大唐地產(chǎn)負(fù)債大增仍踩紅線，前四個(gè)月銷售額下滑四成

港灣商業(yè)觀察 梁美燕 施子夫

今年以來，市場對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期雖有變化，但從部分房企披露的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，面臨的壓力依舊存在。大唐地產(chǎn)便是其中之一，其營收和凈利潤增速有所放緩，與此同時(shí)，根據(jù)最新的經(jīng)營數(shù)據(jù)，其銷售承壓依然明顯。在2022年的新趨勢下，大唐地產(chǎn)的千億銷售金額的目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)?

截至2022年5月18日，大唐集團(tuán)控股(02117.HK，以下簡稱大唐地產(chǎn))股價(jià)報(bào)收于2.600港元。從資本市場走勢上看，從今年至今，大唐地產(chǎn)股價(jià)下跌了36.28%。

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劇增的少數(shù)股東權(quán)益與“消失”的杠桿

大唐地產(chǎn)的上市之路頗為不易。2020年，大唐地產(chǎn)才成功上市，然而，此前其已三度遞交招股書。

2019年至2021年，大唐地產(chǎn)營收分別為81.08億元、105.88億元、112.54億元，分別同比增長47.54%、30.59%、6.29%。2021年，大唐地產(chǎn)來自于銷售物業(yè)的收入約為106.53億元，在總營收中的占比達(dá)94.66%;凈利潤約10.3億元，同比增加約8%，凈利潤率約9.1%，公司擁有人應(yīng)占凈利潤約為7.26億元;毛利率為23.98%，毛利約26.99億元，相對2020年的26.95億元略有增加。

與此同時(shí)，從2019年至2021年，大唐地產(chǎn)非控股權(quán)益由2.07億元增加至45.82億元，歸屬母公司股東權(quán)益僅由28.77億元增加至56.23億元。換句話說，少數(shù)股東權(quán)益在三年間增長了22倍，歸母股東權(quán)益僅增長1.9倍。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對《港灣商業(yè)觀察》表示，從行業(yè)角度來講，2022年企業(yè)經(jīng)營業(yè)績不可能再有所增長，只會是下降。今年上半年，房地產(chǎn)市場仍然非常疲軟，全國一些重點(diǎn)城市和重點(diǎn)房企都下跌了40%左右的經(jīng)營業(yè)績，對于類似企業(yè)肯定是有沖擊。但是反過來講，如果類似企業(yè)能夠把負(fù)債控制得好，或者能夠躲避風(fēng)險(xiǎn)的話，反而有機(jī)會做的比別的企業(yè)好。

負(fù)債率是房企們普遍關(guān)注的重要一環(huán)，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然不景氣的狀況下，負(fù)債情況顯得尤為重要。2017年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率曾高達(dá)1087.9%，2018年又大降至408.8%。隨后，2019年、2020年、2021年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率繼續(xù)下降，分別為119.2%、58.7%、51.6%。上述期內(nèi)，資產(chǎn)負(fù)債率分別約為91.7%、83.2%、83.3%。

截至2021年末，大唐地產(chǎn)扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76.09%，現(xiàn)金短債比為1.13，踩中一條紅線。

從負(fù)債規(guī)模來看，大唐地產(chǎn)的總負(fù)債在逐年攀升。2019年至2021年，大唐地產(chǎn)負(fù)債總額為339.55億元、393.33億元、508.94億元，同比增長14.13%、15.78%、29.39%。短期借款分別為23.02億元、26.67億元、38.18億元。

而同期內(nèi)，大唐地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為40.95億元、56.60億元、55.09億元。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為45.91億元、-12.42億元、30.01億元。

02

銷售疲軟，千億目標(biāo)還有戲嗎?

早于今年1月31日，評級機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布報(bào)告稱，應(yīng)大唐集團(tuán)控股有限公司的要求，將撤銷公司長期發(fā)行人信用評級，撤銷前期評級維持為“B2”。早在2021年12月，大唐地產(chǎn)就主動(dòng)申請標(biāo)普撤銷其長期發(fā)行人信用評級，且大唐地產(chǎn)提出的申請都在機(jī)構(gòu)維持其穩(wěn)定評級期間。大唐地產(chǎn)表示，待市場穩(wěn)定后會根據(jù)發(fā)展?fàn)顩r再次公開評級。

有部分市場人士聲音認(rèn)為，大唐地產(chǎn)此舉會從一定程度上影響到公司的融資。但從另外一個(gè)角度來看，目前的房地產(chǎn)行業(yè)，融資難或許是大多數(shù)企業(yè)所面臨的問題。相對融資來說，去化的重要性似乎顯得更高一些。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果負(fù)債做大，且不考慮三道紅線的前提下，銷售數(shù)據(jù)穩(wěn)健就可以。如果銷售數(shù)據(jù)能夠持續(xù)穩(wěn)健，適當(dāng)高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)是可以規(guī)避的。但是在市場降溫或者企業(yè)經(jīng)營能力下降的情況下，負(fù)債數(shù)據(jù)暴露出的問題就會放大。

1月至4月，大唐地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為82.9億元，較2020年同期減少40.39%;累計(jì)銷售面積約為83.11萬平方米，同比減少42.23%。平均銷售價(jià)格約為每平方米9970元。

從單月來看，4月份，大唐地產(chǎn)合約銷售額約為18.5億元，同比去年的49.98億元下降了62.98%;合約銷售面積約為19.09萬平方米，同比去年48.63萬平方米也下降了60.74%。平均銷售價(jià)格約為每平方米9680元。

此前，大唐地產(chǎn)曾定下在“十四五”期間，達(dá)到千億銷售金額，邁入行業(yè)50強(qiáng)的目標(biāo)。從克而瑞數(shù)據(jù)上看，2021年全年，大唐地產(chǎn)全口徑銷售額為505.8億元。未來，其能否實(shí)現(xiàn)此前定下的銷售目標(biāo)，仍然難以預(yù)料。

“從銷售數(shù)據(jù)來看，類似目標(biāo)都是在行情比較好的時(shí)候制定的，但是總體上來講，現(xiàn)在企業(yè)確實(shí)是需要注意風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營會受到市場環(huán)境的影響，包括企業(yè)競爭之間的格局都有變動(dòng)，但如果能夠積極去獲取一些低成本的融資，前提就是企業(yè)負(fù)債數(shù)據(jù)降得比較低，能夠獲得一些新的一些融資，那么后續(xù)在拿地和銷售上，加把勁的話，業(yè)績?nèi)匀豢梢詻_一沖，否則也會存在不確定性。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。