5月樓市升溫透視：“萬(wàn)人搖號(hào)”背后的價(jià)格倒掛

從今年3月中下旬以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就從新冠肺炎疫情中逐漸復(fù)蘇。“萬(wàn)人搖號(hào)”是如何出現(xiàn)的?二手房升溫對(duì)整體市場(chǎng)的帶動(dòng)作用有多大?在種種表象背后，樓市回暖的真相究竟如何?

5月末，杭州的“遠(yuǎn)洋西溪公館”項(xiàng)目領(lǐng)出一批房源(959套)的預(yù)售證，共吸引了5萬(wàn)家庭報(bào)名。由于申請(qǐng)人數(shù)太多，開(kāi)發(fā)商不得不包下網(wǎng)吧，24小時(shí)不間斷審核購(gòu)房資質(zhì)。按照這一比例，該項(xiàng)目的中簽概率不足2%。

近日，杭州樓市因這則消息火了一把。樓市從疫情中的復(fù)蘇，也似乎由此得到了明證。

5萬(wàn)多人搖號(hào)的現(xiàn)象確屬罕見(jiàn)，但拋開(kāi)這一極端個(gè)案，近期南京、成都等地也出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖號(hào)”的現(xiàn)象。對(duì)比其釋放的房源量，這些項(xiàng)目的中簽率多在5%以下。

二手房交易的升溫同樣明顯，雖不及新房明顯，但個(gè)別優(yōu)質(zhì)房源快速成交，且近期二手房交易價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。

從今年3月中下旬以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就從新冠肺炎疫情中逐漸復(fù)蘇。“萬(wàn)人搖號(hào)”是如何出現(xiàn)的?二手房升溫對(duì)整體市場(chǎng)的帶動(dòng)作用有多大?在種種表象背后，樓市回暖的真相究竟如何?

個(gè)別新房項(xiàng)目“萬(wàn)人搖號(hào)”

遠(yuǎn)洋西溪公館項(xiàng)目位于杭州未來(lái)科技城，據(jù)了解，該項(xiàng)目于2009年拿地，股東也經(jīng)歷過(guò)變更。由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，如今項(xiàng)目周邊的二手房?jī)r(jià)格約在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米之間，而該項(xiàng)目最高限價(jià)才2.8萬(wàn)元/平方米。

出于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的考慮，杭州一直對(duì)新房項(xiàng)目的備案價(jià)格有所限制。近幾年來(lái)，杭州二手房?jī)r(jià)格不斷攀升，但對(duì)新房?jī)r(jià)格的限制并未明顯放松。這就使得在部分區(qū)域，新房和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一定的“倒掛”。

杭州某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近幾年，杭州曾多次出現(xiàn)過(guò)新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象，購(gòu)房者則抱著“買(mǎi)到就賺到”的心態(tài)進(jìn)行搶購(gòu)。

對(duì)于該項(xiàng)目的火爆，該人士還表示，未來(lái)科技城屬于杭州的新區(qū)，定位于發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)的人才特區(qū)。近些年，杭州不斷在降低落戶(hù)門(mén)檻吸引人才，這一片區(qū)是最大的受益者。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期同樣出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的南京、成都，均有著類(lèi)似的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。

5月初，成都川發(fā)天府上城項(xiàng)目正式進(jìn)行搖號(hào)，釋放的房屋套數(shù)為786套，而參與搖號(hào)的人數(shù)達(dá)到了4萬(wàn)。據(jù)了解，該項(xiàng)目的定價(jià)為1.1萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米，而周邊的二手房單價(jià)已經(jīng)超過(guò)了1.6萬(wàn)元/平方米。

因一二手房?jī)r(jià)格倒掛，今年以來(lái)，成都共有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的局面，除一個(gè)項(xiàng)目的中簽率在8%外，其余項(xiàng)目的中簽率均不足5%。

但成都本地的房地產(chǎn)從業(yè)者指出，成都本地的人才引進(jìn)政策，以及疫情期間積壓的需求釋放，也是促成需求釋放、新房交易升溫的重要原因。

“從全國(guó)范圍來(lái)看，‘萬(wàn)人搖號(hào)’仍然只是個(gè)案。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新房市場(chǎng)確實(shí)在逐步回暖，但熱銷(xiāo)現(xiàn)象主要存在于熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，僅限于價(jià)格有明顯優(yōu)勢(shì)的少數(shù)項(xiàng)目?？傮w來(lái)看，市場(chǎng)上仍有大量去化率不高的項(xiàng)目存在。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-5月，66城新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)與成交面積累計(jì)降速分別為21.9%、20.0%。也即，雖然部分項(xiàng)目受關(guān)注較高，但目前新房交易量?jī)H恢復(fù)到去年同期的八成左右。

二手房量?jī)r(jià)齊升

在價(jià)格受限較少、交易更為連續(xù)的二手房市場(chǎng)，情況如何?

