各地調(diào)控加碼 后疫情時(shí)代樓市政策從嚴(yán)重構(gòu)

在上半年部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大等現(xiàn)象的背景下，全國(guó)多個(gè)城市進(jìn)入7月以來(lái)，接連釋放房地產(chǎn)政策，杭州、南京、寧波、深圳等樓市較熱的城市采取多種措施限制投資投機(jī)資金，并保障剛需。

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，7月24日，國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)召開(kāi)，重申“房住不炒”定位，提出時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

受訪專(zhuān)家表示，近期部分城市房?jī)r(jià)不降反漲，超乎市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)下半年政策面會(huì)有所收緊，關(guān)聯(lián)領(lǐng)域也會(huì)給予政策收緊，尤其是銀行金融等部門(mén)，下半年風(fēng)向或會(huì)生變。

保剛需、堵炒房

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月25日，全國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了14次樓市政策。在此輪各地的調(diào)控政策中，對(duì)剛需的傾斜政策較以往更加明顯，細(xì)化了相關(guān)保障政策。

如杭州在7月2日的《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售有關(guān)要求的通知》中提到對(duì)“無(wú)房家庭”的傾斜力度，“明確均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對(duì)‘無(wú)房家庭’的房源保障比例一般不低于50%”;寧波規(guī)定房產(chǎn)企業(yè)提供不少于50%的可售房源供“無(wú)房家庭”優(yōu)先認(rèn)購(gòu)。

7月23日，南京出臺(tái)的政策直接要求商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無(wú)房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。今日，南京又將相關(guān)政策進(jìn)一步細(xì)化。

圖片來(lái)源：南京市司法局網(wǎng)站截圖

28日，南京司法局、南京住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好人才優(yōu)先選房及支持剛性購(gòu)房需求工作的通知》，針對(duì)人才、無(wú)住房家庭(本市戶籍)、普通購(gòu)房人，發(fā)布了搖號(hào)、選房的具體細(xì)則。

“以前沒(méi)那么精細(xì)，都是粗線條限制的。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示。“保障無(wú)房戶的購(gòu)房需求在近期的調(diào)控中表現(xiàn)明顯。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向記者分析，由于新房限價(jià)因素的存在，導(dǎo)致部分區(qū)域一二手房倒掛現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，由此也帶動(dòng)了投資性需求增加，加劇了供需矛盾。

張波預(yù)計(jì)，無(wú)房戶優(yōu)先原則亦是樓市調(diào)控下半年的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)這一政策會(huì)落實(shí)和覆蓋的城市還會(huì)進(jìn)一步增加，這一政策是對(duì)落戶政策、人才政策在房產(chǎn)層面承接性體現(xiàn)。

而在保障無(wú)房人群的購(gòu)房需求的同時(shí)，各地的政策還在更大力度地打擊不合理投資需求。

深圳、南京、杭州等城市的政策中，對(duì)“假離婚”“假落戶”等問(wèn)題打上了補(bǔ)丁。如深圳規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算;而杭州則拿出了人才購(gòu)房五年限售的政策。

調(diào)控或仍將分化演繹

成都被認(rèn)為或許是下一個(gè)將迎來(lái)調(diào)控的城市。

張波表示，“萬(wàn)人搖”等認(rèn)籌率過(guò)高的城市出臺(tái)政策調(diào)控的概率在提升，7月已經(jīng)在杭州、南京、寧波等城市都有所體現(xiàn)。“這類(lèi)城市由于新房限價(jià)因素導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)倒掛，拉動(dòng)非理性投機(jī)性購(gòu)房需求快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致短期內(nèi)樓市熱度快速攀升。預(yù)計(jì)未來(lái)這類(lèi)城市出臺(tái)這些政策的可能性極大。”

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020上半年中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，上半年，32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為15372元/平方米，同比上漲9.6%，漲幅與2019年總體相當(dāng)。但部分二線城市房?jī)r(jià)上漲幅度較大，尤其是一些出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象的城市，如杭州、南京、成都等。

“今年上半年，這三個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅分別為11%、10%和21%，其都是近期政策收緊或預(yù)計(jì)收緊的城市。”該報(bào)告指出。

在7月24日的房地產(chǎn)座談會(huì)上，參會(huì)的10個(gè)城市中便有成都。“參加座談會(huì)的城市預(yù)計(jì)后續(xù)政策會(huì)收緊，尤其是近期沒(méi)有出臺(tái)政策的城市。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在多個(gè)熱門(mén)城市出臺(tái)購(gòu)房收緊政策的背景下，也有城市在適當(dāng)放松。

長(zhǎng)春在7月21日發(fā)布了調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款第二次貸款利率的通知，8月1日起，新增第二次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，貸款利率執(zhí)行同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。

7月22日，長(zhǎng)春又發(fā)布通知稱，在長(zhǎng)春市三環(huán)區(qū)域內(nèi)，二手住房交易不受購(gòu)買(mǎi)時(shí)間限制。

“從全年來(lái)看，我們統(tǒng)計(jì)的政策數(shù)據(jù)依然顯示放松的城市數(shù)量更多，而收緊的依然集中在部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域。”華泰證券研報(bào)顯示，以深圳為代表的個(gè)別城市出現(xiàn)一定的收緊，核心在于城市房?jī)r(jià)或地價(jià)出現(xiàn)相對(duì)較熱現(xiàn)象，但個(gè)別城市新政依然屬于“因城施策”的范疇，并不代表全國(guó)政策導(dǎo)向。

下半年金融市場(chǎng)或收緊

7月24日的房地產(chǎn)座談會(huì)上明確提出“要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

張波表示，由于今年市場(chǎng)流動(dòng)性明顯增強(qiáng)，資金的獲取成本出現(xiàn)明顯減少，部分資金通過(guò)非正常渠道開(kāi)始流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于房?jī)r(jià)拉升作用不容忽視，除了在金融市場(chǎng)加大查處力度外，從制度上對(duì)房?jī)r(jià)形成有效監(jiān)管也是重中之重。

7月28日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，央行近日向各大銀行下發(fā)了關(guān)于線上消費(fèi)貸款的調(diào)查通知，旨在了解線上消費(fèi)貸款有多少流入樓市。

事實(shí)上，4月份深圳樓市火熱、房?jī)r(jià)上漲之時(shí)，央行深圳中支便曾要求各銀行對(duì)房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行自查。

有資深房地產(chǎn)人士向記者透露，“現(xiàn)在上海開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目會(huì)看下買(mǎi)房人近期有沒(méi)有貸過(guò)消費(fèi)貸，如果有，銀行審核會(huì)很?chē)?yán)，一般建議還上。”

“下半年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)會(huì)收緊，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款等，都有可能面臨額度收緊、放貸節(jié)奏放緩等風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。

億翰智庫(kù)直言，座談會(huì)提出防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，意味著加強(qiáng)對(duì)貸款資金的管理充分說(shuō)明融資環(huán)境收緊的趨勢(shì)短期難以改變，3、4月份出現(xiàn)的融資寬松現(xiàn)象僅僅是救企舉措，撲滅行業(yè)對(duì)融資放寬的幻想。