樓市最新信號(hào) 三年小周期不再 未來是一年小周期？

繼深圳、杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州之后，南京也于前天升級(jí)了調(diào)控政策。

熱門城市中，該更新調(diào)控方案的也更新得差不多了。

這一輪更新，總體上是為了對(duì)沖寬松貨幣對(duì)樓市的影響，既要穩(wěn)增長(zhǎng)，又要穩(wěn)樓市。

關(guān)于這一點(diǎn)，24號(hào)有一則很重要的新聞可以佐證。

實(shí)際上，從這則新聞中，還能看到更重要的信號(hào)，就是下面這些：

防止資金違規(guī)流入樓市;

對(duì)市場(chǎng)異動(dòng)及時(shí)提醒指導(dǎo)并預(yù)警;

定期公開各地土儲(chǔ)和建設(shè)進(jìn)展;

發(fā)揮財(cái)稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求;

持續(xù)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

在以往，高層基本都是定調(diào)，下面的人出方案并實(shí)施，現(xiàn)在則是高層直接告訴你應(yīng)該怎么干。

此外，對(duì)于措施的時(shí)機(jī)，文中也提到了"發(fā)現(xiàn)問題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施"

這話已經(jīng)說得相當(dāng)明白了，如果說以往要及時(shí)跟進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，更新調(diào)控政策，那么現(xiàn)在和將來，政策的反應(yīng)時(shí)間可能要縮短，再縮短。

尤其是那種馬后炮，亡羊補(bǔ)牢式的調(diào)控要盡可能避免。

2020年，尤為明顯，上半年是有特殊情況，樓市需要救，但類似2016年的那種情況又出現(xiàn)了，炒房群體攜各類資金沿著偏寬松的城市一路掩殺過去，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，給穩(wěn)樓市帶來的巨大挑戰(zhàn)。

圍繞充沛低成本資金，炒房群體肆無忌憚，開發(fā)商也是肆無忌憚，部分城市房地產(chǎn)的一二級(jí)市場(chǎng)均明顯過熱。

深圳、南京、杭州這幾個(gè)城市，表現(xiàn)得尤為明顯。

稍微總結(jié)一下，高層的變化有兩點(diǎn)，一是直接告訴你怎么干，二是告訴你要盡快這么干。

之所以有這種轉(zhuǎn)變，我理解是因城施策雖然有其優(yōu)點(diǎn)，針對(duì)本城市的供需現(xiàn)狀更新調(diào)控政策，但缺點(diǎn)是城市是無法站到全國(guó)一盤棋的高度來做出決策的，每個(gè)地方都有自己的小九九，很難做出具有應(yīng)對(duì)沖擊的前瞻性決策。

回頭看看這次座談會(huì)的幾個(gè)城市，其實(shí)挺明顯的，都是全國(guó)主要城市群的中心城市。他們要在新的指導(dǎo)思想下，形成新的合力，不能出現(xiàn)你這邊"按下葫蘆"，我這邊卻"浮起瓢"的情況。一個(gè)城市有異樣，其他城市會(huì)迅速考慮調(diào)控預(yù)案。

這種變化，我覺得反映到市場(chǎng)上，給購(gòu)房者的觀感主要的：

購(gòu)房資格可能不再穩(wěn)了，首付瞬間不夠了，房貸額度瞬間縮水，房貸利率瞬間升高，交易稅瞬間增加……

你以為你馬上就擁有房票了，或者你剛參與認(rèn)購(gòu)，但說不定什么時(shí)候，一紙通知，你的房票瞬間就沒了。

現(xiàn)在的調(diào)控措施，其實(shí)沒有多少新鮮感，措施還是那些，沒有什么所謂最嚴(yán)，只有更嚴(yán)，兩年不行，就三年，甚至五年，其他城市用過的政策，我還沒用過的，就拿來再用一遍。

這種升級(jí)，未來會(huì)變得更快，必然會(huì)有人會(huì)被政策波及到。

對(duì)于有明確計(jì)劃的購(gòu)房者來說，更要留出充足的準(zhǔn)備時(shí)間，能買還是應(yīng)該盡快買，歷次調(diào)控，影響最大的其實(shí)還是剛需。

別看總看到不少類似"降價(jià)賣房"的新聞，冰山之下才是沉默的大多數(shù)。他們是很難有渠道發(fā)聲的。即便是今年這么風(fēng)風(fēng)火火，在深圳這種地方，炒房客占比也不過是3成多，這個(gè)比例不能說不高，但相對(duì)于剛需客而言，后者受波及依然更多。

對(duì)于深圳這種城市，猶豫不得。類似的城市，杭州、成都、南京都是。

調(diào)控是要遏制爆發(fā)，不是把市場(chǎng)搞壞，這一點(diǎn)，我想大家應(yīng)該是沒有疑問的。

綜合這段時(shí)間的一些政策層面的演進(jìn)，我感覺是樓市三年的小周期可能已經(jīng)不存在了，現(xiàn)在和未來將縮短為一年小周期。

買房要握準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)，不能再猶猶豫豫了，要重點(diǎn)把握兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，一是放松之初，盡快入市，比如今年上半年的LPR連續(xù)下降之時(shí)是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，等到各類搖號(hào)，秒殺，售罄，超低中簽率新聞爆發(fā)的時(shí)候，那已經(jīng)遲了。二是調(diào)控落下之時(shí)，市場(chǎng)需要消化，消化的方式就是降低預(yù)期，調(diào)整營(yíng)銷策略，這也是撿漏的機(jī)會(huì)。

對(duì)賣房的人來說，降息落地之時(shí)，讓它再醞釀一兩個(gè)月，能賣出相對(duì)不錯(cuò)的價(jià)格。

而對(duì)于那些調(diào)控相對(duì)優(yōu)秀的城市，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，比如北京上海廣州，買房則不用這么緊張。