去年北上廣深等6城房產(chǎn)大宗交易額下跌超4成

房地產(chǎn)大宗交易一直是熱門話題，不過，2020年受疫情等綜合因素影響，全國主要城市大宗交易出現(xiàn)斷崖式下跌。1月13日，高力國際發(fā)布的2020年中國大宗交易市場年度數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、成都及西安這6個大宗交易的主要城市，共錄得約1369億元交易額，同比減少44%。

2020年，相比外資謹慎出手，內(nèi)資買家占據(jù)主導(dǎo)地位，貢獻了約80%的交易額。與此同時，自用買家開始入場，交易額占到4成。對于2021年，高力國際預(yù)計，大宗交易額有望實現(xiàn)反彈式增長，尤其是核心區(qū)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公物業(yè)吸引力將持續(xù)增強。

內(nèi)資買家占主導(dǎo)，貢獻約8成交易額

“國內(nèi)的大宗交易一般集中在四個一線城市，成都及西安也有大宗物業(yè)成交，而其他城市則相對很少。”高力國際資本市場與投資服務(wù)部華北區(qū)副董事閆寒介紹稱。

高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年，在6個大宗交易的主要城市中，北京錄得396億元，同比減少30%;上海錄得633億元，同比減少45%;廣州及深圳共錄得233億元，同比減少65%;成都及西安共錄得107億元，同比增加65%。

值得關(guān)注的是，2020年，辦公物業(yè)的大宗交易以其穩(wěn)定的收益預(yù)期、管理模式及自用需求持續(xù)受到市場青睞。高力國際數(shù)據(jù)顯示，上述6個城市辦公物業(yè)交易額共計錄得926億元，占比達68%。

但是相比之下，綜合體物業(yè)、零售物業(yè)交易占比出現(xiàn)微降，分別成交錄得289億元及94億元，酒店及公寓項目共計成交錄得59億元。

在去年大宗交易中，金額最高者達到80億元。2020年2月，LG集團將位于北京東長安街的LG雙子座大廈，出售給新加坡政府投資公司(GIC)的全資子公司，售價約合人民幣80.46億元。公開資料顯示，LG雙子座大廈于2005年建成，總投資4億美元。以當時的匯率計算，大廈造價約人民幣32.8億元。以出售價計算，增值近50億元。

雖然正值疫情期間，GIC依然出手收購LG雙子座大廈，或許不難看出其對北京核心商圈的寫字樓看好。據(jù)悉，2020年年初，GIC投資動作頻頻，不僅增持萬科股票，還涉足長租公寓、物流地產(chǎn)。

事實上，受國際差旅限制等綜合因素影響，2020年外資投資占比出現(xiàn)大幅減少，內(nèi)資買家占據(jù)主導(dǎo)地位。以北京、上海為例，2019年和2018年兩地外資占比都在三分之一以上，而2020年，上海的內(nèi)資買家達到8成以上，北京的內(nèi)資買家占比相對較少，為63%。從交易上看，雖然上海及北京外資收購項目成交時間略有延長，但均能在年內(nèi)順利交割。

整體來看，2020年，上述6個主要城市內(nèi)資買家合計貢獻約80%的交易金額，其中廣州、深圳、成都及西安的大宗交易買家?guī)缀蹙鶠閮?nèi)資企業(yè)。值得關(guān)注的是，一些具備本地團隊的外資投資機構(gòu)，在疫情期間也在充分發(fā)掘投資交易機會。

6城自用買家占四成，金融機構(gòu)成上海最大買家

2020年，在國內(nèi)大宗交易投資市場腳步暫時放緩的同時，自用買家迎來資產(chǎn)買入的時機。高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自用買家在2020年年內(nèi)合計貢獻了約529億元交易額，約占全部交易額的40%。

分城市來看，上海自用型買家最多，占比接近5成。此外，金融機構(gòu)成為上海年內(nèi)最大的買家，他們在核心商圈積極配置優(yōu)質(zhì)自用辦公資產(chǎn)，同時也熱衷投資于核心區(qū)帶現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，但是目前符合這樣投資標準的物業(yè)相對偏少。

此外，北京的自用型交易占到4成，收購者主要是國有企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)，合計貢獻約139億元的交易額。其中，字節(jié)跳動50億元買下北京方恒時尚中心辦公物業(yè)，這是其首個自有產(chǎn)權(quán)辦公樓。去年11月2日，字節(jié)跳動正式啟用方恒時尚中心作為一處辦公地點，一個數(shù)千人規(guī)模的團隊已經(jīng)入駐。

去年司法拍賣市場的大宗交易也很引人關(guān)注，比如北京中弘大廈33億元被拍出。對此，閆寒表示，法拍也是大宗交易的渠道之一，這一大宗交易價格相對會低，對于這樣的交易，不良資產(chǎn)投資機構(gòu)較為關(guān)注。

預(yù)計今年房產(chǎn)大宗交易額有望反彈式增長

事實上，大宗交易對于存量項目來說，僅是第一步，后續(xù)的改造升級能否符合市場需求才是投資的關(guān)鍵。2020年，在一些房地產(chǎn)大宗交易成交的同時，還有不少投資改造的項目，沖破疫情阻力“改容換面”。

去年12月7日，戴德梁行資本市場官微透露，其助力中融長河資本，歷時一年多，在眾多競爭者中脫穎而出，完成位于上海陸家嘴核心地段的住宅項目“明城花苑”的收購。收購前，該項目作為公寓及酒店運營數(shù)年，收購后進行改造升級，正式命名為“長河國際公寓”，并于去年底亮相。

據(jù)悉，中融長河資本是中融國際信托旗下的專業(yè)地產(chǎn)基金。長河國際公寓是中融長河資本在完成了北京太陽宮德國大眾集團總部項目、北京金融街信托大廈項目后的又一城市更新項目。

對長河國際公寓，中融長河資本總裁及首席執(zhí)行官王宇濤表示，此次通過對樓宇重新進行業(yè)態(tài)定位、設(shè)計改造及更新管理，實現(xiàn)資產(chǎn)的再利用和升值，未來中融長河資本仍繼續(xù)關(guān)注國內(nèi)外一線核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源項目。

而對于2021年的國內(nèi)房地產(chǎn)大宗市場，高力國際預(yù)計，交易額有望實現(xiàn)反彈式增長，因為隨著主要城市辦公租賃市場的明顯回暖、線上線下零售消費額持續(xù)增長，買家對于中國市場的信心將得到不斷增強，尤其是核心區(qū)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公物業(yè)吸引力將持續(xù)增強，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)則將維持較高的市場議價能力。

值得關(guān)注的是，全球流動性膨脹將促使外資加速進入一線門戶城市，此外，過去數(shù)年外資機構(gòu)陸續(xù)布局強二線城市的趨勢也將得到持續(xù)。

而在閆寒看來，隨著今年疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)大宗交易的供應(yīng)也將增加。此外，受“三道紅線”等調(diào)控政策的影響，預(yù)計部分房企將加速其處置非核心資產(chǎn)，也會有更多企業(yè)出售持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這將為市場帶來新一輪投資機遇。