一二線市場(chǎng)回暖顯著 樓市“小陽(yáng)春”姍姍來(lái)遲

剛剛過(guò)去的五一假期，熱點(diǎn)一二線樓市出現(xiàn)強(qiáng)力復(fù)蘇勢(shì)頭。隨著疫情期間壓抑的需求逐漸釋放，除武漢等少數(shù)城市外，多數(shù)熱點(diǎn)城市的商品房交易規(guī)模都高于往年同期。其中，受西城區(qū)教改新政影響，北京二手房交易出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。

這種趨勢(shì)在過(guò)去兩個(gè)月間就已初現(xiàn)端倪。隨著新冠肺炎疫情逐漸得到控制，大部分城市從3月中下旬就已啟動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，土地交易、工地施工、售樓處開放等環(huán)節(jié)，也多始于此時(shí)。到4月，房地產(chǎn)業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已基本恢復(fù)。

供應(yīng)恢復(fù)，加上需求釋放，常見于3月至5月的樓市“小陽(yáng)春”，到今年4月下旬才真正開啟。這種熱點(diǎn)的后延，很有可能使今年的市場(chǎng)格局不同于以往。

“5、6月份的這波行情太重要了。”福建一房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，企業(yè)必須抓住機(jī)會(huì)“解渴”。否則，當(dāng)現(xiàn)金流連續(xù)好幾個(gè)月走弱時(shí)，“開發(fā)商就會(huì)失去主動(dòng)權(quán)”。

市場(chǎng)回暖之路

本輪市場(chǎng)的升溫，雖源于新冠肺炎疫情逐漸得到控制，但在這背后，政策驅(qū)動(dòng)的因素同樣不可忽視。

在疫情暴發(fā)初期，各級(jí)政府部門就出臺(tái)了相關(guān)的合理化政策，如緩交土地出讓金、延緩繳納稅費(fèi)等。到4月，政策開始在供需兩端同時(shí)發(fā)力，既強(qiáng)調(diào)加大供應(yīng)，又對(duì)需求進(jìn)行刺激。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-4月，各地合計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策238次，比去年同期增加45%。其中，4月單月出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策67次。

該機(jī)構(gòu)指出，從政策內(nèi)容看，救企與救市成為兩大特點(diǎn)。其中，“救企”的政策內(nèi)容集中在放松土地出讓金的繳納、加快預(yù)售等。“救市”的政策中，雖然降低首付、松綁限購(gòu)的內(nèi)容大都被叫停，但補(bǔ)貼購(gòu)房、人才落戶新政的手段，仍然對(duì)市場(chǎng)有積極的影響。

上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月，100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的商品房成交量已經(jīng)達(dá)到去年同期的7成以上。其中，熱點(diǎn)一二線城市的升溫幅度較為明顯，部分城市的成交量已經(jīng)超過(guò)去年同期。

58同城、安居客指出，疫情期間積壓的需求在4月份得到集中釋放，2020年4月全國(guó)找房熱度環(huán)比上漲10.9%。該機(jī)構(gòu)還指出，4月份購(gòu)房者信心指數(shù)為102.7，環(huán)比上升1.8%。有44.5%的購(gòu)房者認(rèn)為2020年是買房的好時(shí)機(jī)。

到五一假期，需求釋放疊加政策刺激，使得市場(chǎng)交易繼續(xù)恢復(fù)，一些熱點(diǎn)城市的表現(xiàn)尤其亮眼。

2020年5月1日至5日，北京市新建商品住宅成交套數(shù)達(dá)到725套，同比增長(zhǎng)225%。日均銷量145套，創(chuàng)下2016年后同期最高紀(jì)錄。同期，北京二手房成交量翻倍。受西城區(qū)“多校劃片”政策影響，西城區(qū)的金融街和德勝片區(qū)的交易增長(zhǎng)尤其明顯。

西城區(qū)交易量的升溫，也拉高了整個(gè)北京二手房的交易均價(jià)。據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，五一假期，北京鏈家平均成交均價(jià)為63530元/平方米，比4月的交易價(jià)格有明顯提升。

最晚復(fù)工的武漢，市場(chǎng)也有明顯升溫。據(jù)武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，五一期間(5月1日至4日)，武漢新建商品住房成交743套，已恢復(fù)至去年同期926套的80%水平。

