深圳樓市現(xiàn)“打新”潮 二手房也站上C位

2020年上半年的樓市，可謂是先抑后揚，“乘風破浪”。

一季度遭受疫情沖擊，樓市成交幾近冰凍。從4月開始，在寬松貨幣政策和地方松綁政策下，以深圳、杭州等地為代表的樓市回暖入春，5、6月復(fù)蘇強勁，多城房價上漲幅度較大。

作為中央長期的指導(dǎo)方針，“房住不炒”的基調(diào)仍要堅守。進入7月，已有杭州、東莞、寧波三個熱點城市出臺了調(diào)控收緊措施。盡管這些城市收緊調(diào)控，對樓市來說究竟是“撓癢”還是有效降溫，業(yè)內(nèi)仍有分歧，但政策對沖的信號意義已然顯現(xiàn)，這對管理市場預(yù)期有很大作用。

預(yù)計下半年，樓市政策將更多呈現(xiàn)對沖特征，共同引導(dǎo)市場走向平穩(wěn)。

房價加快上漲

據(jù)中指研究院報告，上半年百城新建住宅均價環(huán)比變化呈“V”字形，2月最低，3月起環(huán)比漲幅逐漸升高，6月均價15461元/平方米，同比上漲3.16%，漲幅較上月擴大0.17個百分點;同時整個上半年二手房住宅均價累計漲幅為1.72%，呈過熱趨勢。

其中第二季度房價上漲趨勢尤其明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，3月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有32個，4月份上升為50個，5月份達到59個。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，上半年房價大部分城市累計同比并不樂觀，1-6月的數(shù)據(jù)最多持平或者微漲。但5-6月的數(shù)據(jù)，確實出現(xiàn)了明顯上漲。

進入6月后，活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇。而最值得關(guān)注的武漢市場也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。據(jù)中指百城房價榜單，6月寧波房價漲幅居全國之首，成交量也居于高位。

上半年，深圳樓市多次成為全國熱點。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，6月深圳新房住宅成交3343套，環(huán)比上升6.4%;成交面積為33.6萬平方米，環(huán)比上漲11.5%。二手房時隔四年再次“破萬套”，6月共成交10594套，環(huán)比上升23.9%，重回2016年3月的牛市水平。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，深圳6月二手房均價突破7萬大關(guān)，達到74929元/平方米，均價遠超北上廣20%以上，甚至是隔壁廣州的2倍，相比去年底上漲則達14.37%。

除深圳外，杭州是上半年第二個熱度飆升的明星城市。上半年，杭州市區(qū)新房成交68399套，總成交金額2013.3億元。其中，6月成交19528套，創(chuàng)下3年來的新房單月最高值;上半年二手房共成交4.3萬套，同比去年4.14萬套上漲4.02%，環(huán)比2019年下半年的3.96萬套，上漲了8.77%。

東莞則是這輪上漲城市中令人意外的一個。4月以來，東莞新房、二手房價格齊漲，成交量也居高不下，還有部分小區(qū)業(yè)主聯(lián)手“控盤”漲價，炒作氛圍濃郁。

房價上漲背后，是一季度經(jīng)濟下滑壓力下，各地政府對房地產(chǎn)市場放松了調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，累計上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為304次，基本都是松綁為主，開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管、人才落戶等政策，都刺激了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇和需求的入市。

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，樓市上漲的主要原因來自資金面的寬松，部分城市炒作氛圍濃郁。類似深圳、杭州、東莞這類城市，供需結(jié)構(gòu)緊張，房價有上漲預(yù)期，限價制造了倒掛，倒掛又放大了需求，市場出現(xiàn)了惡性循環(huán)。

多城收緊調(diào)控

房價上漲的壓力之下，多個地方政府開始給火熱的樓市“潑冷水”。

7月2日，杭州率先收緊調(diào)控，出臺“限搖”，即一戶購房家庭同時只能參加一個項目的搖號，向“無房家庭”傾斜，房源保障比例不低于50%;此外，高層次人才家庭優(yōu)先購房的，限售5年。

這些新政，目的是限制炒房套利者進入市場，為樓市降溫。

同日，東莞也收緊樓市調(diào)控。以“穩(wěn)房價”為主，同地區(qū)新房房價3個月漲幅不得超過10%，精裝修房價上限為20000元/平方米。此外，還嚴打捂盤惜售和內(nèi)部轉(zhuǎn)名行為，遏制樓市炒作風氣。

寧波緊隨其后，7月6日晚，發(fā)布了穩(wěn)樓市“十條”新政，主要包括擴大限購范圍，加強住房貸款審核等。值得注意的是，寧波還將通過嚴控樓面地價，抑制房價漲幅。

