企業(yè)住宿憑什么成為住房租賃最有潛力的細分賽道？

是一種“雪中送炭”的產(chǎn)品，市場非常龐大。

在白領市場幾近飽和的情況下，越來越多的創(chuàng)業(yè)者和資本開始關注一個新的有著巨大需求的市場——基層勞動者，即藍領人群。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在我國9億勞動人口中，藍領規(guī)模近4億人，是城市系統(tǒng)中最大的打工人群體，人口規(guī)模是都市白領的2倍，占據(jù)城市就業(yè)的近半壁江山。實體經(jīng)濟高速發(fā)展和教育分流的背景下，技術性人才需求增大，且未來30%的高校畢業(yè)生將成為技術型人才。

從吃、住、行、娛樂到社交婚戀，無數(shù)創(chuàng)業(yè)者試圖精準找到這個群體的需求并占據(jù)市場先機。在這其中，住房無疑是最剛性的需求。受戶口、收入等問題的限制，租賃成為藍領人群最主要的居住方式。

巨大的需求缺口和政策扶持下，面向基層勞動者的企業(yè)住宿迎來高光時刻，成為住房租賃市場中一個千億級的重要分支。

從一張床到一個家

中國企業(yè)住宿8年蛻變

在企業(yè)住宿服務或藍領公寓尚未出現(xiàn)之前，基層勞動者解決住宿問題通常依靠群租房、“老破小”，不僅安全、治安事故頻發(fā)，還時常遭到周邊居民的投訴;少數(shù)有實力的企業(yè)選擇自建宿舍。但無論何種方式，都存在員工管理疏漏，住宿環(huán)境不佳，企業(yè)員工流失率高等問題。

面對這種窘境，單純?nèi)【喨鹤夥坎⒉荒芨螁栴}，以疏代堵地發(fā)展正規(guī)合法的藍領公寓方能實現(xiàn)多方共贏。

2013年，安歆集團前身“安心公寓”成立;

2016年，魔方生活集團旗下9號樓公寓發(fā)布;

2017年，中富旅居集團推出“樂璟生活社區(qū)”，并成為國內(nèi)首個針對產(chǎn)業(yè)園藍領的住宿服務運營商。

2018年，順豐控股宣布跨界推出豐樂公寓;

2019年，碧桂園文商旅旗下碧咚公寓進場……

如果從安心公寓成立算起，品牌化的企業(yè)住宿服務已經(jīng)走過8年發(fā)展之路，并承擔起解決企業(yè)職住不平衡，彌平一張床的鴻溝的使命。

不同于白領公寓等住宿產(chǎn)品，企業(yè)公寓人員更密集，消防安全等監(jiān)管更加嚴格。由于早期政策標準的缺失，普通住宅、群租房和藍領公寓沒有明確的界定。這使得藍領公寓從誕生之初便游離在灰色地帶，也成為住房租賃行業(yè)中最低調(diào)的存在。

隨著產(chǎn)品、盈利模式的逐漸清晰和政策的落實，企業(yè)住宿經(jīng)歷了備受冷落到屢獲關注的蛻變過程。

在行業(yè)人士看來，大城市中熱門的“白領公寓”提供的是更個性化、環(huán)境更好的居住，是給年輕人租房“錦上添花”的產(chǎn)品。但對于基層勞動者等藍領群體，“企業(yè)住宿”則是一種“雪中送炭”的產(chǎn)品，這個市場其實非常龐大。

“在國外，‘藍領公寓’才是長租公寓中最為主要的領域。” 據(jù)中國飯店協(xié)會公寓委員會專家組組長穆林統(tǒng)計，歐美、新加坡和日本等國家的長租公寓中，約有2/3是制造業(yè)的員工宿舍和學生宿舍，只有1/3是青年宿舍?？梢?，我國藍領公寓市場有很大的上升空間。

近年來，隨著產(chǎn)業(yè)集群度和專業(yè)化生產(chǎn)力的提高，政府和企業(yè)端更加關注員工幸福感和職住平衡，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宿產(chǎn)品取代工棚，成為企業(yè)住宿的重要分支。