貝殼研究院指出，今年5月，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)15.2%，同比增長(zhǎng)42%。5月成交量達(dá)到去年月度成交最高水平(2019年3月)的98%。

“疫情對(duì)市場(chǎng)的影響在逐步減少。”該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，5月二手房交易量的大幅增長(zhǎng)，與疫情推遲了需求的釋放、“五一”小長(zhǎng)假便利期和房貸利率下降影響購(gòu)房者預(yù)期有關(guān)。

目前已有30多個(gè)城市的二手房交易規(guī)模超過(guò)新房，均為熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市。因此，二手房交易不僅被認(rèn)為更能反映市場(chǎng)的真實(shí)情況，而且對(duì)該城市的總體成交規(guī)模有著重要影響。

以北京為例，根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，2020年5月，北京二手房網(wǎng)簽規(guī)模為1.6萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)39%、同比增長(zhǎng)75%。算上新房交易4172套的規(guī)模，5月北京商品房交易規(guī)模突破2萬(wàn)套，達(dá)到了2017年“317新政”之后的最高點(diǎn)。

其中，5月29日，北京二手房單日交易規(guī)模破千套，這也是2019年3月之后的首次。

5月北京樓市升溫，與西城區(qū)教改新政引發(fā)學(xué)區(qū)房交易量上升有關(guān)。但即便拋開(kāi)這一因素，北京市場(chǎng)的升溫仍然明顯。貝殼研究院指出，5月北京二手房房源成交周期為139天，比4月縮短22天。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與很多南方城市相比，北京因疫情防控的要求，市場(chǎng)恢復(fù)較晚，5月是需求釋放最明顯的月份。他表示，深圳等部分率先回暖的城市，交易規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)下滑。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研，成交周期縮短、交易量上升、好房源遭遇搶購(gòu)，成為近期熱點(diǎn)城市二手房交易中的普遍現(xiàn)象，這也推動(dòng)了交易價(jià)格的提升。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，2020年5月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15208元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比上漲1.33%，漲幅均有所擴(kuò)大。其中，一線(xiàn)城市5月二手住宅均價(jià)達(dá)到61279元/平方米。

市場(chǎng)仍在“下坡”

雖然復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，但在多數(shù)機(jī)構(gòu)看來(lái)，由多重因素促成的5月樓市升溫，很可能難以持續(xù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，從5月各城市表現(xiàn)來(lái)看，已有蘇州、揚(yáng)州、成都、無(wú)錫等4個(gè)城市成交量環(huán)比下降。此外，二手房市場(chǎng)最先火熱的深圳、南京和杭州，環(huán)比增速也大幅回落。這也說(shuō)明，本輪需求的釋放力度相對(duì)有限，很難對(duì)市場(chǎng)形成持續(xù)的支撐。

該機(jī)構(gòu)指出，在今年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、政府工作報(bào)告仍重申“房住不炒”的大背景下，熱點(diǎn)城市二手房交易難以維持目前的活躍度。

那么，若價(jià)格倒掛的現(xiàn)象繼續(xù)存在，需求會(huì)否轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)?前述杭州房企人士認(rèn)為，就杭州的情況而言，除非(有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的)新房供應(yīng)量大幅增加，否則市場(chǎng)的熱度也很難持續(xù)。

他表示，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一波“行情”后，市場(chǎng)降溫的速度通常會(huì)很快。而且“萬(wàn)人搖號(hào)”只發(fā)生在個(gè)別項(xiàng)目上，總體來(lái)看，杭州的市場(chǎng)需求并沒(méi)有明顯增加。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從多個(gè)城市松綁調(diào)控“一日游”、監(jiān)管層嚴(yán)控信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)等做法來(lái)看，目前政策端沒(méi)有明顯的放松，未來(lái)需求的釋放力度不會(huì)太大。再加上傳統(tǒng)淡季即將到來(lái)，因此，市場(chǎng)很可能在6月以后出現(xiàn)小幅降溫。

國(guó)信證券表示，4月和5月銷(xiāo)售的確明顯好轉(zhuǎn)，但這并不改變銷(xiāo)售下行周期的方向，預(yù)計(jì)今年的銷(xiāo)售規(guī)模仍將有10%的降幅。

“在不考慮疫情的情況下，銷(xiāo)售本已處在下行周期。”國(guó)信證券稱(chēng)，近期的銷(xiāo)售升溫，既有供給增加驅(qū)動(dòng)，又有填補(bǔ)疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環(huán)境不發(fā)生改變，“填坑”完成后，市場(chǎng)面對(duì)的仍然是銷(xiāo)售“下坡”。