克而瑞指出，與杭州、東莞的政策相比，寧波的政策范圍覆蓋最廣，涵蓋樓市和地市;且政策加碼力度也相對較大，涉及限購升級、嚴控地價等諸多方面，基本也算是“拳拳到肉”。

杭州、東莞、寧波都是上半年房價漲幅較大、樓市較為火爆的城市。中央反復(fù)強調(diào)“房住不炒”，地方政府也“因城施策”出手調(diào)控。

嚴躍進表示，這幾個地方政策收緊釋放了當前的調(diào)控導(dǎo)向，對房地產(chǎn)并不完全就是刺激，一些熱點且存在房價炒作的城市會升級管控。若出現(xiàn)炒作等現(xiàn)象，政策升級和收緊都是大概率事件。

但張大偉認為，到目前為止，東莞、杭州的收緊政策，更多是“撓癢癢”，只是針對搖號、限價政策做調(diào)整，沒有影響市場的購房杠桿。所以預(yù)計效果有限。尤其是杭州的新政策，對市場影響不大，預(yù)計下半年行情將繼續(xù)高漲。

而樓市最為火爆的深圳，雖然業(yè)內(nèi)對出臺調(diào)控的預(yù)期強烈，但政府部門至今并無相關(guān)動作。住建部在7月初曾赴深圳調(diào)研，舉行了座談會，但深圳住建等部門，也沒有進一步收緊調(diào)控的消息。

克而瑞分析師認為，最近出臺的一些收緊措施，主要是為了防止市場過熱，其他的熱點城市也有可能會跟進，但應(yīng)該不會出現(xiàn)大面積收緊。后期地方政策出臺依舊是偏向?qū)捤伞?/p>

中原則指出，從市場走勢看，房地產(chǎn)看天吃飯，這個“天”是信貸政策，信貸放水的大環(huán)境下，樓市將繼續(xù)維持高位運行。

今年年初，疫情發(fā)生后，當全國樓市仍在低迷狀態(tài)時，深圳樓市卻直接進入了“火熱”階段，穩(wěn)站樓市C位。深圳新房市場頻頻再現(xiàn)“日光”“秒光”現(xiàn)象;二手房市場也不例外，部分區(qū)域成交活躍度在二季度顯著提升，二手住宅過戶套數(shù)在6月份破萬，為2016年4月以來首個二手住宅套數(shù)破萬的月份。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在多種因素影響下，預(yù)計深圳下半年熱度將有所回調(diào)，樓市的理性程度會大比例提升，市場大概率會趨于穩(wěn)定。

上半年多個網(wǎng)紅盤現(xiàn)“打新”潮

“疫情發(fā)生后，估計誰也沒有想到，深圳樓市上半年會如此火熱，與周邊除深圳外整個粵港澳大灣區(qū)的“寂靜”，形成鮮明對比。新盤都在降價銷售，二手房掛牌一年半載，或降價10%-20%銷售，再正常不過了。到5月份開始，東莞樓市才被帶動起來。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。

今年上半年，跟“打新股”一樣，深圳樓市也成了少數(shù)人的“打新”游戲。在深圳新房市場，涌現(xiàn)出多個“網(wǎng)紅新盤”。據(jù)媒體報道，今年3月，萬科星城線上開盤，4棟288套特惠房源全部售罄，隨后3、4月太子灣·灣璽幾次開盤，幾乎都是當天售罄。6月，金融街華發(fā)融御華府項目推出394套房源，引來8998批客戶認籌，中簽率僅4.37%。6月下旬，寶安新錦安海納公館推出5套房子，共計1191批客戶參與誠意登記，抽中比例是234：1。買房堪比股市中新股。

這些樓盤為何如此火爆?為何這么多人參與搖號“打新”?背后的邏輯在于，在這些購房者眼里，“買到即賺到”。

“新房被搶購的原因，無一例外都存在一、二手房價格倒掛的情況。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析指出，深圳新房市場受限價因素影響，房價往往受到相應(yīng)限制，而二手房價則更為市場化，更能反映真實的市場供需狀況，因而導(dǎo)致新房與二手房價格倒掛現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)價格倒掛，即引發(fā)搶購。此外，此類項目本身往往在地段及品質(zhì)上沒有明顯軟肋，也會引發(fā)購房者更多關(guān)注。

張波還表示，“深圳的部分項目由于是商住性質(zhì)，不涉及限購，吸引了大批非深戶籍人士的關(guān)注，也是深圳樓市火熱的原因之一。”

深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從項目成交金額來看，金眾麒麟公館以53.5億元成交額獲得上半年住宅項目成交金額冠軍，其次為招商領(lǐng)璽家園，成交48.2億元，德弘天下華府位居第三。這三個項目均價都在8萬/平方米以上，TOP10中，均價8萬元/平方米以上項目達6個，位于南山、福田、羅湖。

不過，在“打新”潮流、部分新盤熱銷背后，深圳還有許多新盤的去化率卻并不高。深圳中原研究中心統(tǒng)計顯示，今年上半年，開盤項目數(shù)量較去年下滑明顯，平均開盤去化率也略低于去年。不僅如此，新房住宅開盤分化依然明顯，其中，西部區(qū)域?qū)毎?、光明推盤項目不多，但少量推盤中，金融街華發(fā)融御花園、滿京華云著花園表現(xiàn)亮眼;東部區(qū)域中，龍崗、坪山等地，推盤項目較多，整體去化不高，但部分項目如恒大城等開盤也較熱。

