世道大變 千萬豪宅月租8000無人問津

俗話說得好，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，昔日強(qiáng)勢(shì)的深圳房東如今就遭遇了難關(guān)。

以往每年深圳房東漲租幅度大多在3%-5%之間。有的二房東手里有幾十套套房子，一年光租金能收幾百萬，賺得盆滿缽滿，數(shù)錢數(shù)到手軟?？山衲晔芤咔橛绊?，3-4月的畢業(yè)租賃旺季和五一黃金周都涼了。深圳本就房價(jià)高企，遍地千萬“豪宅”，但目前不少1000萬-1200萬的房子一個(gè)月房租8000元都租不掉。據(jù)站長了解，有的二房東投入300多萬資金，結(jié)果3個(gè)月就虧了35萬。

房子租不出，二房東血虧

深圳房價(jià)有多火，這幾個(gè)月全國人民都領(lǐng)教了。正是這個(gè)一直走自己獨(dú)立行情的一線城市，最近的租賃市場(chǎng)卻拔涼拔涼的。

前幾天有深圳業(yè)主吐槽說，自己有一套千萬級(jí)住宅一直對(duì)外出租，“以前每年漲價(jià)300元都能把房子租出去，但今年已經(jīng)把房租價(jià)格降低了800元，現(xiàn)在每個(gè)月只要8000元租金，但還是沒人來租”?？梢姮F(xiàn)在深圳的租房市場(chǎng)有多冷清。冷清的不只是千萬豪宅擁有者，還有手握大量房源的二房東。據(jù)南方樓市報(bào)道，深圳二房東江生近期正在經(jīng)歷著大起大落的人生。2019年，他在龍崗布吉公寓砸了300多萬資金，可今年初遇到疫情，加上年底不少租戶退租，手頭的公寓空置率飆升，短短三個(gè)月就虧損了35萬左右。

房東和二房東之所以巨虧，一方面是因?yàn)榍岸螘r(shí)間很多小區(qū)封閉，導(dǎo)致部分租客因?yàn)樯畈槐愣x擇退租;另一方面是因?yàn)殡m然現(xiàn)在企業(yè)復(fù)工，但因?yàn)橐咔榈脑?，很多人收入大大減少，最終只能離開深圳一走了之。

受到波及的不僅是住宅租賃，深圳眾多商業(yè)區(qū)的商鋪更是一片哀嚎，滿目的“業(yè)主招租”成為一道密密麻麻的風(fēng)景線?？罩寐蚀罅吭黾樱瑐€(gè)體戶就業(yè)率直線下降。

可見，成年人的世界里確實(shí)沒有容易二字。

深圳某中介還表示，最近深圳房子積壓越來越多，幾乎每個(gè)小區(qū)在租房源都很充足。但市場(chǎng)冷清，大戶型基本乏人問津，小戶型雖然相對(duì)好租，可是半個(gè)月也未必能有四五個(gè)客戶看房，可見租賃生意非常難做。租賃市場(chǎng)熱度大降不僅發(fā)生在個(gè)別區(qū)域，而是全城的普遍現(xiàn)象。

深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月深圳租金回報(bào)率持續(xù)下滑，4月全市住宅平均租金為每月71.0元/平，環(huán)比上升0.10%，租金回報(bào)率下滑至1.41%。

從數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在深圳福田租金水平為全市最高，月均111.6元/平;龍崗租金水平居末位，月均為49.8元/平。

不僅深圳租金下降，中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，廣州4月份全市二手住宅月租金為48.8元/平方米，相較于3月50.5元/平方米的數(shù)據(jù)下降了3.5%?？梢娮赓U市場(chǎng)已經(jīng)到了拐點(diǎn)，當(dāng)租客變少，房屋租賃市場(chǎng)變窄，若是繼續(xù)高價(jià)出租，房子恐怕閑置時(shí)間會(huì)更長，房東們短期內(nèi)只能降價(jià)求租。

火爆的樓市，爆冷的租賃

經(jīng)常了解樓市的粉絲都知道，深圳樓市充滿魔幻，千萬豪宅日清，百萬喝茶費(fèi)層出不窮?？墒?，租賃市場(chǎng)為何如此冷清呢?

這有多方面的原因，最主要的一點(diǎn)是房租單價(jià)受政策干預(yù)力度較小，相比房價(jià)更加市場(chǎng)化。租房價(jià)格主要取決于供需比例和市場(chǎng)消費(fèi)水平，受疫情影響更明顯，租賃市場(chǎng)一旦供大于求，必然導(dǎo)致房租下降。但房價(jià)動(dòng)輒幾百萬甚至上千萬，樓市又和GDP息息相關(guān)，關(guān)乎地方乃至國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，受政策影響更大。比如土地采取拍賣制度，價(jià)高者得，面粉價(jià)格居高不下，也注定面包不會(huì)跌破面粉價(jià)，這也就不難理解我國房價(jià)為何難降，畢竟土地成本在那兒呢。

