多地樓市調(diào)控放松 “因城施策”有哪些空間

疫情期間，受樓市低迷影響，多市相繼發(fā)布新規(guī)，其中，既包括推動(dòng)房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)、推進(jìn)售樓處安全有序開(kāi)放等防控政策，也包括對(duì)房企和樓市的紓困舉措。例如，上海市日前透露，允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。青島出臺(tái)的優(yōu)惠政策則涉及對(duì)限售政策的調(diào)整。不過(guò)，在不同城市中，放松跡象與謹(jǐn)慎調(diào)整仍在平衡之中。

救企+救市

疫情以來(lái)，樓市情況很難稱得上樂(lè)觀。在此背景下，4月10日，在上海市疫情防控工作領(lǐng)導(dǎo)小組新聞發(fā)布會(huì)上，上海市發(fā)改委介紹了即將出臺(tái)的《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》。其中包括減輕房企入市成本壓力，今年開(kāi)工建設(shè)的住宅項(xiàng)目可延期繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。

“一般來(lái)講，上海土地方面是管得比較嚴(yán)的，這個(gè)時(shí)候明確支持房地產(chǎn)，對(duì)于上海來(lái)講是比較特殊的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“別的城市今年肯定是要降低企業(yè)包括房企的成本。”

房地產(chǎn)救企政策近期的確不斷出臺(tái)。例如3月11日，深圳市就出臺(tái)政策，要推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)線上辦理，加快商品房網(wǎng)簽進(jìn)度，簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程，提高商品房網(wǎng)簽效率。但在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，救企的政策各地很多，很多城市發(fā)布了加快預(yù)售等動(dòng)作，但對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有多大影響。因?yàn)楝F(xiàn)在對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是賣(mài)不出去的問(wèn)題，不是沒(méi)法賣(mài)的問(wèn)題。重點(diǎn)主要是救市的政策，要穩(wěn)定市場(chǎng)。

青島就在救市方面進(jìn)行了嘗試。近日，青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站發(fā)布了“2020青島百日萬(wàn)店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)規(guī)則。其中涉及到多條限購(gòu)、限售放松政策。

其中引起較多關(guān)注的，是鼓勵(lì)改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購(gòu)1套住房的，原有住房應(yīng)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿兩年并辦理買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后，即可對(duì)新購(gòu)住房的買(mǎi)賣(mài)合同予以網(wǎng)簽備案。

根據(jù)2018年4月18日青島市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行的通知》，在青島市范圍內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿五年后方可上市交易。相比較而言，目前的政策將限售期由五年縮短至了兩年。

“這是對(duì)既有限售政策很明顯的調(diào)整。當(dāng)然也需要注意，此類限售政策調(diào)整是有前提的，即是換房的情況下才適用。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“青島此類政策的出臺(tái)，應(yīng)該說(shuō)具有很強(qiáng)的松綁效應(yīng)，體現(xiàn)了降低購(gòu)房門(mén)檻、鼓勵(lì)購(gòu)房和換房的導(dǎo)向，有助于穩(wěn)定住房交易、刺激住房消費(fèi)、激活改善型購(gòu)房需求等。”

人才落戶的窗口

對(duì)于青島在限售方面的松綁，張大偉表示，“青島是借著百日特殊政策的形式試探了一下?，F(xiàn)在大部分城市限售的力度都已經(jīng)很小了，但這些對(duì)市場(chǎng)的影響還是非常有限的”。

盡管如此，除了“促銷式松綁限購(gòu)”的例子，青島此次還為吸引人才而在購(gòu)房政策中有所放松。青島發(fā)布的“活動(dòng)規(guī)則”稱，在該市工作、符合人才條件的，首套購(gòu)房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學(xué)生辦理落戶手續(xù)后，可享受青島市戶籍人口購(gòu)房政策。此外，因外出求學(xué)，戶口自本市遷出并能提供目前在讀學(xué)校證明的，可享受該市戶籍人口購(gòu)房政策。

事實(shí)上，更多城市選擇了在人才引進(jìn)政策中放寬對(duì)落戶的限制。4月8日，“南京發(fā)布”官方微信發(fā)布消息稱，南京市出臺(tái)了《關(guān)于支持促進(jìn)高校畢業(yè)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)十項(xiàng)措施》。明確研究生及以上學(xué)歷、45周歲以下本科學(xué)歷人員(含留學(xué)回國(guó)人員、非全日制研究生)，憑學(xué)歷證書(shū)即可落戶。40周歲以下大專學(xué)歷人員，在南京就業(yè)參保半年即可落戶。人才落戶政策進(jìn)一步放寬。

