蘇州多個樓盤同時取消折扣銷售 釋放樓市回暖信號？

2022年1月1日可能會成為蘇州許多新盤銷售的一個節(jié)點(diǎn)。

自今年10月以來，蘇州樓市的一個重要關(guān)鍵詞莫過于“降價”，各種打折、低價、工抵房層出不窮……但一夜之間，全蘇州的開發(fā)商好像約好了一樣，折扣和優(yōu)惠全部取消，價格回調(diào)，記者的朋友圈也被各種通告和海報(bào)刷屏。

12月16日起，包括華潤、綠地香港在內(nèi)的多家房企發(fā)出公告，自2022年1月1日起，所有在售項(xiàng)目全面回收折扣銷售;12月18日，蘇州高新區(qū)一項(xiàng)目發(fā)布調(diào)價通知，開始時間是2021年12月26日;更有樓盤上調(diào)價格，最高上漲10%。

不約而同取消折扣

具體調(diào)整的方式，歸納起來主要有兩種：一是之前的優(yōu)惠全部回收;二是價格上調(diào)，不同樓盤上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)有差異。

以高新區(qū)中泱公園為例，原先該項(xiàng)目的特惠房源最低只要179萬元，總價最高優(yōu)惠53萬元，12月26日起全面收回優(yōu)惠;蘇州樾府此前在天貓好房上線32套特價房，打98折，最高可減8.06萬元，但如今也官宣回收折扣。這個月初才剛?cè)∽C的純新盤泊印瀾庭，12月19日宣布2022年1月1日起優(yōu)惠全部取消。

比起回收折扣，綠都蘇和雅集更是霸氣外露，12月20日起所有下疊全部漲價20萬元一套。

不過，一位TOP20房企在蘇州的營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，因?yàn)槟甑锥荚跊_指標(biāo)，以這個噱頭把客戶吸引過來。開發(fā)商不可能一直虧本，折扣肯定要收回來了，每個開發(fā)商都不一樣，最多打75折。

事實(shí)上，房企發(fā)收回折扣通知可以看作是項(xiàng)目營銷策略。每年一二月碰上春節(jié)，是傳統(tǒng)的樓市淡季，收回折扣對房企的銷售成績影響并不大，所以基本每年都會出現(xiàn)折扣收回或者價格上調(diào)這波操作。

眾所周知，12月房企是最重要的一個月，尤其到了12月中下旬更是業(yè)績沖刺關(guān)鍵期，這個時候借收回折扣通知來吸引購房者，說到底，就是想提升購房者的購房緊迫感。

而這些收回折扣的樓盤有一個共同點(diǎn)，就是到本月月底優(yōu)惠還在，“留給大家的時間不多了”。

不過，上述營銷總告訴記者，蘇州項(xiàng)目的平均利潤率5-6個點(diǎn)，減去渠道基本在2個點(diǎn)左右，打95折才能盈虧平衡。

新拐點(diǎn)要來?

蘇州市場從7月份開始下行，樓盤打折普遍從9月份開始，很多項(xiàng)目打了85折和9折，但近期市場熱度明顯有所提升。多個蘇州樓盤的營銷人員告訴記者，售樓處來訪量明顯增加。

比如，胥口純新盤江上雅苑，剛拿證還沒開盤，短時間之內(nèi)預(yù)約已經(jīng)超過350 組，售樓處接待量每天都有新突破;華僑城龍湖啟元首開就創(chuàng)造了18億元銷售額，而且用了蘇州第二工人文化宮整整2個場館，短短一小時就賣完。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日，蘇州市區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為45.95萬平方米，環(huán)比增長33.54%;成交面積為34.07萬平方米，環(huán)比減少12.37%，說明房企對市場的信心開始增長了，蘇州樓市正在往好的方向走。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，蘇州樓市現(xiàn)象和此前的房貸政策放松有直接關(guān)聯(lián)性，尤其是二手房貸發(fā)放的加速，導(dǎo)致一些置換人群有了充裕資金可以入場。

克而瑞方面指出，目前，大部分銀行首套首貸利率重回5字頭，在5.6%-5.7%左右，且放款周期縮短，最快的1-2周即可放款。央行降準(zhǔn)對于大多數(shù)房企來說，能夠有效降低融資成本，接下來房企整體融資環(huán)境有望明顯改善。對購房者來說，降準(zhǔn)之后信貸放松的可能性應(yīng)該會進(jìn)一步增加，幫助購房者獲得更好的資金支持。

不過蘇州一些項(xiàng)目收回折扣，其中的確也存在一些房企完成銷售業(yè)績目標(biāo)的情況。張波認(rèn)為，就相當(dāng)于有些房企在業(yè)績完成之后，收回相應(yīng)的折扣，對市場釋放出一些積極調(diào)價的信息，這個信號可能會影響到其他項(xiàng)目。而一旦這個項(xiàng)目在調(diào)價之后，市場熱度提升，也會造成周邊的項(xiàng)目跟風(fēng)炒作，這一點(diǎn)值得關(guān)注。

張波表示，從目前來看，蘇州只是個例，全國大部分城市還處在樓市調(diào)控低谷，蘇州可以看成是一個小復(fù)蘇和小波動，預(yù)計(jì)到明年一季度末，市場才可能出現(xiàn)真正意義上所謂的復(fù)蘇。