南京出臺開展居住類地段城市更新指導意見

(記者 趙丹丹)5月19日，南京市規(guī)劃資源局、市房產(chǎn)局、市建委聯(lián)合印發(fā)《開展居住類地段城市更新的指導意見》(以下簡稱意見)，提出要對南京市建成區(qū)范圍內(nèi)簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、使用年限較久、房屋質(zhì)量較差等危破老舊住宅片區(qū)進行更新，今年優(yōu)先實施在主城區(qū)范圍內(nèi)國有建設用地上存在危房、更新改造需求迫切的片區(qū)等，各區(qū)政府可自行制定房屋面積確定原則、各類補貼、補助標準、獎勵標準等相關政策。本意見自發(fā)布之日起施行，有效期5年。

今年優(yōu)先實施改造這類片區(qū)

意見提出，開展居住類地段城市更新，是為了確保困難群眾基本生活得到有效保障和改善，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

具體更新對象：南京市建成區(qū)范圍內(nèi)，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全的危破老舊住宅片區(qū)為主的城市地段。2020 年試點工作優(yōu)先實施在主城區(qū)范圍內(nèi)國有建設用地上存在危房、更新改造需求迫切的片區(qū)，以及市民更新改造意愿強烈、具有典型示范效應的片區(qū)。

居住類地段城市更新工作以劃定的更新片區(qū)開展?；诳刂菩栽敿氁?guī)劃的地塊劃分，更新片區(qū)劃定可以結(jié)合產(chǎn)權界線調(diào)整規(guī)劃地塊范圍，合并或拆分地塊;項目用地可包括周邊“邊角地”“夾心地”“插花地”等無法獨立更新的待改造用地;從提高土地利用水平、保證地塊完整的角度，將相鄰非居住低效用地納入更新片區(qū)統(tǒng)籌設計、平衡資金，非居住用地面積不得超過居住用地面積。

具體如何做?

多元主體參與，歷史上“毛地出讓”項目由各區(qū)處置

意見鼓勵綜合運用政府征收、與原權利人協(xié)商收購、原權利人自行改造等多種城市更新模式。通過政府在規(guī)劃引導、要素投入、政策扶持等方面的引導作用，調(diào)動多元主體的積極性、主動性，形成政府、企事業(yè)單位、社會民眾共同參與的新局面。居住類地段城市更新的實施主體可以包括以下情形：物業(yè)權利人，或經(jīng)法定程序授權或委托的物業(yè)權利人代表;政府指定的國有平臺公司，國有平臺公司可由市、區(qū)國資公司聯(lián)合成立;物業(yè)權利人及其代表與國有公司的聯(lián)合體;其他經(jīng)批準有利于城市更新項目實施的主體。

歷史上“毛地出讓”的項目更新主體由各區(qū)政府做好牽頭處置。土地受讓人不具備開發(fā)建設意愿或能力，但愿意協(xié)商由新的主體開發(fā)建設的，可報經(jīng)市政府批準同意，直接變更土地受讓人;也可由原受讓人成立控股不小于51%的項目子公司，直接變更受讓人至項目子公司。

分三種模式更新，文保、歷史建筑要保護修繕

對更新地段進行精細化的甄別，區(qū)分需要保護保留、需要改造和需要拆除、需要適應性再利用的部分、可以新建的部分，達到片區(qū)的有機更新。對于各類文物建筑和歷史建筑，采取保護修繕的方式，改善居住條件的同時，按相關法律、法規(guī)要求，實現(xiàn)文保建筑、歷史建筑的保育、活化;對沒有規(guī)劃保留要求但建筑質(zhì)量尚可的老舊住宅，特別是成片的多層老舊住宅，采取整治改建的方式，通過成套改造或局部改建、擴建、加層，改善和提升居住條件;對危房也可通過整治改建，進行結(jié)構(gòu)加固或拆除翻建，在實現(xiàn)消險目的的同時改善居住條件。

