銷售疲軟、盈利下滑 千億首開業(yè)績(jī)亮紅燈

上任8個(gè)月的首開股份(SH.600376，以下簡(jiǎn)稱“首開”)董事長(zhǎng)李巖，交出了一份并不算優(yōu)質(zhì)的成績(jī)單。

近日，首開披露了2019年的業(yè)績(jī)情況。簽約金額1013.44億元，同比增加0.61%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)27.58億元，同比減少12.9%;凈負(fù)債率169.82%，同比增加4.49個(gè)百分點(diǎn)。

一部首開史，半座北京城。作為昔日京派房企的老大哥，首開參與了北京的開發(fā)和建設(shè)，也見證和分享了它高速發(fā)展的碩果。然而，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力、盈利能力下滑，似乎在訴說(shuō)著“京城一哥”如今的艱辛。

銷售疲軟或拖累營(yíng)收

這份成績(jī)單里，增收又“增利”是為數(shù)不多的亮點(diǎn)。

截至2019年末，首開實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入476.45億元，同比增長(zhǎng)19.9%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)56.36億元，同比增長(zhǎng)41.5%。相較于2018年，首開的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)了較大的增長(zhǎng)。

在億翰智庫(kù)看來(lái)，這與公司2018年的銷售業(yè)績(jī)有著很大關(guān)系。據(jù)了解，2018年全年，首開實(shí)現(xiàn)簽約金額1007.27億元，同比增長(zhǎng)45.58%;簽約面積377.56萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)27.92%。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)具有1至2年的滯后期，首開能取得這樣的成績(jī)并不意外。

不過(guò)，隨著首開銷售增速的放緩，其營(yíng)業(yè)收入能否繼續(xù)維持較高的增長(zhǎng)速度?似乎值得商榷。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

近年來(lái)，依賴著合作拿地、布局京外等手段，首開成功實(shí)現(xiàn)了千億銷售額，但受政策環(huán)境及自身操盤能力的限制，首開的規(guī)模增速并不算快。

2019年，首開簽約金額為1013.44億元，同比增加僅0.61%，遠(yuǎn)低于同等規(guī)模房企27%的增速。在克而瑞披露的業(yè)績(jī)榜單中，首開流量銷售額排名已從2018年的31位跌至2019年的49位。

業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，去化能力不佳是首開難以回避的大問(wèn)題。2019年，首開存貨周轉(zhuǎn)率為0.17次，低于0.33次的行業(yè)平均水平。同期，首開已竣工物業(yè)在存貨中占比為14.02%，也高于10.3%的平均水準(zhǔn)。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱稱，鑒于特殊的預(yù)售制度，已竣工未售存貨通常被視為銷售困難，房企仍需持續(xù)關(guān)注這部分存貨的轉(zhuǎn)化。

而隨著房企整體增速的放緩，首開想要在銷售額上實(shí)現(xiàn)突破，似乎難上加難。面對(duì)著2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，首開制定了1011.03億元的保守目標(biāo)。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，銷售額最終會(huì)反映到企業(yè)營(yíng)收上，首開還是有必要加快銷售節(jié)奏。

據(jù)悉，首開已提出了深化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、提高運(yùn)營(yíng)效率等措施，來(lái)改善目前的處境。不過(guò)，對(duì)于習(xí)慣了慢節(jié)奏的首開而言，這副藥方又能否奏效呢?

歸母凈利潤(rùn)三年來(lái)首次下滑

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力的同時(shí)，首開的盈利指標(biāo)也亮起了紅燈。

報(bào)告期內(nèi)，首開實(shí)現(xiàn)了56.36億元的凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)41.5%。不過(guò)，這其中歸屬于母公司的凈利潤(rùn)僅為27.6億元，同比下降了12.9%。這是該指標(biāo)三年來(lái)的首次下滑。

銀河證券分析指出，投資收益的銳減拉低了首開的盈利水平。期內(nèi)，首開投資收益僅為1.23億元，同比下降了91.31%。

據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)披露，首開不重要的合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)按持股比例計(jì)算的凈利潤(rùn)為-1.48億元，而2018年同期為8.27億元。首開重要的合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)包括首開萬(wàn)科置業(yè)和大廣汽車城，按權(quán)益法核算，首開分別持股50%和34%。2019年度，公司收到的來(lái)自首開萬(wàn)科置業(yè)的股利為1.86億元，2018年同期為5.08億元。

銀河證券的分析還表示，少數(shù)股東損益占比增加導(dǎo)致了首開業(yè)績(jī)下降。2019年，首開的少數(shù)股東損益為28.78億元，同比增長(zhǎng)252%，五年來(lái)首次超過(guò)了歸母凈利潤(rùn)。

近年來(lái)，為粉飾業(yè)績(jī)，首開一直以聯(lián)合拿地等方式來(lái)推動(dòng)規(guī)模的增長(zhǎng)。由此，少數(shù)股東權(quán)益在總權(quán)益中占比也不斷提升。2016年至2019年，首開少數(shù)股東權(quán)益分別為：86.91億元、169.22億元、227.81億元、284.03億;其占比分別為：23.84%、35.52%、42.45%、49.06%。

58安居客研究院分析師張波向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，在企業(yè)規(guī)?；^(guò)程中，少數(shù)股東權(quán)益會(huì)起到較大的作用。但與此同時(shí)，少數(shù)股東權(quán)益占比的增加，也意味著母公司的凈利占比會(huì)出現(xiàn)減少。

中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司在研報(bào)中稱，首開2019年表內(nèi)竣工項(xiàng)目權(quán)益占比68%，2020年公司計(jì)劃表內(nèi)竣工項(xiàng)目權(quán)益占比僅55%，致少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比重進(jìn)一步提升，從而拖累歸母凈利潤(rùn)增速。

在不進(jìn)則退的房企規(guī)模戰(zhàn)中，崇尚慢周轉(zhuǎn)的首開正在被“后浪們”超越，規(guī)模、盈利都是擺在李巖面前的難題。接下來(lái)，首開會(huì)如何提升自己的操盤能力?又將如何處理好與合作伙伴的關(guān)系?藍(lán)鯨房產(chǎn)會(huì)持續(xù)觀察。