在第三輪報出33.03億元競得，成交樓面價1.85萬元/平方米，溢價率10.03%，該價格已達現(xiàn)房前一手，同時成交的樓面價也達到了此次拍地的最高水平。

緊接著大發(fā)地產(chǎn)在經(jīng)過14輪報價后，以7.29億元競得吳中區(qū)一宗商住地，成交樓面價1.42萬元/平方米，溢價率13.57%;金科集團蘇州房地產(chǎn)公司則以14.52億元競得相城區(qū)宅地，樓面價1.11萬元/平方米，溢價率13.37%。

最后，恒泰以35.86億元拿下這場土拍里出讓面積最大的一宗高新區(qū)商住地，值得注意的是，該地塊保留了竣工預(yù)售許可調(diào)整價，即地塊后期仍存在現(xiàn)房銷售的可能性。

卓越則以23.97億元獲得吳中經(jīng)開區(qū)宅地。至此，蘇州本場百億土拍結(jié)束，攬金逾120億元。值得一提的是，包括東原拿下的地塊，大發(fā)地產(chǎn)、金科集團以及卓越競得的地塊，均取消了竣工預(yù)售許可調(diào)整價。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向觀點地產(chǎn)新媒體表示，事實上，今年以來二線城市的土地市場的確蠻熱的，從整個布局和市場定位來說，還是很有機會的。包括蘇州近期推出了很多人才引進等政策，一定程度上激活市場需求，所以土地市場還是比較受關(guān)注的。

據(jù)了解，蘇州市人民政府3月19日發(fā)文《市政府關(guān)于調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的通知》，當(dāng)中提到本科學(xué)歷且年齡不超過45周歲的可以直接落戶，無需社保;大專且年齡不超過35周歲，連續(xù)繳足6個月社保即可落戶。

這項全面放松的人才政策將于5月1日起正式執(zhí)行，換言之買房的門檻降低，這就衍生出更多購房潛在客戶。

從此次蘇州樓市和土地市場呈現(xiàn)的情況來看，似乎都證明了回暖跡象，而疫情之后，被壓抑的不論是買房還是買地的需求，或許會再次得到釋放。

房企搶灘長三角

觀察拿地的企業(yè)會發(fā)現(xiàn)，此次蘇州百億土拍中既有央企“老大哥”華潤置地，也有長三角“熟客”金科集團，還有規(guī)模相對較小的東原、大發(fā)地產(chǎn)，更有鮮少在公開市場上露面的“卓越”。

盧文曦也表示，此次拿地的房企中，諸如華潤置地這樣的大房企拿地，主要還是回歸一下蘇州市場，現(xiàn)在看它的決心還是蠻大的。

去年，華潤置地在投資拿地上明顯放緩了速度，全年拿地權(quán)益價同比減少4.6%至988.8億元，拿地宗數(shù)較2018年減少17宗，2019全年拿地80宗。

資料顯示，華東大區(qū)仍然是華潤置地的銷售主力，華東銷售占比也最高，2019年華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)簽約729.27億元，占總銷售30.07%。從城市分布看，二線城市的收益占比仍然較大。

而今年1-2月，華東區(qū)域的銷售占比提升至36.9%，累計實現(xiàn)銷售60.88億元。此外，前兩月在長三角地區(qū)只拿了2宗地塊，分別位于嘉興和煙臺，此外還在徐州落子，3月以來更是未曾出現(xiàn)在華東區(qū)域拿地布局。

上述業(yè)內(nèi)人士也表示，華潤在蘇州的樓盤項目還是蠻多的，但如果要深耕這一市場，土儲的節(jié)奏還是要跟上的。

另一方面，大發(fā)地產(chǎn)近期的拿地積極性較高，前不久剛以125%的溢價率在成都奪得新都區(qū)商住地后，一周內(nèi)再次出手現(xiàn)身蘇州土拍市場拿下吳中區(qū)商住地。

大發(fā)地產(chǎn)內(nèi)部人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，此次拿地是首次落子，而蘇州有較強經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿Φ某鞘许椖糠洗蟀l(fā)的投資戰(zhàn)略。大發(fā)地產(chǎn)是深耕長三角的，業(yè)績貢獻率也絕大多數(shù)來源于長三角，同時對長三角熟悉，所以會持續(xù)深耕。

這家滬系房企，在過去一年的拿地表現(xiàn)較為活躍，為實現(xiàn)規(guī)?；季挚剂?，大發(fā)地產(chǎn)2019年新進入杭州、鄭州、無錫、臺州、常州、金華、南昌、徐州、泰安、江門、桐鄉(xiāng)、西寧等城市開發(fā)項目。

大發(fā)此次拿下蘇州吳中區(qū)的商住地來看，成交樓面價較低，因此前期拿地成本不大，存在一定的增值空間，同時地塊不受現(xiàn)房銷售制約，留給企業(yè)的施展空間較大。

除了華潤、大發(fā)地產(chǎn)外，金科在蘇州上一次拿地已經(jīng)是2年前的6月份，彼時金科以底價12.34億元摘得吳江開發(fā)區(qū)宅地，樓面價為9423元/平方米，對比是次拿地樓面價提高近1700元/平方米。

同樣地，卓越也鮮少出現(xiàn)在蘇州的土拍市場上，距離最近的一次拿地是在2017年12月，卓越以底價12.98億競得南通主城區(qū)商住地，樓面價7910元/平方米。

卓越集團副總裁陳林此前曾表示，卓越研究50個城市，已經(jīng)進入32個城市，卓越從不盲目拿地，獲取核心區(qū)域高質(zhì)量、低溢價的地塊，而長三角經(jīng)濟圈也是它布局的重點區(qū)域。

過往報道顯示，卓越集團董事長李華曾在2018年新年致辭中提到，高土儲，高周轉(zhuǎn)，強融資，三年千億目標(biāo)已觸手可及。即是說，卓越計劃今年銷售突破千億。

據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，卓越集團以981億銷售位居37名，如此看來離千億目標(biāo)似乎不遠。

在這越發(fā)競爭激烈的長三角市場環(huán)境下，房企更多考慮的是長遠的銷售目標(biāo)、搶占區(qū)域市場和利潤增長，而每一次的拿地都是對他們的考驗，也是他們對未來發(fā)展的選擇和考量。