3月16日，廣州白云人社局發(fā)布人才新政，規(guī)定在白云區(qū)連續(xù)工作滿一年，具備中級(jí)或以上專業(yè)技術(shù)職稱，或具有大專及以上學(xué)歷，或在白云區(qū)注冊(cè)企業(yè)擔(dān)任中高級(jí)管理職務(wù)，即可在白云區(qū)江高、人和、太和、鐘落潭四鎮(zhèn)范圍之內(nèi)享受廣州市同等戶籍待遇。目前，廣州黃埔、南沙、花都、白云全部松綁，僅有4個(gè)主城區(qū)和番禺還在限購(gòu)。

對(duì)此，張大偉表示：“大部分城市說(shuō)限購(gòu)政策不動(dòng)，但人才政策開(kāi)的窗戶更大。這種情況下，限購(gòu)政策動(dòng)不動(dòng)其實(shí)就沒(méi)有多大意義了。”

“炒房還是不允許的，但也不意味著要限制，有些地方庫(kù)存壓力大，鼓勵(lì)是合規(guī)的，尤其是在購(gòu)房資格上是可以調(diào)整的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“只要房?jī)r(jià)不要炒作太多的話，還是鼓勵(lì)更多人能夠去買(mǎi)房，減少庫(kù)存壓力，有助于帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的上升。”

摸索“一城一策”

青島等各地對(duì)限售限購(gòu)的放松是否釋放出政策調(diào)控松動(dòng)的跡象?目前來(lái)看還撲朔迷離。此前，浙江海寧推出的取消限購(gòu)一個(gè)月措施，剛推出一天即閃電撤回，出現(xiàn)“政策一日游”的現(xiàn)象。

浙江海寧3月24日宣布，在房博會(huì)期間取消限購(gòu)一個(gè)月。但就在即將啟動(dòng)“云上房博會(huì)”前，海寧又發(fā)布消息表示，海寧云上房博會(huì)期間“非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房”的政策暫不執(zhí)行。

在樓市萎靡的當(dāng)下，寬松政策的境況仍然顯得有些尷尬。“無(wú)論房屋交易市場(chǎng)好或壞，一旦涉及到房源和房?jī)r(jià)的炒作，那么政策依然會(huì)比較嚴(yán)厲。所以預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，依然會(huì)面臨政策管控的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

4月9日，深圳市南山區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁惡意炒作哄抬房?jī)r(jià)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的通知》，對(duì)近期深圳部分房源炒作、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等進(jìn)行了管控。同樣，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心也于3月27日發(fā)布緊急通知，禁止發(fā)布含不限購(gòu)、不限價(jià)、不限售、不限貸、不搖號(hào)，以及增值、保值、貶值、上漲、下降、價(jià)格倒掛等涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感詞匯，切實(shí)規(guī)范發(fā)布行為，凈化市場(chǎng)環(huán)境，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“整個(gè)樓市調(diào)控處在很尷尬的階段，市場(chǎng)不能出現(xiàn)任何波動(dòng)?，F(xiàn)在大部分城市對(duì)‘房住不炒’、‘一城一策’的政策還沒(méi)有準(zhǔn)確的判斷和趨勢(shì)把握，各地都在試探摸索。但只要經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)政策調(diào)松是必然的，這是大家的共識(shí)。”張大偉說(shuō)。

他還表示，“其實(shí)樓市調(diào)控的原則和方向一直是以穩(wěn)樓市為主，現(xiàn)在市場(chǎng)不穩(wěn)了，過(guò)去的不穩(wěn)更多的是‘漲’，往上不穩(wěn)，所以有更多收緊性的政策?，F(xiàn)在是往下跌得厲害了，這種情況下出臺(tái)一些穩(wěn)樓市的寬裕政策，和調(diào)控的原則并不違背。要因時(shí)而異，不能一直一刀切。做一些微調(diào)對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)很大。只要‘一城一策’、‘房住不炒’原則不變，微調(diào)應(yīng)該是可以的”。(記者 陶鳳 呂銀玲)