房地產(chǎn)企業(yè)融資管理規(guī)則已成 市場(chǎng)影響幾何

針對(duì)房地產(chǎn)，監(jiān)管再次釋放重磅信號(hào)：近日，央行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門，在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，此舉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大，房企融資井噴是促使監(jiān)管出臺(tái)融資規(guī)則的主要原因，監(jiān)管此舉是為避免房企過度融資，以防出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

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市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度

融資規(guī)則已成

8月23日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。

會(huì)議認(rèn)為，黨的十九大以來，有關(guān)部門和地方貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了平穩(wěn)健康發(fā)展。

為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，會(huì)議指出，央行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

“市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”會(huì)議強(qiáng)調(diào)，此舉也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

針對(duì)此次會(huì)議，光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)指出，目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，部分房企負(fù)債率明顯偏高，部分房企存在不當(dāng)與過度融資問題，部分資金通過信托等非銀金融渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在多層嵌套、明股實(shí)債等違規(guī)融資行為，監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)通過市場(chǎng)化融資優(yōu)化資金資源配置，主要是為提高房企債務(wù)透明度，規(guī)范融資行為。

在周茂華看來，本次會(huì)議旨在研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)健發(fā)展。

02

高負(fù)債房企短期融資受限

事實(shí)上，針對(duì)此次監(jiān)管會(huì)議，坊間早有傳聞。據(jù)消息人士，央行、住建部近日召集部分房地產(chǎn)公司開會(huì)，從會(huì)議內(nèi)容看，主要涉及了部分房企的融資，也提及了政策調(diào)控的穩(wěn)定性。

此背景下，融資管理規(guī)則的形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響備受關(guān)注。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計(jì)已經(jīng)發(fā)行債券811支，合計(jì)融資額高達(dá)6242億元。尤其是最近幾天，房企密集發(fā)布大額融資。整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期記錄。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，房企融資井噴是促使監(jiān)管出臺(tái)融資規(guī)則的主要原因，從整體數(shù)據(jù)看，房企擔(dān)憂銷售壓力，對(duì)融資加大投入，雖然境外融資收緊，但最近境內(nèi)融資明顯放開。其中7月單月房企融資超過700億元，且呈現(xiàn)利率降低、數(shù)量增加的趨勢(shì)。所以，為避免房企過度融資，出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管提議形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

近年來，很多房企出現(xiàn)較高的負(fù)債指標(biāo)，這也給企業(yè)經(jīng)營帶來諸多風(fēng)險(xiǎn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，會(huì)議提出形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，這也意味著對(duì)近期一些房企高融資、高杠桿等情況給予適當(dāng)管控。也就是說要整體上規(guī)范一些房企的融資，否則后續(xù)會(huì)產(chǎn)生很大的影響，尤其是一些負(fù)債率較高的房企。如果按照此前媒體報(bào)道的執(zhí)行“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，這些企業(yè)就要降低負(fù)債，其債務(wù)融資就會(huì)受限，整個(gè)投資也會(huì)受影響，所以需要格外關(guān)注自身的財(cái)務(wù)狀況、財(cái)務(wù)水平。

蘇寧金融研究院高級(jí)研究員陶金也認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)融資的節(jié)奏料將放緩，尤其是新增融資的難度將加大，房企對(duì)于銷售回款的資金需求將加大，供給有可能有所增加。長期來看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給會(huì)進(jìn)一步平穩(wěn)化。房企融資區(qū)域?qū)τ诟哓?fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、前期投資擴(kuò)張較快的房企可能會(huì)造成短期資金壓力，但長期看有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)融資節(jié)奏，減小金融風(fēng)險(xiǎn)。

談及此次會(huì)議對(duì)市場(chǎng)的影響，張大偉認(rèn)為，會(huì)議內(nèi)容只提及了形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。對(duì)于執(zhí)行的影響需要觀察，一方面哪些房企在政策關(guān)注范圍，以及融資管理規(guī)則的具體內(nèi)容暫未公開。因此整體看，政策的影響要根據(jù)具體規(guī)定的制定與執(zhí)行判斷。

