房?jī)r(jià)腰斬 集體斷供！這個(gè)地方該抄底還是逃離？

目前，今年房地產(chǎn)的熱度幾乎被珠三角城市包攬。深圳不用說(shuō)了，一線城市自帶光環(huán)。而隔壁的東莞作為環(huán)一線城市，也承包了很高的熱度。

房?jī)r(jià)上漲太猛，讓東莞樓市不到半年時(shí)間，就登上了舞臺(tái)中心。而東莞7月開(kāi)始逐漸收緊調(diào)控，也被視為整個(gè)樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向的信號(hào)。

著名的環(huán)一線城市燕郊，則是另外一種景象。

從最近的數(shù)據(jù)看，這半年燕郊的房?jī)r(jià)也確實(shí)漲了，只不過(guò)幅度太過(guò)微弱，與去年同期相比，房?jī)r(jià)還是處于下跌的狀態(tài)。熱點(diǎn)詞匯還大多集中在“腰斬”，“拋售”等等。

要知道，2016年燕郊的平均房?jī)r(jià)就已經(jīng)突破3萬(wàn)，一些熱點(diǎn)樓盤均價(jià)甚至突破4萬(wàn)，超過(guò)不少北京遠(yuǎn)郊的房?jī)r(jià)，也因此，燕郊曾經(jīng)吸引來(lái)自全國(guó)的炒房客，一時(shí)風(fēng)光無(wú)二。

只可惜2017年出臺(tái)調(diào)控政策后，燕郊房?jī)r(jià)就開(kāi)始一路下滑，與最高時(shí)相比，下降了一半還要多，而且至今還沒(méi)有抬頭的趨勢(shì)。

同為環(huán)一線城市，東莞和燕郊的差距為什么這么大呢?房?jī)r(jià)已經(jīng)多年不漲的燕郊還有投資價(jià)值嗎?

02

東莞這輪行情，主要靠自身的實(shí)力

我們先來(lái)看東莞的情況。

雖然7月東莞收緊了樓市調(diào)控，但是從數(shù)據(jù)來(lái)看，東莞的房?jī)r(jià)依然還在快速上漲。

東莞樂(lè)居數(shù)據(jù)顯示，東莞7月新房網(wǎng)簽6923套，同比去年大幅增加56%。新房網(wǎng)簽均價(jià)22892元/㎡，同比去年上漲18%。

東莞房?jī)r(jià)上漲早就不是什么新鮮事了，從3月疫情影響基本結(jié)束開(kāi)始，東莞樓市的熱度就一個(gè)月比一個(gè)月高。

在6月，東莞樓市來(lái)到了最高峰，新房網(wǎng)簽面積達(dá)到83萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2016年底以來(lái)的新高，同比大增5成，環(huán)比大增近6成，成交量連續(xù)4個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也在平穩(wěn)上升。

而隔壁深圳樓市的熱度，比東莞還要猛。因此有人說(shuō)，東莞今年樓市大漲，是靠深圳拉動(dòng)的。我不否認(rèn)這個(gè)觀點(diǎn)，但是東莞這一輪行情，靠的更多是自身的實(shí)力。

為了研究東莞的置業(yè)客戶分布情況，我特意找來(lái)一份中原地產(chǎn)發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)購(gòu)房客戶研究》。

從調(diào)研結(jié)果來(lái)看，深圳客戶在深圳本地購(gòu)房的占比最高，達(dá)到48%。除了深圳之外，深圳客戶購(gòu)房最多的城市是惠州，達(dá)到38%，其次才是東莞。從這點(diǎn)就能看出，東莞這這一輪行情，更多是本地居民拉動(dòng)的。

當(dāng)然為了找到東莞樓市的根本，我們還要換個(gè)角度來(lái)看問(wèn)題。

房地產(chǎn)的發(fā)展是要和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互促進(jìn)的，所以房?jī)r(jià)不能太高，也不能太低。一個(gè)適度發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)是可以托住一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)的。

比如杭州，土地收入已經(jīng)連續(xù)三年排在全國(guó)第一，但是這并沒(méi)有拖累杭州實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反而加快了基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)。

東莞是一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)城市，這次疫情，對(duì)東莞的外貿(mào)行業(yè)是很嚴(yán)重的打擊。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年1至5月，東莞的投資、消費(fèi)和出口同比分別為0.5%，-15.7%，-14.8%，東莞的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)整體弱于全國(guó)平均水平。

于是上半年?yáng)|莞開(kāi)始加快推地節(jié)奏，創(chuàng)下歷年同期最高紀(jì)錄，尤其是商住用地供應(yīng)井噴，上半年供應(yīng)25宗，約137.8萬(wàn)平方米，同比大幅增加194%，最終成交23宗，約126.9萬(wàn)平方米，同比大增307%。

2020年上半年，東莞的土地成交總金額高達(dá)444億元，同比上漲173%。同時(shí)，東莞的投資數(shù)據(jù)也是三駕馬車中唯一正增長(zhǎng)的。