上半年新房市場整體來看，據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳新建住宅共成交16727套，同比下降5.4%，成交165.86萬平方米，同比下降3.6%。深圳中原研究中心指出，今年上半年個別網(wǎng)紅盤吸引全城目光，但整體保持理性，整體去化不及去年。上半年深圳市住建局多次打擊炒房，堅持“房住不炒”原則，市場保持理性。預(yù)計下半年深圳新房市場供應(yīng)有望增加，成交也有望穩(wěn)步上升。

上半年二手住宅成交4.4萬套，同比漲超四成

與新房市場相比，深圳二手房市場更能真實地反映市場供需狀況?；仡櫧衲晟习肽晟钲诙址渴袌龅谋憩F(xiàn)，在業(yè)內(nèi)人士看來，用“井噴”來描述，并不過分。尤其是深圳部分片區(qū)，今年上半年，出現(xiàn)了“熱炒”現(xiàn)象。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳二手住宅共成交44000套，同比上升41.2%。上半年二手住宅成交套數(shù)占去年全年的57.0%。

“在疫情影響下，深圳住宅物業(yè)再次吸引了有實力的置業(yè)者，即使在無樓市政策利好的情況下，深圳二手市場成交活躍度在二季度顯著提升。”深圳中原研究中心分析人士稱。

聚焦上半年收尾的6月份，從過戶數(shù)據(jù)來看，深圳二手住宅成交套數(shù)為10594套，環(huán)比上升23.9%，成交面積為90.6萬平方米，環(huán)比上升28.0%。而這個成交量是2016年4月以來的最高峰。

“上次‘破萬套’，還是2016年3月份，那時是近10年來深圳樓市最火爆的時期。即便是去年“雙11”取消豪宅稅，疊加先行示范區(qū)，12月份二手住房成交量為9959套，也沒有破萬。”李宇嘉稱。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫指出，今年前5個月，新房推盤少，部分客戶轉(zhuǎn)向二手房，導(dǎo)致二手房成交量上升，也令二手房市場價格出現(xiàn)上升，上半年二手房價格的升幅明顯大于新房，一二手倒掛的情況增加。

市場的活躍，逐步反饋至成交價上，“最驚嘆的，要算價格了。2019年底，深圳創(chuàng)下一個紀錄，房價達到6萬元/平方米，首次超過京滬，成為全國房價最貴的城市。今年，京滬樓市基本在跌價，但深圳的房價又上漲了。”李宇嘉稱。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年3-5月份，深圳二手房價格環(huán)比指數(shù)分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國70個大中城市，漲幅分別排名第1名、第2名、第2名;同比指數(shù)分別為9.7%、10.3%、12.0%，在全國70個大中城市，漲幅分別排名第5名、第3名、第2名。

深圳房價之所以出現(xiàn)上漲，在張波看來，其原因主要在于，深圳商品房供求不平衡的現(xiàn)象長期存在，在四個一線城市中，深圳的商品房整體供應(yīng)量最少，但長期以來人口流入?yún)s排在前列，由此引發(fā)供不應(yīng)求的現(xiàn)象長期存在，這是推高成交量價的主要因素，“由于新房供應(yīng)不足，導(dǎo)致二手市場的需求量集中，同步推高了二手房價格的表現(xiàn)。”

張波還指出，深圳作為社會主義先行示范區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢在粵港澳大灣區(qū)表現(xiàn)明顯，不但自住型需求集中，還引發(fā)很多區(qū)域外購房群體關(guān)注，近兩年商住類項目的廣受關(guān)注即源于此。

值得注意的是，也不乏有部分人群對深圳樓市進行夸張性解讀，由此營造出搶房的市場情緒，這也對樓市非理性熱度提升起到明顯的推波助瀾的作用，“這不但不利于維持平衡有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境，還會對經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響。”張波稱。

業(yè)內(nèi)：下半年熱度或?qū)⒒卣{(diào)，市場趨于穩(wěn)定

年中過后,樓市競技進入下半場。那么，深圳下半年樓市，將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢?對此，張波指出，近期深圳開展樓市亂象專項整治，包括人為炒作房價、違規(guī)資金進入樓市、二手市場部分房源價格虛高等?？梢钥闯?，保持樓市穩(wěn)定依然是重中之重，也是深圳下半年重點調(diào)控方向。

“對于深圳樓市來說，中短期通過行政化手段對市場進行調(diào)節(jié)，會對樓市尤其是房價的非理性上漲起到重要作用，長期來看，依然需要通過增加供給手段保持供求平衡。”張波稱。

基于此，張波預(yù)計，今年下半年深圳土地供應(yīng)量有望增加，同時鄰近深圳的惠州和東莞也會加大新房的供給力度，以承接外溢性需求，在多種因素影響下，預(yù)計深圳下半年熱度將有所回調(diào)，樓市的理性程度會大比例提升，市場大概率會趨于穩(wěn)定。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進亦表示，后續(xù)深圳要積極增加供地，以促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

(新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 柳寶慶)