各地政府頻放大招 保障職住平衡

近兩年，國家對租賃市場的頂層支持，成為改善藍領人群在一二線城市居住需求的重要契機，也成為藍領公寓能否合規(guī)合法運營的關鍵。

在城鎮(zhèn)化發(fā)展的大背景下，“十四五”規(guī)劃綱要草案中建議“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。”近日，多地公布“十四五”時期住房發(fā)展規(guī)劃?！渡虾Ｊ凶》堪l(fā)展“十四五”規(guī)劃》明確，將新增供應保障性產(chǎn)權住房約23萬套，并明確提出20萬張床位建設指標，這是全國首次提出要切實增加宿舍床位租賃居住供給;廣州提出，到2025年全面完成66萬套保障性住房建設籌集任務……

據(jù)了解，保障性租賃住房面向的對象與公租房不同，主要解決進城務工人員、新就業(yè)大學生等新市民、青年人的住房困難問題。數(shù)量龐大的基層勞動者成為最廣大受益群體。

目前，多城市針對推動企業(yè)住宿發(fā)展的相應政策已出臺，主要以供應增量和市場監(jiān)管類型為主，如北京、廣州等城市先后通過增加供給、規(guī)范管理、加強保障，并運用前期補貼、費稅減免等方式鼓勵支持企業(yè)員工公寓發(fā)展。

杭州則對企業(yè)宿舍價格進行指導，明確提出要求各區(qū)藍領公寓租金價格不高于同等地段同等居住水平市場價的70%，并將籌集建設藍領公寓10000套。

黨的十九屆五中全會提出，到2035年“全體人民共同富裕取得更為明顯的實質(zhì)性進展”。 而基層勞動群體正是實現(xiàn)共同富裕的關鍵一環(huán)，努力保障該群體的安居樂業(yè)，保持一定程度的政策傾斜將是大勢所趨。

真香預警

藍領公寓的想象空間有多大?

與白領公寓相比，藍領公寓擁有坪效可觀、客群穩(wěn)定、入住率高、租期長、單房造價與運營成本低等優(yōu)勢。目前國內(nèi)的藍領公寓市場仍在發(fā)展初期，隨著藍領公寓相關市場政策逐漸完善，經(jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)型，服務業(yè)占比呈現(xiàn)逐年增長，未來將發(fā)展為巨大的賽道。其商業(yè)模式的可行性已經(jīng)得到了市場驗證。

首先坪效高。白領公寓做的是平方生意，藍領公寓則是立方生意。以上海為例，白領公寓的平均月租金在3000元到6000元，而同等條件(包括區(qū)位、交通、面積等)下的藍領公寓平均月租金則為500元/床位~1600元/床位(上下鋪)，且多以6人間、8人間為主，藍領公寓這種化整為零的做法使得其空間利用率(即坪效)比白領公寓要高得多，回報率自然也要高于白領公寓。住房租賃最核心的收入是租金，即賺租金差。由于藍領公寓不必像白領公寓要選址在出行便利的交通線附近，這樣一來，因為投資減少，員工公寓的租金差更大。

其次客源穩(wěn)定。藍領公寓的收入模式中，企業(yè)客戶是主力客戶，而非C端客群。而企業(yè)客戶要比C端客群穩(wěn)定許多，即使有員工離職空出床位，企業(yè)客戶依然會持續(xù)埋單。

其三是單體規(guī)模大，運營成本低。考慮到公寓運營的規(guī)模效應和邊際成本，大體量的藍領公寓項目可極大降低運營成本。以國內(nèi)藍領公寓頭部品牌的樂璟生活社區(qū)首個超大型產(chǎn)業(yè)園租住社區(qū)——星寓樂璟東景生活社區(qū)為例，該社區(qū)項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，總占地面積4.4535公頃，建筑面積為9萬平方米，其中商業(yè)20000平方米，包括5幢宿舍樓和2幢商業(yè)配套，有集體藍領公寓房間1440間。通過改造修復原樓體后，樂璟東景社區(qū)容納了約5000人，滿足了社區(qū)周邊企業(yè)的人才安居需求。