說完了租賃市場(chǎng)爆冷和賣房市場(chǎng)大熱原因，再來聊聊租賃市場(chǎng)未來發(fā)展。眾所周知，租賃市場(chǎng)不僅涉及到房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)還反映了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和就業(yè)狀況。

深圳經(jīng)濟(jì)不差，富豪榜上常年都有深圳人霸榜，加上深圳有粵港澳大灣區(qū)紅利，政策方面又取消了豪宅稅，加上LPR持續(xù)走低，買房成本大大減少。相比租房，很大一部分深圳人更傾向于買房自住或投資。

深圳的租客群體大多是學(xué)生、普通白領(lǐng)等，可因?yàn)橐咔橛绊?，企業(yè)關(guān)停的太多，上崗的工人太少，接盤俠大量減少。而且隨著公租房和長租公寓大量入市，市場(chǎng)上增大了供給。眾多因素疊加導(dǎo)致深圳房屋租賃市場(chǎng)供大于求，深圳租賃市場(chǎng)要想全面恢復(fù)到之前的水平仍需要時(shí)間，但也無需看衰，畢竟現(xiàn)在已經(jīng)是疫情后期，隨著時(shí)間的推移，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)和民眾心理的影響會(huì)逐步下降。

深圳的租房潛在需求依然存在，畢竟這是一個(gè)包容開放的城市，足以吸引來自五湖四海的人。安居客數(shù)據(jù)顯示，深圳5月二手房均價(jià)為55899 元/m (上圖)。對(duì)于大部分人來說，在深圳買房很難，短時(shí)間甚至長時(shí)間內(nèi)，在深圳安家都是個(gè)遙不可及的夢(mèng)想，這也導(dǎo)致一大批人有租房需求，還有一部分人有改善性需求。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，63.45%的租客表示愿意提升居住質(zhì)量，其中34.87%的租客表示愿意多花租金租賃地段和服務(wù)更好的房子，這都是租賃市場(chǎng)的商機(jī)。

結(jié)論

在當(dāng)前穩(wěn)定的大趨勢(shì)下，對(duì)于資金充裕的二房東來說，可以低價(jià)囤積房源以后租賃。對(duì)于剛需來說，如果資金緊張，無力買房，不建議借款買房，因?yàn)樯钲诜績r(jià)已到了高點(diǎn)，加杠桿買房風(fēng)險(xiǎn)很大。安居客數(shù)據(jù)顯示：深圳5月新房均價(jià)為62122 元/m ，環(huán)比上月增長 34.44%。

主要原因是深圳地處珠三角，作為社會(huì)主義先行示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)核心城市，有來自全世界的購買力。但當(dāng)?shù)赝恋叵∩?，很多人憑借早年低價(jià)入市擁有大量住房，特別是房產(chǎn)稅大招還沒有落地，加上人口紅利還在持續(xù)，所以房價(jià)仍在持續(xù)上漲。

可現(xiàn)實(shí)中沒有永遠(yuǎn)漲的股票，也沒有永遠(yuǎn)漲的房價(jià)，房價(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)動(dòng)搖，站長不建議投資客高位接盤。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)仍在掙扎，很多汽車制造企業(yè)如眾泰、力帆已經(jīng)無法正常經(jīng)營下去，外貿(mào)企業(yè)也舉步維艱，后疫情時(shí)代使得大眾消費(fèi)更加理性，一些非必要消費(fèi)能不消費(fèi)就不消費(fèi)，大家都留著資金以防萬一。這樣的情況會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的活力，如果房價(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大眾購買能力，那泡沫早晚會(huì)破。

高層定下了房住不炒的主基調(diào)，但對(duì)于一線城市來說，解決百姓住房問題自然不是靠穩(wěn)定房價(jià)所能解決的。穩(wěn)字決定了房價(jià)不會(huì)大起大落，哪怕房價(jià)降一些，低收入人群和多數(shù)進(jìn)城農(nóng)民恐怕依然很難在一線城市買房。所以國家采取了增加租賃房屋供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，并且大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃，通過立法來規(guī)范市場(chǎng)，降低大家的生活成本。

5月9日，中國建設(shè)銀行分別與廣州、杭州、濟(jì)南、鄭州、福州、蘇州簽訂《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，預(yù)計(jì)將提供1900億元的貸款，支持6個(gè)城市在未來三年內(nèi)提供約80萬套(間)政策性租賃住房。未來3年，這6座城市將提供80萬套(間)政策性租賃住房，小戶型、低租金，解決上百萬名“新市民”的安居問題。

這一協(xié)議預(yù)計(jì)未來還將在沈陽、南京、合肥深圳等城市繼續(xù)實(shí)施，相信未來北上深等大城市也將會(huì)有類似的措施，因?yàn)樽》筷P(guān)乎國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定大局。對(duì)于仍在租房的伙伴來說，打拼的人生難免有風(fēng)有雨，這就更需要抬眼看路，合理利用政策，給風(fēng)雨兼程的自己做好護(hù)航。