買(mǎi)房后原房主不肯交地下室 要求另行購(gòu)買(mǎi)才肯給

(記者 鄧雯婷)有些小區(qū)設(shè)置有地下室，新房買(mǎi)賣(mài)時(shí)贈(zèng)送給業(yè)主?？僧?dāng)二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，地下室歸誰(shuí)呢?南京就發(fā)生了這樣一起案件，房子賣(mài)了后，原房主不肯交出地下室，要再加錢(qián)購(gòu)買(mǎi)才給。2021年1月15日，現(xiàn)代快報(bào)記者從南京市棲霞區(qū)人民法院了解到這起案件的判決結(jié)果。

雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議

現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，2019年4月26日，王某與孫某在中介公司的見(jiàn)證下簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》一份，協(xié)議約定：王某出資購(gòu)買(mǎi)孫某名下房屋，先行支付房屋定金人民幣3萬(wàn)元，過(guò)戶當(dāng)日支付房款300萬(wàn)元，剩余尾款待該房屋過(guò)戶手續(xù)辦理完畢，且雙方確認(rèn)該房屋費(fèi)用交接清楚，在物業(yè)交驗(yàn)單簽字3日內(nèi)結(jié)清余款。

協(xié)議中約定，中介公司協(xié)助雙方辦理產(chǎn)權(quán)或租賃過(guò)戶手續(xù)，孫某承諾全款付清兩天前騰空該房屋，并將該房屋鑰匙交給王某。雙方自行辦理該房屋所發(fā)生的水、電、物業(yè)管理及戶口遷移等過(guò)戶手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用的交接事宜。

值得一提的是，協(xié)議中也規(guī)定了違約的情形。如任何一方拒絕履行合同或解除合同，均由違約方向守約方支付相當(dāng)于房屋實(shí)際成交價(jià)的5%數(shù)額的違約金，用以支付守約方所發(fā)生的律師費(fèi)、交通費(fèi)等，同時(shí)違約方應(yīng)向中介支付總房?jī)r(jià)2.4%的中介服務(wù)費(fèi)，并承擔(dān)律師費(fèi);如王某、孫某雙方任何一方未按照合同約定時(shí)間履行義務(wù)，每逾期1日，按總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之5承擔(dān)責(zé)任。

因?yàn)榈叵率译p方起糾紛

據(jù)悉，在簽訂協(xié)議的當(dāng)天，王某支付定金3萬(wàn)元，又于2019年5月5日支付300萬(wàn)元。2019年6月25日，王某取得案涉房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。2019年10月10日，王某支付案涉房屋停車(chē)費(fèi)480元、電費(fèi)35元及燃?xì)赓M(fèi)68.25元。誰(shuí)也沒(méi)想到，孫某提出地下室需要另行購(gòu)買(mǎi)，王某認(rèn)為地下室包含在房款之中，兩人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。于是王某拒付2.9萬(wàn)元尾款，在花費(fèi)3800元安裝防盜門(mén)后，入住房屋。孫某非常氣憤，將王某新?lián)Q防盜門(mén)的鎖眼堵住，兩人因此產(chǎn)生糾紛，多次報(bào)警，最終訴至法院。

王某認(rèn)為，根據(jù)協(xié)議約定，剩余尾款應(yīng)在交房時(shí)付清，孫某并未進(jìn)行交房，因此他沒(méi)有支付尾款。合同還約定王某全款付清前孫某應(yīng)當(dāng)騰挪房屋并將鑰匙交付，但孫某至今沒(méi)有將鑰匙交付，因此他拒絕支付尾款。案涉房屋已經(jīng)過(guò)戶，他占有房屋符合法律規(guī)定。

而孫某認(rèn)為，案涉房屋和地下室并非主物和從物的關(guān)系。王某舉證的證據(jù)無(wú)法證明交付標(biāo)的物包含地下室，故王某要求他交付地下室無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，案涉房屋已被王某占有，但王某并沒(méi)有支付尾款2.9萬(wàn)元，王某的行為應(yīng)屬違約。

法院把地下室判給了他

法院認(rèn)為，從已查明的事實(shí)看，案涉地下室并非具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的專有部分面積，即案涉地下室屬于案涉小區(qū)的共有部分建筑物，應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅，對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。案涉房屋所在29幢住宅樓的地下室，屬于住宅樓的配套附屬設(shè)施部分，依法應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共有，用于對(duì)應(yīng)的住宅樓業(yè)主便于日常生活放置物品，應(yīng)當(dāng)由對(duì)應(yīng)的住宅樓業(yè)主進(jìn)行使用。王某現(xiàn)作為29幢業(yè)主，對(duì)29幢地下室應(yīng)當(dāng)享有相應(yīng)的使用權(quán)，這也體現(xiàn)了法律規(guī)定的方便生活、公平合理精神，形成并固定了地下室的使用秩序，符合業(yè)主利益，應(yīng)當(dāng)予以維護(hù)。

法院經(jīng)審理后判決，孫某于本判決生效之日起10日內(nèi)將案涉房屋對(duì)應(yīng)地下室交付王某。孫某于本判決生效之日起10日內(nèi)支付王某停車(chē)費(fèi)480元、電費(fèi)35元及燃?xì)赓M(fèi)68.25元。王某于本判決生效之日起10日內(nèi)支付孫某購(gòu)房尾款2.9萬(wàn)元。

承辦法官朱悅表示，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。案涉房屋所在建筑物地下室區(qū)域，無(wú)獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，不屬于建筑物內(nèi)由業(yè)主享有所有權(quán)的專有部分。故業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。