據(jù)了解項目，樂璟通過自研的“樂享住”社區(qū)管理系統(tǒng)，在確保社區(qū)的整體安全提升之外，每年常駐社區(qū)的工作人員僅7人，實現(xiàn)了人房比1:200的超高管理效率，服務滿意率常年在97%以上。

其實，企業(yè)住宿成為住房租賃的新藍海，比商業(yè)價值更值得關注的是社會價值。

千百年前，杜甫曾發(fā)出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的疾呼。古時的寒門學子，今天的基層勞動者，他們都是需要社會關注的廣大群體。如今，這樣的夙愿正在被企業(yè)住宿慢慢實現(xiàn)。

群雄鏖戰(zhàn)“新藍海”

在可預見的市場紅利下，藍領公寓市場已出現(xiàn)多個品牌，并形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)宿舍模式和城市三產(chǎn)員工宿舍模式(詳見下表)。

商業(yè)空間資產(chǎn)戰(zhàn)略研究咨詢機構邁點研究院也關注該領域的市場發(fā)展，其獨家發(fā)布的“2020年藍領公寓品牌影響力10強榜單”如下：

可見，排名前十的藍領公寓品牌均采用集中式的發(fā)展模式，該模式更利于運營管理，提高品牌效應。另一方面，樂璟生活社區(qū)、安歆公寓、9號樓公寓等品牌的發(fā)展勢頭明顯好于其他品牌，頭部品牌效應明顯。其中，樂璟生活社區(qū)憑借全國布局，穩(wěn)健發(fā)展的良好勢頭已連續(xù)29個月蟬聯(lián)藍領公寓品牌影響力前三甲。

數(shù)據(jù)來源：邁點研究院，截止日期2020年11月30日

從藍領公寓品牌背景分析可以看出，69%的藍領公寓品牌為創(chuàng)業(yè)公司背景，23%的品牌為房企背景，酒店背景占比8%。創(chuàng)業(yè)系背景的藍領公寓表現(xiàn)最強，2020年，其品牌指數(shù)在各類背景的品牌指數(shù)中位于第一位。以運營能力見長的創(chuàng)業(yè)系品牌，布局較早，擅于洞察客群，已快速搶占藍領公寓市場半壁江山。

今年，藍領公寓市場還涌入了輝展閣公寓、諾巢故寓等新面孔，讓未來的市場發(fā)展有了更多可能性。

90后95后占比最大

千禧一代需要怎樣的企業(yè)住宿產(chǎn)品?

想要做好龐大的基層勞動者客群的生意，突破固化的思維邏輯，深入洞察客群屬性與客群結構是其不得不面對的話題。值得關注的是，經(jīng)過產(chǎn)業(yè)升級，藍領客群的年齡結構、行為習慣已經(jīng)發(fā)生了較大變化。

數(shù)據(jù)來源：360趨勢、百度指數(shù)等，邁點研究院整理

由邁點研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，從潛在客群地域分布來看，藍領公寓品牌潛在客群主要來源于上海、廣東、北京、浙江、江蘇和四川等經(jīng)濟發(fā)達的人口密集省市;年齡結構占比最大的為25-34歲群體，所占比例達到58%;其次為19-24歲群體以及35-49歲群體，所占比例分別為22%和19%。另外，男性占比高于女性。

參照千禧一代消費者的日常行為習慣，與早期藍領群體相比，他們對住宿環(huán)境有了更高要求，已不滿足簡單的“一張床”，除了干凈整潔的居住空間，更渴求便利的生活環(huán)境，輕松有趣的社交活動，以及精神滿足。業(yè)內(nèi)人士分析稱，90后年輕藍領的受教育水平在不斷提高，同都市白領以及新中產(chǎn)一樣，正經(jīng)歷著消費升級的洗禮。

