房貸新政實(shí)施 房地產(chǎn)面臨分化

近期樓市成交持續(xù)暢旺，但是元旦期間，隸屬廣東經(jīng)視的微信公眾號(hào)——《一線消費(fèi)者報(bào)告》，接連曝光廣州增城的時(shí)代風(fēng)華樓盤和河源市江東新區(qū)的時(shí)代傾城樓盤驚現(xiàn)“房托”。業(yè)內(nèi)人士指出，“房托”現(xiàn)象說明部分樓盤銷售狀況并不樂觀，這也折射出當(dāng)前樓市出現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象。

2021年樓市走向如何?就在2020年最后一天，金融監(jiān)管給樓市潑出了冷水，讓房企融資再被念“緊箍咒”。分析認(rèn)為，2021年市場總體平穩(wěn)，在“房住不炒”大方向不變以及房企融資收緊的背景下，預(yù)計(jì)新房市場和二手房市場總體成交體量與2020年相當(dāng)，價(jià)格上漲幅度從7%收窄到5%左右，區(qū)域之間的市場分化進(jìn)一步加大。

文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 張露 林曉麗

現(xiàn)狀：全國70城市樓市冰火兩重天

近日有樓盤被曝光“房托”現(xiàn)象，制造出房子供不應(yīng)求的假象，這讓不少市民大呼意想不到。“沒想到賣樓也有這種操作?而且最近樓市不是升溫了嗎?經(jīng)常聽說新盤一推出就火爆的消息。”市民李小姐表示。

縱觀全國，記者發(fā)現(xiàn)，在2020年期間，并不是所有城市的樓市都表現(xiàn)良好。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的11月數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅總體平穩(wěn)，其中，36城新房價(jià)格環(huán)比上漲，而28城下跌。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，首先調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，去年下半年以來32城收緊樓市政策，雖然力度不一，但都以收緊為主。對(duì)于市場的影響，特別是對(duì)于新建住宅的影響逐漸出現(xiàn)，很多城市的新建住宅限價(jià)政策影響了新建住宅價(jià)格，所以樓市數(shù)據(jù)逐漸上漲放緩。其次，市場供應(yīng)量增加，大部分企業(yè)銷售都抓緊年末增加供應(yīng)量，部分企業(yè)也出現(xiàn)了促銷行為。

不過，從一線城市來看，樓市表現(xiàn)依然暢旺。2020年11月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%。

房企融資再被念“緊箍咒” 居民貸款增速或下降

正當(dāng)部分城市樓市開始出現(xiàn)高熱之時(shí)，金融監(jiān)管給樓市潑出了兩盆冷水。

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確自2021年1月1日起，對(duì)7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。對(duì)超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置2年或4年調(diào)整過渡期。

具體看，房地產(chǎn)貸款(包括企業(yè)與個(gè)人)總體占比上限：中資大型銀行為40%、中資中型銀行為27.5%、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)為22.5%、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)17.5%、村鎮(zhèn)銀行12.5%;個(gè)人住房貸款占比上限：中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)為17.5%、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)12.5%、村鎮(zhèn)銀行7.5%。

國盛證券研報(bào)顯示，從上市銀行2020年上半年業(yè)績數(shù)據(jù)來看，已披露個(gè)人住房貸款的34家上市銀行中，個(gè)人住房貸款占人民幣貸款的比重為28.29%、按揭+對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比為35.58%。其中，有21家銀行均能滿足現(xiàn)有的占比要求，剩下13家銀行未來需要調(diào)整資產(chǎn)投放結(jié)構(gòu)，“由于住房租賃有關(guān)的貸款、資管新規(guī)過渡期內(nèi)回表的房地產(chǎn)貸款不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，因此監(jiān)管口徑的實(shí)際值可能更低一些”。

國盛證券分析師馬婷婷認(rèn)為，在“房住不炒”的思路下，當(dāng)前房地產(chǎn)政策正不斷趨嚴(yán)，過去銀行與房地產(chǎn)貸款綁定快速盈利的經(jīng)營思路不可持續(xù)。同時(shí)，未來我國居民杠桿率上升速度將放緩，居民貸款增速整體下降為大概率事件。銀行的零售業(yè)務(wù)未來將從“房貸驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)化為“服務(wù)客戶”的思路，在零售客戶經(jīng)營、財(cái)富管理等領(lǐng)域具有優(yōu)勢的銀行優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。

民生證券分析認(rèn)為，部分銀行的個(gè)人按揭貸款占比已超出上限的要求，《通知》對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)模將產(chǎn)生影響，個(gè)人按揭杠桿端將開啟適度收縮。

某股份制銀行相關(guān)人士表示，考慮2~4年的過渡期和貸款增長，預(yù)計(jì)短期信貸投放影響不大。

2021年樓市展望：

市場總體平穩(wěn)

“去杠桿”成趨勢

“房地產(chǎn)融資趨緊已在預(yù)料之中。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，過去兩年，房地產(chǎn)金融的“水龍頭”持續(xù)被收緊中，在保護(hù)剛需的同時(shí)，也令購房者“加杠桿”變得越來越難，接下來，樓市“去杠桿”繼續(xù)成為趨勢。

值得注意的是，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年廣州共計(jì)出讓146宗經(jīng)營性用地(其中包括85宗住宅用地，61宗商用用地)，同比增長62.22%;總成交建面達(dá)2119.98萬平方米，同比增長34.21%。克而瑞相關(guān)人士分析稱，自2017年以來廣州土拍市場年度成交量已經(jīng)“四連增”，預(yù)示后續(xù)新建商品住宅供應(yīng)源源不斷，結(jié)合近期廣州積極引進(jìn)各類人才的新政，廣州后市供需兩旺，前景看好。

那去年大量出讓地塊存在潛在高供應(yīng)量，進(jìn)而導(dǎo)致存貨上升，是否會(huì)讓買方受限?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受全媒體記者采訪表示，地塊供應(yīng)增加一般在十二個(gè)月或者六個(gè)月左右之后，形成供應(yīng)量，“它會(huì)不會(huì)導(dǎo)致需求受限，這個(gè)跡象不明顯。”

放眼全國市場，貝殼研究院預(yù)計(jì)，2021年市場總體平穩(wěn)，土地市場成交量下降，價(jià)格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與2020年相當(dāng)，其中二手房成交體量與2020年相當(dāng)，價(jià)格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對(duì)房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房價(jià)普漲時(shí)代一去不返。從結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域之間的市場分化進(jìn)一步加大，2021年長三角城市房價(jià)將保持溫和上漲，珠三角市場可能有所降溫，但市場基本面仍然強(qiáng)勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。