從需求端來(lái)看，東莞樓市最大的不同來(lái)自于別墅成交的增加。2020年1至6月，東莞別墅市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月成交環(huán)比增加。當(dāng)然購(gòu)買別墅產(chǎn)品更多是富人們?yōu)榱丝雇浀男枨?，但是也能看出東莞有錢人真多。

在外貿(mào)受阻的情況下，房地產(chǎn)成為托起東莞經(jīng)濟(jì)的主要力量。

同為環(huán)一線城市的燕郊，在這方面的能力就差太多了。

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燕郊自身基本面薄弱

燕郊的城市基本面決定了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，從數(shù)據(jù)上看，燕郊今年上半年的房?jī)r(jià)還是漲了一些的。

除了1-2月房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，從3月開(kāi)始，燕郊的房?jī)r(jià)也是在逐漸平穩(wěn)回升，只不過(guò)漲幅太弱了一些。

而今年上半年燕郊的利好其實(shí)非常多：

今年3月17日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了通州與北三縣協(xié)同發(fā)展規(guī)劃。5月廊坊市也發(fā)布了引進(jìn)人才政策，只要滿足大專學(xué)歷，在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)就能在燕郊(北三縣)落戶。而前段時(shí)間，也傳出燕郊新房對(duì)北京社保放開(kāi)限購(gòu)的消息。

這些利好都不是小利好，但是樓市的表現(xiàn)并沒(méi)有出現(xiàn)很明顯的上漲。

燕郊樓市讓人大失所望，原因其實(shí)很簡(jiǎn)單。

燕郊乃至整個(gè)環(huán)京地區(qū)樓市的購(gòu)買力主要來(lái)自北京，當(dāng)?shù)厝四茇暙I(xiàn)的力量屬實(shí)太少。

北京現(xiàn)在是什么情況呢?

與2017年3月房?jī)r(jià)最高時(shí)對(duì)比，三年來(lái)北京二手房均價(jià)已經(jīng)下跌超過(guò)30%，部分商品房項(xiàng)目均價(jià)甚至下降了40%以上。北京的房?jī)r(jià)在下跌，燕郊房?jī)r(jià)就沒(méi)有理由上漲。

另外一方面，北京也在向外疏解人口，2017年北京市常住人口同比減少了2.2萬(wàn)人，2018年同比下降了16.5萬(wàn)，而到了2019年同比又下降了0.6萬(wàn)人。北京的常住人口連續(xù)3年下降，購(gòu)房需求也會(huì)出現(xiàn)下降。

但是這些流出的人口大部分并沒(méi)有流向燕郊、北三縣，而是到了深圳，杭州這些一二線城市。

燕郊除了房地產(chǎn)沒(méi)有別的支柱性產(chǎn)業(yè)，公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也無(wú)法滿足快速集聚的人口，與人口規(guī)模嚴(yán)重不匹配。

所以燕郊想要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，要先把城市基本面做好。

這樣看來(lái)，只要限購(gòu)不放松，燕郊樓市就不會(huì)真正回暖。

那么那燕郊的房產(chǎn)還有投資價(jià)值嗎?

04

燕郊的房產(chǎn)還有投資價(jià)值嗎?

燕郊與通州接壤，距離北京市中心30公里，這是雷打不動(dòng)的事實(shí)。

只要北京的地位在，燕郊的“睡城”價(jià)值也會(huì)一直存在，并且隨著通州城市副中心建設(shè)日趨成熟，燕郊乃至整個(gè)北三縣接受的經(jīng)濟(jì)輻射肯定也會(huì)越來(lái)越多。

從這兩點(diǎn)看，燕郊和北三縣的投資價(jià)值還是存在的。但是根據(jù)燕郊特點(diǎn)，投資策略也一定要有所轉(zhuǎn)變。

燕郊乃至北三縣投資，一定要選擇房?jī)r(jià)低點(diǎn)進(jìn)入，并且一定要長(zhǎng)期持有。

從整個(gè)房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，燕郊房?jī)r(jià)最低點(diǎn)就出現(xiàn)在今年1月、2月，均價(jià)在1.5萬(wàn)左右，回顧這幾年研究下跌的趨勢(shì)，再也沒(méi)有比這個(gè)價(jià)格低的時(shí)候。也是從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始燕郊房?jī)r(jià)開(kāi)始緩漲。

事實(shí)上，網(wǎng)上出現(xiàn)拋售燕郊房產(chǎn)的這些人，基本上都是在2016年高點(diǎn)買入的，高位站崗，房?jī)r(jià)下跌，月供不足，自然拋售。

但是如果你從低點(diǎn)進(jìn)入，耐心等待政策利好，等待規(guī)劃兌現(xiàn)，燕郊樓市還是有很大的投資價(jià)值的。

不只是燕郊，其實(shí)房地產(chǎn)投資最忌諱的就是追漲。

一定要在房?jī)r(jià)位于下行階段，或者盤整時(shí)期進(jìn)入，這樣才不必淪為房地產(chǎn)的高位接盤俠。(作者：二鳴 來(lái)源：功夫財(cái)經(jīng))