法拍房增多源于“斷供潮”？深圳樣本讓我們有些意外發(fā)現(xiàn)

“疫情下，最近又聽說斷供潮來臨，法拍房可能會(huì)增多，要是位置、價(jià)格合適的話，我也想去競(jìng)拍。”在深圳工作4年多的90后吳錦對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說道。她表示，進(jìn)行司法拍賣的住宅房屋價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)，如果房源增多了，真的可以好好挑一挑。

深圳一直是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)阿里拍賣網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近三年來，深圳的住宅法拍房數(shù)量呈上升趨勢(shì)。從2017年到2019年，深圳法拍房在阿里拍賣網(wǎng)上每年的掛牌總量分別是1359套、1932套以及2139套，截至目前，深圳在該平臺(tái)拍賣的房產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)超過了6500套。

而且，全國(guó)各地的法拍房數(shù)量也在逐年上漲。阿里拍賣網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年以及2019年，全國(guó)各地在該平臺(tái)上掛牌的法拍房數(shù)量，分別為18.58萬套、23.85萬套以及29.97萬套，掛牌數(shù)量還在逐年遞增。截至目前，全國(guó)法拍房的拍賣總量已超過119.6萬套。

這一數(shù)字受到了市場(chǎng)關(guān)注，綜合疫情影響，不少人再次拋出了一個(gè)疑問，法拍房的數(shù)量上升，是否與樓市“斷供潮”有關(guān)?

然而，第一財(cái)經(jīng)記者在深圳2月到7月500余套房源中，隨機(jī)選取了其中400套房源為研究樣本，根據(jù)法拍房的拍賣裁決書，統(tǒng)計(jì)了這400套法拍房的來源信息，并結(jié)合對(duì)業(yè)內(nèi)人士的采訪，得出了一個(gè)比較意外的答案。

樣本顯示：斷供導(dǎo)致的法拍房源比較少

從此次樣本統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，在400套房源中，由金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛導(dǎo)致的法拍房有259套，占比6成以上。

在這259套房源中，記者通過查看拍賣裁決文書及中國(guó)裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)房源此前都做了房產(chǎn)抵押貸款，后因還款逾期而導(dǎo)致房產(chǎn)被拍賣。

不過，一個(gè)比較意外的發(fā)現(xiàn)是，在這400套房源中，并沒有出現(xiàn)市場(chǎng)上熱議的斷供房源，即沒有這種僅是因?yàn)橥锨枫y行月供或直接斷供導(dǎo)致房產(chǎn)被拍賣的案例。

“由于斷供導(dǎo)致司法拍賣的房產(chǎn)數(shù)量其實(shí)并不多。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，“一般來說，按揭購房主要是用來自住的，按揭者是否有能力按時(shí)還款也是經(jīng)過銀行審核的，一般情況下人們都能按時(shí)完成按揭貸款，除非個(gè)別利用高杠桿的炒房客。”

河南開拍助手網(wǎng)絡(luò)科技有限公司法人代表王剛也持類似觀點(diǎn)，他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，單純因?yàn)閿喙┒鴮?dǎo)致房產(chǎn)被拍賣的情況比較少，但是也有，這種情況一般出現(xiàn)在三四線城市。

王剛向記者提供了一個(gè)他剛接觸到的斷供法拍房案例：2017年，河南省新鄉(xiāng)市某市民張女士在銀行辦理了個(gè)人住房貸款29.8萬元，期限20年。截至2020年6月，張女士累計(jì)拖欠銀行4期貸款。鑒于張女士的貸款存在風(fēng)險(xiǎn)，還款意愿、還款能力較差，并且還出現(xiàn)了其他訴訟，最終對(duì)張女士的房子進(jìn)行了拍賣處理。

王小嬙告訴第一財(cái)經(jīng)記者，多數(shù)被拍賣的房產(chǎn)還是由于債務(wù)糾紛，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂觀的情況下，中小企業(yè)的資金流動(dòng)性變差，中小企業(yè)主就會(huì)拿房子抵債。

