多地樓市調(diào)控放松 “因城施策”有哪些空間

疫情期間，受樓市低迷影響，多市相繼發(fā)布新規(guī)，其中，既包括推動房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)、推進售樓處安全有序開放等防控政策，也包括對房企和樓市的紓困舉措。例如，上海市日前透露，允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。青島出臺的優(yōu)惠政策則涉及對限售政策的調(diào)整。不過，在不同城市中，放松跡象與謹慎調(diào)整仍在平衡之中。

救企+救市

疫情以來，樓市情況很難稱得上樂觀。在此背景下，4月10日，在上海市疫情防控工作領(lǐng)導(dǎo)小組新聞發(fā)布會上，上海市發(fā)改委介紹了即將出臺的《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施》。其中包括減輕房企入市成本壓力，今年開工建設(shè)的住宅項目可延期繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。

“一般來講，上海土地方面是管得比較嚴的，這個時候明確支持房地產(chǎn)，對于上海來講是比較特殊的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，“別的城市今年肯定是要降低企業(yè)包括房企的成本。”

房地產(chǎn)救企政策近期的確不斷出臺。例如3月11日，深圳市就出臺政策，要推進各項業(yè)務(wù)線上辦理，加快商品房網(wǎng)簽進度，簡化業(yè)務(wù)流程，提高商品房網(wǎng)簽效率。但在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，救企的政策各地很多，很多城市發(fā)布了加快預(yù)售等動作，但對市場沒有多大影響。因為現(xiàn)在對企業(yè)來說是賣不出去的問題，不是沒法賣的問題。重點主要是救市的政策，要穩(wěn)定市場。

青島就在救市方面進行了嘗試。近日，青島市不動產(chǎn)登記中心主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站發(fā)布了“2020青島百日萬店消費季網(wǎng)絡(luò)房展”活動規(guī)則。其中涉及到多條限購、限售放松政策。

其中引起較多關(guān)注的，是鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應(yīng)取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿兩年并辦理買賣合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網(wǎng)簽備案。

根據(jù)2018年4月18日青島市國土資源和房屋管理局《關(guān)于持續(xù)促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行的通知》，在青島市范圍內(nèi)新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿五年后方可上市交易。相比較而言，目前的政策將限售期由五年縮短至了兩年。

“這是對既有限售政策很明顯的調(diào)整。當(dāng)然也需要注意，此類限售政策調(diào)整是有前提的，即是換房的情況下才適用。”嚴躍進說，“青島此類政策的出臺，應(yīng)該說具有很強的松綁效應(yīng)，體現(xiàn)了降低購房門檻、鼓勵購房和換房的導(dǎo)向，有助于穩(wěn)定住房交易、刺激住房消費、激活改善型購房需求等。”

人才落戶的窗口

對于青島在限售方面的松綁，張大偉表示，“青島是借著百日特殊政策的形式試探了一下?，F(xiàn)在大部分城市限售的力度都已經(jīng)很小了，但這些對市場的影響還是非常有限的”。

盡管如此，除了“促銷式松綁限購”的例子，青島此次還為吸引人才而在購房政策中有所放松。青島發(fā)布的“活動規(guī)則”稱，在該市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學(xué)生辦理落戶手續(xù)后，可享受青島市戶籍人口購房政策。此外，因外出求學(xué)，戶口自本市遷出并能提供目前在讀學(xué)校證明的，可享受該市戶籍人口購房政策。

事實上，更多城市選擇了在人才引進政策中放寬對落戶的限制。4月8日，“南京發(fā)布”官方微信發(fā)布消息稱，南京市出臺了《關(guān)于支持促進高校畢業(yè)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)十項措施》。明確研究生及以上學(xué)歷、45周歲以下本科學(xué)歷人員(含留學(xué)回國人員、非全日制研究生)，憑學(xué)歷證書即可落戶。40周歲以下大專學(xué)歷人員，在南京就業(yè)參保半年即可落戶。人才落戶政策進一步放寬。

3月16日，廣州白云人社局發(fā)布人才新政，規(guī)定在白云區(qū)連續(xù)工作滿一年，具備中級或以上專業(yè)技術(shù)職稱，或具有大專及以上學(xué)歷，或在白云區(qū)注冊企業(yè)擔(dān)任中高級管理職務(wù)，即可在白云區(qū)江高、人和、太和、鐘落潭四鎮(zhèn)范圍之內(nèi)享受廣州市同等戶籍待遇。目前，廣州黃埔、南沙、花都、白云全部松綁，僅有4個主城區(qū)和番禺還在限購。

對此，張大偉表示：“大部分城市說限購政策不動，但人才政策開的窗戶更大。這種情況下，限購政策動不動其實就沒有多大意義了。”

“炒房還是不允許的，但也不意味著要限制，有些地方庫存壓力大，鼓勵是合規(guī)的，尤其是在購房資格上是可以調(diào)整的。”嚴躍進表示，“只要房價不要炒作太多的話，還是鼓勵更多人能夠去買房，減少庫存壓力，有助于帶動房地產(chǎn)市場交易的上升。”

摸索“一城一策”

青島等各地對限售限購的放松是否釋放出政策調(diào)控松動的跡象?目前來看還撲朔迷離。此前，浙江海寧推出的取消限購一個月措施，剛推出一天即閃電撤回，出現(xiàn)“政策一日游”的現(xiàn)象。

浙江海寧3月24日宣布，在房博會期間取消限購一個月。但就在即將啟動“云上房博會”前，海寧又發(fā)布消息表示，海寧云上房博會期間“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”的政策暫不執(zhí)行。

在樓市萎靡的當(dāng)下，寬松政策的境況仍然顯得有些尷尬。“無論房屋交易市場好或壞，一旦涉及到房源和房價的炒作，那么政策依然會比較嚴厲。所以預(yù)計后續(xù)全國部分房價上漲過快的城市，依然會面臨政策管控的導(dǎo)向。”嚴躍進說。

4月9日，深圳市南山區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于嚴禁惡意炒作哄抬房價，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的通知》，對近期深圳部分房源炒作、房價過快上漲等進行了管控。同樣，成都市房地產(chǎn)市場服務(wù)中心也于3月27日發(fā)布緊急通知，禁止發(fā)布含不限購、不限價、不限售、不限貸、不搖號，以及增值、保值、貶值、上漲、下降、價格倒掛等涉及房地產(chǎn)市場敏感詞匯，切實規(guī)范發(fā)布行為，凈化市場環(huán)境，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“整個樓市調(diào)控處在很尷尬的階段，市場不能出現(xiàn)任何波動?，F(xiàn)在大部分城市對‘房住不炒’、‘一城一策’的政策還沒有準確的判斷和趨勢把握，各地都在試探摸索。但只要經(jīng)濟不好，房地產(chǎn)政策調(diào)松是必然的，這是大家的共識。”張大偉說。

他還表示，“其實樓市調(diào)控的原則和方向一直是以穩(wěn)樓市為主，現(xiàn)在市場不穩(wěn)了，過去的不穩(wěn)更多的是‘漲’，往上不穩(wěn)，所以有更多收緊性的政策?，F(xiàn)在是往下跌得厲害了，這種情況下出臺一些穩(wěn)樓市的寬裕政策，和調(diào)控的原則并不違背。要因時而異，不能一直一刀切。做一些微調(diào)對市場影響不會很大。只要‘一城一策’、‘房住不炒’原則不變，微調(diào)應(yīng)該是可以的”。(記者 陶鳳 呂銀玲)