結(jié)合建筑“ 留、改、拆”方式的不同，地段片區(qū)更新分為三種模式：

1.維修整治模式。以保護修繕建筑和整治改建建筑為主，沒有拆除重建的建筑。

2.改建加建模式。以整治改建建筑為主，可以有保護修繕建筑和少量拆除重建建筑，但片區(qū)總體建筑容量與實施更新前基本一致。

3.拆除重建模式。以拆除重建建筑為主，可以有少量保護修繕建筑和整治改建建筑。

提供多途徑改善選擇，各區(qū)可自行制定標準

此外，意見中提出，更新過程中通過自愿參與、民主協(xié)商的方式，原則上應等價交換、超值付費，探索多渠道、多方式安置補償方式，實現(xiàn)居住條件改善、地區(qū)品質(zhì)提升?？梢圆捎玫葍r置換、原地改善、異地改善、放棄房屋采用貨幣改善、公房置換、符合條件的納入住房保障體系等方式進行安置。

堅持按區(qū)平衡原則，各區(qū)政府可自行制定房屋面積確定原則、各類補貼、補助標準、獎勵標準等相關政策。

明確城市更新的工作流程

同時，意見還明確了居住類地段城市更新項目的工作過程，可分為六個階段：前期工作、上報計劃、多方案設計、上報方案、實施建設、驗收交付。其中經(jīng)前期研究確定以招拍掛方式供地的項目按現(xiàn)有規(guī)定程序?qū)嵤?/p>

前期工作應明確實施主體、進行現(xiàn)場調(diào)查、編制可行性研究方案、 第一輪征詢相關權利人意見，須征得不低于90%權利人同意后方可上報計劃，計劃由市政府專題會研究確定。多方案設計階段統(tǒng)籌考慮安置方案、資金方案和建設方案，多輪協(xié)調(diào)互動，形成綜合最優(yōu)方案，并進行第二輪征詢相關權利人意見，須征得不低于80%權利人同意后方可上報方案，方案報市政府專題會審核，涉及控詳調(diào)整的，一并研究確定。

實施建設階段，實施主體應與相關權利人簽訂置換補償?shù)认嚓P協(xié)議，按照工程建設基本程序，辦理立項、規(guī)劃、用地、施工等手續(xù)，組織建設。驗收交付階段，所在區(qū)政府督促項目實施主體完成相關設施的移交、運營管理等事宜，落實置換補償?shù)葏f(xié)議約定內(nèi)容。

部分地塊可適度放松用地性質(zhì)、建筑高度和容量

現(xiàn)代快報記者注意到，為了做好更新工作制度保障，意見提出要加強規(guī)劃政策，考慮到更新項目普遍存在地塊小、分布散、配套不足的現(xiàn)實情況，可結(jié)合實際情況，靈活劃定用地邊界、簡化控詳調(diào)整程序;在保障公共利益和安全的前提下，可適度放松用地性質(zhì)、建筑高度和建筑容量等管控，有條件突破日照、間距、退讓等技術規(guī)范要求、放寬控制指標。

在土地政策方面，經(jīng)批準列入計劃的城市更新項目，為解決原地安置需求，經(jīng)市政府同意可以享受老舊小區(qū)城市更新保障房(經(jīng)濟適用房等)土地政策進行立項，以劃撥方式取得土地。合并納入更新項目的“邊角地”“夾心地”“插花地”以及非居住低效用地，可采用劃撥或出讓方式取得土地。項目區(qū)內(nèi)符合劃撥的建設內(nèi)容(含保障房)不得低于50%。

有歷史保護建筑、近現(xiàn)代保護建筑或文物保護要求的項目，可以定向掛牌、帶方案掛牌或招標方式(綜合評分法)供地。對歷史遺留的“毛地出讓”項目，允許在開展規(guī)劃條件評估工作后簽訂補充協(xié)議，重新約定開竣工日期、違約責任、土地出讓金計算和繳納方式、補齊土地使用期限等事項。

為整合周邊、統(tǒng)籌規(guī)劃，允許將原土地出讓范圍周邊的“邊角地”“插花地”“夾心地”通過“以大帶小”方式協(xié)議出讓，同時測算現(xiàn)規(guī)劃條件與原規(guī)劃條件下的土地凈地價差，減去原出讓范圍以外的拆遷、安置、代建公共服務設施等費用，補交土地出讓金。