罕見(jiàn)！北京放寬三個(gè)樓盤(pán)購(gòu)房政策，啥信號(hào)？

(薛宇飛)4日，北京住建委發(fā)布消息，對(duì)中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購(gòu)買(mǎi)三宗試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶(hù)口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。這些 政策涉及到放寬對(duì)“普通住宅”認(rèn)定、“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”、可以使用接力貸等。消息發(fā)布后，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

對(duì)此，受訪(fǎng)房產(chǎn)專(zhuān)家分析，上述寬松政策目前可能只針對(duì)東、西城區(qū)戶(hù)籍家庭，加上只在三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。但是，不排除未來(lái)有擴(kuò)大試點(diǎn)的可能。

或只針對(duì)東西城區(qū)戶(hù)籍

北 京市住建委4日發(fā)布的《多措并舉 提升老年家庭居住品質(zhì)營(yíng)造全齡友好型社區(qū)》中稱(chēng)，今年在第二批次供地時(shí)，已選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地進(jìn)行試點(diǎn)。試點(diǎn)項(xiàng)目將在 配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面進(jìn)行適老性建設(shè)，也兼顧其他年齡段市民居住需求，打造適合全齡居住的社區(qū)和 住宅產(chǎn)品。

北京市住建委稱(chēng)，考慮到多數(shù)老年家庭購(gòu)房支付能力相對(duì)較弱，因年齡原因貸款年限也受限，為了切實(shí)解決老年家庭購(gòu)房中的實(shí)際困難，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，對(duì)中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購(gòu)買(mǎi)上述試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶(hù)口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。

合 碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中新經(jīng)緯表示，政策只針對(duì)全齡友好型社區(qū)，上述三個(gè)試點(diǎn)地塊在今年4月份發(fā)布的土地出讓文件中就已明確，只是當(dāng)時(shí)還不清楚會(huì)給予特 殊的購(gòu)買(mǎi)政策。“據(jù)我了解，4日的政策發(fā)布后，試點(diǎn)地塊的開(kāi)發(fā)商高興壞了，相信會(huì)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售有一定幫助。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商要在適老性建設(shè)上進(jìn)行一定投入，給予 一些特殊政策也是應(yīng)該的。”

外 界注意到，能夠享受上述政策的對(duì)象是“中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)，并把戶(hù)口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的”購(gòu)房人，那何為“中心城區(qū)”?郭毅認(rèn)為，“中 心城區(qū)”指的是東城區(qū)和西城區(qū)，也就是說(shuō)，政策針對(duì)的是戶(hù)籍在這兩個(gè)區(qū)的老年家庭。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也對(duì)中新經(jīng)緯分析，“中心城區(qū)”應(yīng)該指的是 東、西城區(qū)。

郭毅稱(chēng)，上述政策除了是為了推動(dòng)打造適合全齡居住的社區(qū)和住宅產(chǎn)品以外，也意在疏解北京中心城區(qū)人口，讓老年人在條件更為舒適的區(qū)域居住。

購(gòu)房政策出現(xiàn)三大調(diào)整

自2016年北京出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，調(diào)控政策一步步趨嚴(yán)，鮮有松動(dòng)的跡象，尤其是在住房首付比例、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等核心政策上。

但 8月4日的政策，卻提出三項(xiàng)措施：老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng) 的貸款優(yōu)惠利率;購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行;其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。

郭毅稱(chēng)，首先，北京執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而上述政策改為“無(wú)住房且無(wú)在途貸款”，這意味著從“認(rèn)房又認(rèn)貸”變成了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要老年家庭名下無(wú)房、住房貸款已還清，都可以按照首套房資格支付首付款。

以一套400萬(wàn)元的房源為例，以首套房首付比35%計(jì)算，首付款為140萬(wàn)元;若以二套房首付比60%計(jì)算，首付款為240萬(wàn)元。這意味，“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，會(huì)讓一部分購(gòu)房人的首付壓力大大降低。

其 次，北京對(duì)“普通住宅”與“非普通住宅”有一定的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如果購(gòu)買(mǎi)房源被認(rèn)定為“非普通住宅”，購(gòu)房人的首付比例會(huì)提高至最低40%(首套)或最低 80%(二套)。但上述政策提出，“購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行”，這相當(dāng)于140平方米以 下住房均可認(rèn)定為“普通住宅”，購(gòu)房人的首付比例有所下降。

郭毅表示，最后，“其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款”，這就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目可以使用“接力貸”，對(duì)購(gòu)房人更為友好。

對(duì)市場(chǎng)影響不大

由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)很久沒(méi)有寬松政策出臺(tái)，此次針對(duì)三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的定向?qū)捤?，引起不小關(guān)注。該政策會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響?今后是否有擴(kuò)大試點(diǎn)的可能?

張大偉稱(chēng)，三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目一共有3000套左右的房源，占北京2022年新房供應(yīng)量的約5%，由于體量較小，對(duì)市場(chǎng)基本不會(huì)造成影響。同時(shí)，政策可能只針對(duì)東、西城區(qū)的無(wú)房老年家庭，而且要將戶(hù)籍遷出，到底多少家庭愿意如此置換，暫不得而知。

“政策對(duì)購(gòu)房人首付比例做了下調(diào)，但要注意的是，北京60歲以上人口有過(guò)房貸記錄的比例較少，而對(duì)于那些名下無(wú)房的人，又基本符合普通住宅首套房首付比最低35%，非普通住宅首套房首付比最低40%的政策。所以，這些政策不會(huì)影響北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。”張大偉說(shuō)。

至 于今后是否有可能擴(kuò)大試點(diǎn)，郭毅預(yù)計(jì)，北京是一個(gè)老齡化較為嚴(yán)重的城市，應(yīng)該會(huì)加大營(yíng)造全齡友好型社區(qū)的力度，增加這類(lèi)地塊的供應(yīng)比例，這樣做，一方面可 以讓老年人有一個(gè)更好的居住環(huán)境，另一方面也是疏解城區(qū)人口。“未來(lái)有擴(kuò)大試點(diǎn)的可能，不僅是中心城區(qū)，北京城六區(qū)的老年家庭都可以享受這類(lèi)購(gòu)房政策。”