保衛(wèi)現(xiàn)金流

在此輪市場(chǎng)升溫中，開發(fā)商大多奉行“現(xiàn)金為王”的宗旨，在加大營(yíng)銷力度的同時(shí)，繼續(xù)實(shí)施以價(jià)換量。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，4月開始，房企的線下營(yíng)銷正逐步恢復(fù)，但線上端營(yíng)銷力度依舊不減。折扣方面，恒大集團(tuán)讓利幅度較大，全國(guó)619個(gè)樓盤讓利優(yōu)惠，最高達(dá)到8.1折優(yōu)惠。雖然部分房企也有跟進(jìn)，但總體折扣仍與3月持平，在9折左右。

其中，為了進(jìn)一步提升回款去化庫(kù)存，很多企業(yè)推出了全款折上折的優(yōu)惠。

前述福建房企人士表示，一季度房企的現(xiàn)金流大受影響，加上土地市場(chǎng)升溫，拿地支出增加，企業(yè)“抓回款”的緊迫性大大提高。他表示，最少到今年6月份，企業(yè)都要圍繞著“回款”大做文章。

現(xiàn)金流的重要性，還體現(xiàn)在土地市場(chǎng)。今年3月和4月，很多城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，并引發(fā)企業(yè)爭(zhēng)搶。4月，佛山、成都、福州、天津等城市，以及“長(zhǎng)三角”區(qū)域的多個(gè)城市，都出現(xiàn)了土地高價(jià)成交的情況，個(gè)別地塊的競(jìng)價(jià)次數(shù)超過(guò)百輪，溢價(jià)率超過(guò)100%。

“按照慣例，好地塊一般都在下半年推。”北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近期大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊推出，使企業(yè)有些始料未及。但由于各家企業(yè)年初的拿地預(yù)算都相對(duì)充足，因此對(duì)土地的爭(zhēng)搶也較為激烈。

上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的31家典型房企，4月共花費(fèi)2163億元進(jìn)行拿地，環(huán)比上升117%;其中，9家房企單月拿地金額超百億。由于其中過(guò)半數(shù)地塊位于一二線城市，導(dǎo)致其平均成交樓面價(jià)達(dá)到5845元/平方米，上升12%。

遲來(lái)的“小陽(yáng)春”

房地產(chǎn)是從新冠肺炎疫情影響中恢復(fù)較快的行業(yè)之一，但傳統(tǒng)的樓市“小陽(yáng)春”仍然不得不延后。

在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，今年的樓市“小陽(yáng)春”在4月下旬才真正開啟，這比此前3月中旬(全國(guó)兩會(huì)結(jié)束后)的起始時(shí)間，推遲了約一個(gè)半月。

“小陽(yáng)春”變成“晚春”后，成色會(huì)不會(huì)受到影響?

上海易居研究院指出，“紅5月”市場(chǎng)行情值得期許。相對(duì)充裕的信貸資金仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的利好因素，預(yù)計(jì)2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，能激活觀望需求和提升購(gòu)房能力。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)難得的銷售窗口期，成交規(guī)模有望穩(wěn)中有升。

對(duì)于土地市場(chǎng)，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管房企仍將保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，但企業(yè)投資力度仍有回暖空間。市場(chǎng)復(fù)蘇較快的一二線核心城市，仍將是投資的重點(diǎn)。

房企也對(duì)“晚春”頗為期待。前述福建房企人士稱，由于融資環(huán)境沒(méi)有明顯改善，未來(lái)兩個(gè)月將是房企補(bǔ)充現(xiàn)金流的關(guān)鍵時(shí)期。企業(yè)不僅會(huì)繼續(xù)加大推盤，銷售端的優(yōu)惠措施也不會(huì)很快取消。

以北京市場(chǎng)為例，該人士表示，經(jīng)過(guò)4月份的試探性開盤后，公司對(duì)5月北京市場(chǎng)的預(yù)期較為樂(lè)觀，也計(jì)劃在5月推出一批房源，從而回籠資金。但由于項(xiàng)目所在區(qū)域有其他競(jìng)品，因此把推盤時(shí)間定在了5月1日，盡量“不落人后”。

據(jù)了解，因疫情影響，不少房企已將上下半年的銷售比例安排，從4:6調(diào)整為3:7。但由于近期市場(chǎng)恢復(fù)較快，一些企業(yè)希望在上半年盡可能多地出貨。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在“房住不炒”的政策環(huán)境下，未來(lái)市場(chǎng)將會(huì)緩慢回升，成交量有望快速恢復(fù)到去年同期的水平，但價(jià)格也有局部小幅度上行的可能性。

中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，在市場(chǎng)升溫的背景下，2020年4月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為15233元/平方米，環(huán)比上漲0.25%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，67個(gè)城市環(huán)比上漲，32個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。