中國實體經(jīng)濟、制造業(yè)已進入高速發(fā)展期。未來缺口大量技能型產(chǎn)業(yè)從業(yè)者，這類產(chǎn)業(yè)從業(yè)者更年輕，對新生事物接受度高，更追求住宿環(huán)境的舒適性。這類人群每年增量將達到300萬人。

客群需求發(fā)生變化，企業(yè)住宿的產(chǎn)品也需要與時俱進，年輕化、便捷化或是主要方向。

以位于蘇州的星寓樂璟生活社區(qū)為例，主要產(chǎn)品設計有單人間、雙人間、四人間，除了人臉識別、智能門鎖等安防措施外，為了提升居住體驗，社區(qū)商業(yè)配套建設中有美食廣場，咖啡奶茶店、生鮮超市、24H健身房等，滿足‘最后一公里’的生活需要。公寓平時亦會組織豐富的社群活動，拓展員工業(yè)余生活。

星寓樂璟生活社區(qū)生活配套(部分)

行業(yè)內(nèi)多位企業(yè)住宿品牌創(chuàng)始人向邁點透露，目前的企業(yè)住宿產(chǎn)品已經(jīng)進行了多次迭代，增加了多項人性化產(chǎn)品與服務，并逐漸向90后95后年輕人的生活方式靠近。

藍領公寓進階之路怎么走?

凡是過往，皆為序章。在行業(yè)不斷成熟、馬太效應的背景下，藍領公寓即將進入深水區(qū)，“混戰(zhàn)”不可避免，企業(yè)應如何立于不敗之地?邁點住房租賃產(chǎn)業(yè)線負責人陳佩表示，2.0到3.0甚至N.0版本的進階之路中，社區(qū)商業(yè)和線上生活平臺是發(fā)展重點。

l 1.0模式：智能標準化改造，全面提高住宿水平

1.0模式的藍領公寓主要以租金差作為收入來源。該階段的藍領公寓在房間設施、公區(qū)配套等硬件層面，符合人群定位，主要滿足人群的生活需求。市場上幾乎所有藍領公寓品牌均已實現(xiàn)。

l 2.0模式：構建社區(qū)商業(yè)，提供多樣消費場景

2.0模式的藍領公寓發(fā)展為住宿+商業(yè)，除了租金差收入，額外增加社區(qū)商業(yè)收益，引入保潔、管家、停車、洗衣房、社區(qū)廣告等多元收入。公寓運營從公寓房間覆蓋至社區(qū)物業(yè)運營，公寓整體感更強，生活氣息更濃。樂璟生活社區(qū)已經(jīng)在蘇州、天津等地項目實現(xiàn)。

l 3.0模式：藍領線上生活平臺

3.0模式，即藍領公寓未來主要發(fā)展趨勢，在2.0模式的基礎上增加線上生活服務增值收益，如購物、租賃、到家服務等。形成線下與線上聯(lián)動，符合藍領群體特點的生活服務生態(tài)圈。

參照物業(yè)上市公司彩生活的案例，其通過搭建用戶與商家、服務提供者之間的O2O社區(qū)服務平臺進行輸出，從而實現(xiàn)低成本快速擴大規(guī)模及服務面積的擴張，并獲得大量高凈值流量，再通過各種各樣的社區(qū)生活場景實現(xiàn)盈利。

目前，樂璟生活社區(qū)作為國內(nèi)頭部藍領公寓品牌，已經(jīng)布局該業(yè)務，線上生態(tài)初見成效。

結語：

不同于白領公寓同質(zhì)化、白熱化的紅海壓力，也不似服務式公寓進入門檻高，市場客群有限，企業(yè)住宿賽道在商業(yè)模式、客群分布方面優(yōu)勢明顯，未來或?qū)⒈l(fā)更大的市場潛力。其發(fā)展走勢，品牌動向，邁點空間租賃將持續(xù)關注。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎!此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。