量價齊升:二季度樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性回暖
二季度樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性回暖
“二季度月均銷售可達(dá)百億。”5月28日,一名前40強(qiáng)房企副總裁對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,初步預(yù)測二季度可以把一季度因疫情帶來的銷售損失補(bǔ)回來。
近日,華東不少房企反映,房地產(chǎn)銷售正逐漸回暖,以一二線城市表現(xiàn)最為明顯。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年4月,百強(qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元,較3月環(huán)比上升17.2%,較去年4月同比基本持平。從累計業(yè)績來看,2020年1-4月百強(qiáng)房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降14.5%,但4月銷售的恢復(fù)情況略好于預(yù)期,降幅自3月以來繼續(xù)收窄。
同策研究院首席分析師張宏偉卻認(rèn)為,所謂市場恢復(fù)得還不錯,只是結(jié)構(gòu)性的回暖,市場表現(xiàn)為“點(diǎn)狀熱”。
各地成交呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲
回顧房地產(chǎn)市場過往幾次階段性調(diào)整,全國會走出一條結(jié)構(gòu)性回暖曲線。
此次,主要是北京、上海和深圳豪宅市場率先啟動,尤其是上海,剛改需求釋放,豪宅認(rèn)籌排隊(duì)場面頻現(xiàn),但是剛需購買力還沒有得到釋放,包括首次改善需求,上海郊區(qū)的項(xiàng)目也有去化壓力;又比如成都,這座城市比較典型,1-5月份,成交量還比去年好,但結(jié)構(gòu)性特征非常明顯,成都因?yàn)橐欢值箳鞂?dǎo)致一些熱門樓盤一次出貨就賣掉兩三百套,整個市場表現(xiàn)為“點(diǎn)狀熱”。如果剔除點(diǎn)狀熱的這種表現(xiàn),其實(shí)其他樓盤賣得并不好。這種結(jié)構(gòu)性特征非常明顯。
從已發(fā)布銷售簡報的頭部房企來看,4月恒大的銷售是同比增長的。今年4月,恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約652.1億元,同比增長約11.6%;合約銷售面積約713萬平方米,同比增長約28.5%。今年前4個月,恒大累計實(shí)現(xiàn)銷售金額約2125.7億元,同比增長約19.4%;合約銷售面積約2371.1萬平方米,同比增長約43.0%。或許因此恒大調(diào)整了銷售策略,從疫情期間的7.5折,到五一期間推出的優(yōu)惠政策只有8.1折、8.5折。
如果看前4月銷量,雖然疫情影響時間比較長,但是幾家頭部企業(yè)的銷量下降幅度并不算太大。碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1498.8億元,同比下降10.37%;萬科今年前4個月累計實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1188.6萬平方米;合同銷售金額1858.3億元,同比減少約11%;融創(chuàng)前4個月累計實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約955.2億元,同比減少19.72%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,這得益于外部環(huán)境的改善。各地政府尤其是房管部門也明確了預(yù)售資金監(jiān)管政策的放松,所以從房企賣房到后續(xù)資金回籠,是具有積極作用的,有助于房企資金回籠,商業(yè)銀行也比較配合。
回款加速增加房企拿地動力
樓市復(fù)蘇在疫情平穩(wěn)后開始加速,大部分企業(yè)銷售在4月份業(yè)績明顯轉(zhuǎn)好。這種情況下,預(yù)計5-6月份,市場有望出現(xiàn)一定幅度的上漲。
不過,已有房企在這一波樓市回暖中實(shí)現(xiàn)漲價。據(jù)禹洲集團(tuán)副總裁張巖透露,5月以來,該集團(tuán)旗下在售100多個項(xiàng)目均價已經(jīng)小幅上調(diào)了三次。禹洲在這一波銷售回暖中存貨周轉(zhuǎn)率躍居全行業(yè)前20位,這與其項(xiàng)目布局有關(guān)。禹洲在2019年開啟拿地模式,接連在青島、開封、佛山、北京、上海等地投資拿地;2019年5月,禹洲在成都溢價134%拿地,創(chuàng)下成都樓面價新紀(jì)錄。
樓市前端交易回暖,資金周轉(zhuǎn)加速,也刺激了房企進(jìn)一步拿地的積極性,比如祥生地產(chǎn)、金輝、弘陽等正在通過積極拿地謀求規(guī)模擴(kuò)張;還有像中海、金茂、華潤、綠城等央企、國企。對此,張宏偉也指出,從結(jié)構(gòu)性角度來講,其實(shí)現(xiàn)在市場復(fù)蘇不是一個全面復(fù)蘇。像三四線城市復(fù)蘇還缺乏一些動力,整體市場需求不足。
因此,短期內(nèi),對部分房企來說銷售壓力還是比較大。以弘陽為例,今年1月,弘陽6.82億元在安徽安慶拿一幅商業(yè)地;3月,弘陽以14.37億元在重慶拿下兩幅宅地;4月15.5億元拿下寧波地塊。前四月,這家2019年沒能順利完成千億目標(biāo)的房企耗資近40億拿地;相應(yīng)地,該公司今年前四月銷售只有58.45億元,同比跌去61%。與此同時,據(jù)該公司2019年年報披露,融資成本約為人民幣6.34億元,同比增加27.0%。
與張宏偉觀點(diǎn)接近,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,1-4月出現(xiàn)的銷售規(guī)模下調(diào)依然需要在第二、第三季度彌補(bǔ)回來。
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