王小嬙補(bǔ)充道，但不可否認(rèn)的是，阿里平臺(tái)上房產(chǎn)拍賣數(shù)量的激增，和它自身平臺(tái)的發(fā)展也有密切的關(guān)系。2019年初，全國(guó)已有99%的法院入駐阿里拍賣，平臺(tái)上城市范圍的擴(kuò)大，必然帶來法拍房數(shù)量的增加，但這并不能直接說明斷供潮的來臨。

阿里拍賣網(wǎng)顯示，截至目前，已有31個(gè)省市3438家法院通過阿里司法拍賣平臺(tái)進(jìn)行涉訴財(cái)產(chǎn)處置。2019年阿里拍賣網(wǎng)的法拍房掛牌量大約是2017年的1.6倍。

金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛成法拍房來源主因

隨著法拍房掛牌數(shù)量的逐年增加，“斷供潮”一說幾乎每年都會(huì)被市場(chǎng)提及。

“所有的經(jīng)濟(jì)糾紛，到最后都可能會(huì)拍賣房子。但是大家只關(guān)注斷供，其實(shí)，斷供只占到很小一部分。”廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒直言。

第一財(cái)經(jīng)記者在統(tǒng)計(jì)過程中也發(fā)現(xiàn)，法拍房來源，大致可以歸為：金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛、民間借貸糾紛、合同糾紛、破產(chǎn)清算、財(cái)產(chǎn)糾紛、司法沒收等。在統(tǒng)計(jì)的400套樣本房源中，金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛、民間借貸糾紛以及合同糾紛，成為了今年上半年深圳法拍房來源的“三巨頭”。其中，因金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛而拍賣的房源有259套，占統(tǒng)計(jì)總數(shù)的64.75%;而民間借貸糾紛導(dǎo)致房產(chǎn)被拍賣的有68套，占17%;合同糾紛引發(fā)的法拍房占12.5%。

“我們經(jīng)辦過戶的法拍房，90%以上處于抵押狀態(tài)，其中大部分是抵押給銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)，小部分是抵押給個(gè)人。”王剛根據(jù)自己多年的法拍房開拍助手從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說道，“絕大多數(shù)被拍賣的房產(chǎn)都存在抵押情況，尤其是把按揭貸款結(jié)清之后重新辦理抵押貸的房產(chǎn)，甚至有的還辦理順位抵押(俗稱“二次抵押”，是指將已做抵押獲得貸款后的房產(chǎn)，其市場(chǎng)價(jià)值大于所抵押債務(wù)的余額部分再次抵押貸款)，其實(shí)都有很大風(fēng)險(xiǎn)。”

王剛介紹，業(yè)主通過房產(chǎn)抵押，一般可以貸到房產(chǎn)市值70%的貸款，然后再追加信用貸。每當(dāng)?shù)搅速J款還款期的前一個(gè)月，大部分業(yè)主就要用過橋資金(一種短期資金的融通，期限以六個(gè)月為限，是一種與長(zhǎng)期資金相對(duì)接的資金)將貸款還上，還款之后將這部分資金再貸款出來。有很大一部分法拍房就是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)不善或者過橋資金不到位，銀行縮減貸款，業(yè)主資金斷裂，最終導(dǎo)致房產(chǎn)被拍賣。

深圳某國(guó)有銀行貸款經(jīng)理曾先生告訴第一財(cái)經(jīng)記者，一直以來，深圳個(gè)人住房按揭不良率最低，房子的居住屬性導(dǎo)致貸款人省吃儉用供樓。實(shí)在不行，將房子轉(zhuǎn)抵押貸款再堅(jiān)持一段時(shí)間，或從民間借款來還月供。

此外，深圳甚少出現(xiàn)因斷供而進(jìn)行司法拍賣的房屋，也與近年持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)有關(guān)。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，十年間深圳房?jī)r(jià)總漲幅178%。房產(chǎn)的強(qiáng)保值增值能力，增強(qiáng)了供房一族竭力去還清月供的動(dòng)力，不至于走到房屋被拍賣的境地。

