房地產(chǎn)融資“閘門”再擰緊！

金融管理部門近日出臺銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對不同類型不同規(guī)模的銀行機(jī)構(gòu)分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比“兩條紅線”。前者從40%到12.5%不等，后者從32.5%到7.5%不等。

為何要出臺此項(xiàng)舉措?中國人民銀行、銀保監(jiān)會明確表示：提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、“三農(nóng)”等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

近年來，我國房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)施取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)步回落。截至2020年三季度末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長12.8%，增速連續(xù)26個月回落。

盡管如此，在監(jiān)管部門看來，仍需要進(jìn)一步增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防范金融體系房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險，提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是加強(qiáng)宏觀審慎管理的重要內(nèi)容，其出臺有助于進(jìn)一步降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險，同時有助于推動金融資源進(jìn)一步進(jìn)入小微企業(yè)、制造業(yè)、綠色發(fā)展等國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。在金融資源有限的情況下，避免房地產(chǎn)業(yè)“虹吸效應(yīng)”。

長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)吸引了大量資金流入，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度“捆綁”。近年來監(jiān)管部門三令五申對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行控制，雖然增速有所回落，但總量仍然不小，占比依然較高。

“目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的‘灰犀牛’。”中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清撰文表示。

2020年8月，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，對資金需求端進(jìn)行管理。此次制定的“兩條紅線”，主要是從資金供給端入手，對房地產(chǎn)貸款整體占比和個人住房貸款占比同時進(jìn)行約束，覆蓋面更廣。房地產(chǎn)融資“閘門”正在全面擰緊。

政策對房地產(chǎn)市場資金供給的影響有多大?“目前，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求。”人民銀行、銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示。

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前超出上限的銀行數(shù)量并不多。作為房地產(chǎn)貸款投放的主力，多數(shù)國有大行和規(guī)模較大的股份制銀行接近監(jiān)管上限，少數(shù)已經(jīng)超限。仍有一些銀行與上限有些距離。

針對超出上限的銀行機(jī)構(gòu)，監(jiān)管部門設(shè)置了一定的過渡期。這表明加強(qiáng)管理和調(diào)整的方向是明確的，但也會把握好政策的節(jié)奏和力度，給不達(dá)標(biāo)機(jī)構(gòu)充分的整改時間，維護(hù)市場平穩(wěn)過渡，體現(xiàn)了政策“不急轉(zhuǎn)彎”的特點(diǎn)。

比起存量調(diào)整的壓力，政策影響更在于對未來增量的嚴(yán)控。人民銀行、銀保監(jiān)會要求符合管理要求的銀行，保持房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。這意味著，沒有超過上限甚至離上限較遠(yuǎn)的銀行，房地產(chǎn)貸款也是不許補(bǔ)漲的。

此次監(jiān)管辦法，除了對房地產(chǎn)貸款設(shè)置總的比例上限外，還對其中的個人住房貸款單獨(dú)設(shè)置了上限。這將對購房者帶來怎樣的影響?

“由于超限的銀行不多，過渡期較長，總體上影響比較有限。房地產(chǎn)貸款在銀行之間的結(jié)構(gòu)將有一定變化，部分超標(biāo)銀行將會壓降，而占比較低的銀行還有增長空間。”董希淼表示，因面臨增長“天花板”，部分銀行經(jīng)營將更加審慎，貸款條件和要求或有小幅調(diào)整。

在對房地產(chǎn)調(diào)控的同時，不誤傷剛需，一直是政策導(dǎo)向。如何讓有限的房貸資源滿足剛需群體，而不是流到炒房客手里，是監(jiān)管部門和銀行機(jī)構(gòu)需要關(guān)注的。

值得注意的是，銀行違規(guī)為房地產(chǎn)輸血的沖動一直都在，為此吃罰單的銀行也不在少數(shù)。對銀行機(jī)構(gòu)來說，在套上“緊箍咒”的同時，更需要的是擺脫對房地產(chǎn)依賴的勇氣和能力，找準(zhǔn)符合高質(zhì)量發(fā)展的信貸投放領(lǐng)域。