“內(nèi)循環(huán)”和房地產(chǎn)到底是什么關(guān)系？

構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)，至少從中短期來看，房地產(chǎn)是這個(gè)“大循環(huán)”中不可或缺的分支。

近期，國家反復(fù)對(duì)構(gòu)建“國內(nèi)大循環(huán)”重申、強(qiáng)調(diào)，并將其視為是未來重要的戰(zhàn)略舉措。國內(nèi)大循環(huán)，最重要的抓手，就是擴(kuò)大內(nèi)需。由此，一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯就是，要夯實(shí)“房住不炒”，防止房地產(chǎn)虹吸居民收入、阻滯居民消費(fèi)、拉大收入差距，讓擴(kuò)大內(nèi)需的發(fā)力點(diǎn)惠及眾多中小微和雙創(chuàng)企業(yè)，帶動(dòng)居民就業(yè)，穩(wěn)定收入預(yù)期，自發(fā)修復(fù)內(nèi)需動(dòng)力，以涓涓細(xì)流匯成內(nèi)循環(huán)的大河。

所以，市場(chǎng)很擔(dān)心樓市迎來新一輪打壓式調(diào)控。7月24日，高層在房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，明確了下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，比如時(shí)刻繃緊調(diào)控這根弦;嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng);發(fā)現(xiàn)問題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施。緊接著，政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。7月以來，各地樓市政策明顯收緊，深圳、東莞、寧波、南京等熱點(diǎn)城市限購全面升級(jí)，直指投機(jī)炒房抬頭，有的城市一個(gè)月內(nèi)高頻率地出臺(tái)調(diào)控政策。

從數(shù)據(jù)上看，剛剛過去的7月，熱點(diǎn)城市交易量“沖高回落”，既有積累需求疫后釋放殆盡的跡象，也有需求端管控嚴(yán)格，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)淡的影響。筆者認(rèn)為，站在傳統(tǒng)“周期論”的角度，看待下半年及未來地產(chǎn)的變化，是有失偏頗的。其實(shí)，大家關(guān)注到的只是少數(shù)輿論冒頭的城市，全國層面而言，下半年及未來會(huì)更加強(qiáng)調(diào)“一城一策”。單看一線城市，深圳對(duì)投機(jī)炒房一通暴擊，但北京為了消化限競(jìng)房的高庫存，近期取消了土地限價(jià)的管制。

截至7月30日，今年北京共成交商品住宅地塊34宗，其中28宗不限價(jià)。筆者所在的廣州，盡管市場(chǎng)開始回升，但新房銷售仍以促銷為主，折上加折的現(xiàn)象很普遍。一線城市尚且如此，二線城市將“一城一策”做得就更到位了。比如，7月21日長(zhǎng)春將二次申請(qǐng)公積金貸款的利率上浮10%，但同一天將三環(huán)內(nèi)限售取消了;7月7日寧波收緊了戶籍和非戶籍人口在市五區(qū)的限購政策，但半個(gè)月后的22日，無房家庭在市六區(qū)可優(yōu)先認(rèn)購一套房。

這一收一放，可謂張弛有度，目的是維持樓市一定活躍度。放眼全國，也是如此。總結(jié)近期的調(diào)控政策，會(huì)發(fā)現(xiàn)“優(yōu)先購房”的規(guī)則是共性，搖號(hào)也好、直接認(rèn)購也好，各地都給剛需、人才等提供了買房的綠色通道。站在宏觀的角度，政策這樣做微觀設(shè)計(jì)是很好理解的。高層會(huì)議講到，我國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前面臨的問題，很多是長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性問題，要作“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。同時(shí)，會(huì)議還首次提出，完善宏觀調(diào)控跨周期設(shè)計(jì)和調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期均衡。

什么意思呢?當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然復(fù)雜嚴(yán)峻，不確定性較大，我們遇到的這些中長(zhǎng)期的問題，既包括房地產(chǎn)、隱性債務(wù)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)等老問題，也包括新冠疫情、外部環(huán)境變化等新問題。這些問題的應(yīng)對(duì)，超越了以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)短周期波動(dòng)為主的傳統(tǒng)逆周期政策框架，亟需建立一套戰(zhàn)略站位更高、更針對(duì)于緩解中長(zhǎng)期問題的調(diào)控框架，即“跨周期設(shè)計(jì)和調(diào)節(jié)”。

就地產(chǎn)而言，客觀講，對(duì)消費(fèi)的短期拉動(dòng)、財(cái)政的短期貢獻(xiàn)、投資的短期穩(wěn)定，地產(chǎn)功不可沒。上半年，經(jīng)濟(jì)明顯好于預(yù)期，明理的人都應(yīng)該清楚，地產(chǎn)在其間的分量。既然如此，就應(yīng)該盡力騰挪常規(guī)政策的空間，以持久戰(zhàn)的智慧性打法，以跨周期的長(zhǎng)遠(yuǎn)視角去解決問題。由此，就不難理解，為何2019年底將“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)。構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)，至少從中短期來看，房地產(chǎn)是這個(gè)“大循環(huán)”中不可或缺的分支。

其實(shí)，這幾年地產(chǎn)調(diào)控一直是這樣的思路，看全國商品房銷售量，過去3年在歷史高位上拉出一條直線，熱點(diǎn)城市也如此，這多半要拜“一城一策”所賜。下半年及未來，調(diào)控會(huì)更加強(qiáng)調(diào)“一城一策”。即便是嚴(yán)厲調(diào)控的城市，也在極力呵護(hù)市場(chǎng)、保護(hù)剛需。再說，不管是繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化，還是打造都市圈“增長(zhǎng)極”，抑或消費(fèi)升級(jí)，房地產(chǎn)的增量空間還很大。