樓市回暖速度超出預(yù)期 房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？

從市場(chǎng)整體表現(xiàn)看，隨著新冠肺炎疫情在國(guó)內(nèi)得到有效控制，多地推動(dòng)房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)、推進(jìn)售樓處安全有序開放，樓市回暖速度超出預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)樓市整體呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市商品住宅成交量逐步回升，基本恢復(fù)至去年四季度周均成交量六成水平。

具體來(lái)看，目前三四線樓市整體復(fù)蘇程度最高，二線次之，一線城市最低。“原因可能有兩個(gè)。首先，部分三四線城市相繼祭出購(gòu)房補(bǔ)貼等大招，有效刺激購(gòu)房消費(fèi);其次，一二線城市近期人口流入量大、疫情管控措施相對(duì)偏嚴(yán)，對(duì)成交量回升產(chǎn)生了一定影響。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽フf(shuō)。

專家認(rèn)為，當(dāng)前樓市反彈，也與疫情中被抑制的購(gòu)房需求較大有關(guān)。從鏈家地產(chǎn)一二線城市新增客源來(lái)看，春節(jié)假期結(jié)束后新增需求開始回升，且隨著疫情防控向好，3月份新增客源量增長(zhǎng)速度加快。在疫情影響下，大面積改善型換房需求被激發(fā)。從新增房源關(guān)注量來(lái)看，140平方米以上大面積房屋關(guān)注度于近期提升明顯，面積改善需求逐漸釋放。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，過(guò)去幾年，盡管全國(guó)范圍內(nèi)樓市調(diào)控不斷，但市場(chǎng)仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2019年全年住宅成交總面積18.9億平方米，較2016年增加2%。未來(lái)10年，我國(guó)仍有約2億城鎮(zhèn)人口增量。此外，當(dāng)前我國(guó)戶均住房套數(shù)已超過(guò)1套，總量充足難掩結(jié)構(gòu)性短缺，消費(fèi)者對(duì)“住得更好”有進(jìn)一步需求。

當(dāng)然，樓市躁動(dòng)也引發(fā)了人們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂。一般來(lái)說(shuō)，樓市短期的漲跌主要取決于貨幣政策。只要牢牢控制住信貸政策，即使貨幣寬松也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成大的影響。2018年以來(lái)，央行已多次執(zhí)行降準(zhǔn)操作，重點(diǎn)城市房貸利率在2019年以來(lái)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，但二手房成交量并沒(méi)有出現(xiàn)明顯波動(dòng)。

許小樂(lè)認(rèn)為，在金融強(qiáng)監(jiān)管下，寬松的資金難以流向房地產(chǎn)，難以出現(xiàn)量?jī)r(jià)大幅升溫態(tài)勢(shì)。隨著疫情進(jìn)一步緩解，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸復(fù)工，市場(chǎng)將迎來(lái)快速?gòu)?fù)蘇，進(jìn)入短期累積需求釋放階段，之后市場(chǎng)依舊會(huì)沿著前期穩(wěn)定態(tài)勢(shì)前進(jìn)。

事實(shí)上，在年初疫情影響下，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫，一些意欲“救市”的政策，如下調(diào)購(gòu)房首付比例、放開商住限購(gòu)等，因與“房住不炒”總基調(diào)不符，已經(jīng)被緊急叫停。

“即使地方政府財(cái)政承壓，即使疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊很大，調(diào)控政策沒(méi)有而且未來(lái)也不會(huì)重走刺激老路。”許小樂(lè)說(shuō)。