深圳一家銀行分行負(fù)責(zé)貸款審核發(fā)放的鐘姓人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，今年疫情期間，他所在的分行有出現(xiàn)個(gè)別供房者斷供現(xiàn)象，因其所在企業(yè)破產(chǎn)、臨時(shí)被裁員，又一時(shí)間籌款無門，于是走到了斷供境地。

“我們也會(huì)綜合評(píng)估還貸者的還款能力、征信情況等，做好區(qū)別對(duì)待，適當(dāng)延長(zhǎng)借款人貸款期限。畢竟，部分貸款人也是因意外事件導(dǎo)致不能及時(shí)還月供，銀行也不想借款人撐不下去，走上漫長(zhǎng)的拍賣還款之路。”不過，他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，這種情況一旦在分行出現(xiàn)，哪怕只是極少數(shù)案例，都是非常敏感的金融風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，銀行勢(shì)必是要更審慎對(duì)待的，做好不良貸款可能反彈的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。

此外，第一財(cái)經(jīng)記者注意到，全國(guó)借貸糾紛案件數(shù)量也是逐年增多。威科先行法律信息庫資料顯示，2017年、2018年以及2019年全國(guó)金融借貸案件數(shù)量逐年上升，分別是91萬起、99.4萬起以及115.3萬起。而民間借貸案件，數(shù)量更為龐大，從2017年到2019年，每年案件數(shù)量同樣上漲，分別是272.1萬起、316萬起以及342.9萬起。

斷供導(dǎo)致的法拍房數(shù)量增多?

值得關(guān)注的是，第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，深圳今年前4個(gè)月在阿里拍賣平臺(tái)上掛牌的法拍房總量?jī)H362套，平均每月不足100套。而從5月開始，法拍房掛牌數(shù)量開始增加，每月法拍房的數(shù)量都在100套以上，而目前確定在7月開拍的法拍房數(shù)量更是有近190套，法拍房數(shù)量增加迅速。

藍(lán)鯨法拍總經(jīng)理王勝藍(lán)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，出現(xiàn)這種現(xiàn)象是因?yàn)槭芤咔橛绊?，年初很多法院的處置流程和拍賣流程都受到了影響。例如法官?zèng)]法出差辦理各種送達(dá)、公示手續(xù)以及筆錄協(xié)調(diào)手續(xù)等。即便有需要上線拍賣的法拍房，也有很多因?yàn)闆]法組織看樣，拍中后沒法走后續(xù)流程而暫緩或者撤拍。

“若受疫情影響出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，但要想在法拍房市場(chǎng)上出現(xiàn)掛牌，短則數(shù)月，多則幾年。”王勝藍(lán)表示，法拍房都是糾紛違約引起的，但是從糾紛違約的判決到最后進(jìn)行法拍，一般需要一段時(shí)間處理后才會(huì)出現(xiàn)在大眾視野里。所以即便是今年受疫情影響有斷供現(xiàn)象，也不會(huì)這么快在法拍房市場(chǎng)上出現(xiàn)。

上海明倫律師事務(wù)所合伙人王智斌也表達(dá)了類似的看法，他認(rèn)為，何時(shí)在市場(chǎng)上有可能出現(xiàn)斷供引致的法拍房，取決于債權(quán)人提起訴訟的時(shí)間、判決生效的時(shí)間、債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行的時(shí)間等等諸多因素。

“最理想的情況下，從債權(quán)人提起訴訟到執(zhí)行拍賣房產(chǎn)，周期不會(huì)低于六個(gè)月。也就是說，斷供房最快入市交易也是今年年底了。”他表示，目前是不大可能出現(xiàn)的。

那么，今年受疫情影響而導(dǎo)致斷供的法拍房數(shù)量是否會(huì)增多?王小嬙對(duì)此表示，法拍房的來源有多種，斷供房源占的比例并不高。疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，未來法拍房的數(shù)量可能會(huì)有所增加，斷供法拍房數(shù)量也會(huì)有一定增加，但預(yù)估因斷供導(dǎo)致的法拍房數(shù)量增加得不多。

(文中采訪對(duì)象吳錦為化名)