嚴(yán)躍進(jìn)則進(jìn)一步指出，“一些大型企業(yè)會(huì)首先會(huì)被監(jiān)管，但不是說要去打壓，只是長效機(jī)制的監(jiān)管體系將先在這些大型企業(yè)中試點(diǎn)，然后再慢慢推進(jìn)，讓這些企業(yè)先行進(jìn)行長效監(jiān)管體系。”

03

意在防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

北京商報(bào)記者注意到，近日以來，央行已頻頻點(diǎn)名房地產(chǎn)，并數(shù)次重申房住不炒定位。

正如8月6日，央行官網(wǎng)發(fā)布2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，并表態(tài)下一階段的房地產(chǎn)金融政策稱，將牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

此外，近期央行黨委書記、中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清也在文章中表示，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)趨勢(shì)在銀行罰單上也可一窺。8月23日，北京商報(bào)記者根據(jù)銀保監(jiān)系統(tǒng)披露的信息不完全統(tǒng)計(jì)，開年至今，監(jiān)管已開出至少170張涉及銀行違規(guī)“輸血”樓市的罰單(以公告日期計(jì)算，含個(gè)人罰單)，受罰的銀行機(jī)構(gòu)超過60家，覆蓋國有行、股份行、城商行和農(nóng)商行等。

從被罰事項(xiàng)來看，違規(guī)向資本金不足、“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款;違規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)辦理融資業(yè)務(wù);貸款資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);個(gè)人綜合消費(fèi)類貸款用于購房等成為“重災(zāi)區(qū)”。同時(shí)，數(shù)罪并罰之下，更是頻頻出現(xiàn)百萬級(jí)甚至千萬級(jí)別罰單。

周茂華告訴北京商報(bào)記者，近年來，國內(nèi)樓市“牛鼻子”已經(jīng)抓到了，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)取得很大成效，也積累了經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)因城施策、金融財(cái)稅政策調(diào)控，推進(jìn)樓市長效機(jī)制建設(shè)，明顯遏制樓市炒作與房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭，樓市庫存去化顯著，樓市價(jià)格與市場(chǎng)預(yù)期整體平穩(wěn)等。但目前樓市長效機(jī)制尚未完全建立，樓市調(diào)控政策仍需要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，周茂華認(rèn)為，金融政策應(yīng)在需求端保護(hù)剛性、遏制投機(jī)炒作、監(jiān)管規(guī)則套利，避免房?jī)r(jià)過熱，防范消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入樓市投機(jī)而導(dǎo)致居民部門杠桿率過快上升;另一重點(diǎn)是要在供給端，一方面，遏制房企囤地惜售、市場(chǎng)炒作行為;另一方面，本次會(huì)議也強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，可防范房企不當(dāng)、非理性融資加杠桿的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金進(jìn)行監(jiān)測(cè)，形成融資管理規(guī)則。

而對(duì)后續(xù)如何防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，張大偉指出，房地產(chǎn)調(diào)控核心是金融政策，金融分成購房者與企業(yè)，在整體信貸額度相對(duì)寬松的時(shí)候，監(jiān)管難度非常大。“房地產(chǎn)本身的信貸數(shù)據(jù)漲幅一直是放緩，但房地產(chǎn)為什么一直還在漲，核心還是表外融資，需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)范疇外的資金流入房地產(chǎn)，此外，此次對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提及的融資監(jiān)管，如果不是全行業(yè)全范圍，只有重點(diǎn)企業(yè)，也作用有限。”張大偉直言道。

周茂華則建議，一方面，應(yīng)落實(shí)房住不炒、因城施策、落實(shí)主體責(zé)任、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持政策連續(xù)性與穩(wěn)定性，防范資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，削弱監(jiān)管效力;此外，需規(guī)范房企融資、強(qiáng)化資金來源與購地審查，提高房企舉債透明度，防范不當(dāng)加杠桿，鼓勵(lì)市場(chǎng)化、法制化企業(yè)兼并重組等;另外，還可協(xié)同財(cái)稅、土地、法律等政策推進(jìn)租購并舉、完善保障房運(yùn)管體系等，促進(jìn)房地產(chǎn)長期健康發(fā)展。