南通法拍成功試水“帶押過(guò)戶”

近日，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，“帶押過(guò)戶”即將在全國(guó)范圍內(nèi)有效推進(jìn)。揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾邚哪贤ㄊ谐绱▍^(qū)人民法院了解到，該院早在2022年就在司法拍賣中對(duì)“帶押過(guò)戶”進(jìn)行了探索實(shí)踐，充分保障申請(qǐng)人的權(quán)益，推動(dòng)了積壓陳案的有效解決。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”各方可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，該院法官分別給出了提醒。

“帶押過(guò)戶”是指根據(jù)《民法典》規(guī)定，已經(jīng)抵押的不動(dòng)產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移時(shí)，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

2016年，寧夏某公司因經(jīng)營(yíng)困難向李女士借款1000萬(wàn)元，約定半年后歸還本金及利息。因該公司未如期歸還借款，李女士起訴至崇川法院并在訴訟中保全了該公司名下的一處不動(dòng)產(chǎn)。判決生效后，該公司拒不履行判決義務(wù)，李女士向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。但在法院執(zhí)行過(guò)程中，因保全房產(chǎn)上設(shè)置有抵押，且抵押權(quán)人始終聯(lián)系不上，使得處置房產(chǎn)陷入了困局。

2021年《民法典》正式施行，其中第406條將轉(zhuǎn)讓抵押物的合同規(guī)定為有效合同，放開(kāi)抵押物的轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定實(shí)施后，崇川法院便在法拍房領(lǐng)域探究“吃螃蟹”——強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人名下設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)。

在裁定拍賣該公司房產(chǎn)后，一拍、二拍均未能成交，為了減少損失，李女士同意了將流拍房產(chǎn)以物抵債。但由于抵押權(quán)人不露面，抵押金額無(wú)法確定，如果貿(mào)然解除抵押，抵押權(quán)人的權(quán)利無(wú)法保障，即便李女士將抵押金額匯至法院也將導(dǎo)致無(wú)法出賬成為積壓案款。

“帶押過(guò)戶”為這一困局打開(kāi)了思路。承辦法官在充分告知李女士不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置抵押債權(quán)的基本情況以及后續(xù)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形后，以不注銷抵押的方式裁定將房產(chǎn)過(guò)戶給李女士，不久之后，李女士也成功領(lǐng)到了房產(chǎn)證。

“帶押過(guò)戶”也有風(fēng)險(xiǎn)，各方應(yīng)注意什么?

“帶押過(guò)戶”為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、滿足人民群眾的需要帶來(lái)諸多便利，為二手房交易提供了一個(gè)新的選擇。但與此同時(shí)，“帶押過(guò)戶”也會(huì)帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)，如何避免這些風(fēng)險(xiǎn)?崇川法院執(zhí)行局法官對(duì)此給出了提醒：

買方：核實(shí)抵押合同有無(wú)禁止轉(zhuǎn)讓約定

購(gòu)買“帶押房”對(duì)買方而言是自己貸款用以償還賣方貸款，自己買下的房屋能否免受拍賣，不僅取決于自身，很大程度上受到賣方的影響。在賣方抵押完全被解除之前，買方對(duì)房屋的所有權(quán)始終處于不安全狀態(tài)。在實(shí)踐操作中，抵押權(quán)人為了保障自身權(quán)利，往往約定禁止或限制抵押人對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓，此時(shí)有約定的要從其約定。

因此，在二手房交易中，買方需注意提前到房管登記部門查詢核實(shí)抵押合同中有無(wú)禁止轉(zhuǎn)讓的約定，不能以賣方口頭說(shuō)明為準(zhǔn)，避免出現(xiàn)付了款卻過(guò)不了戶的情況發(fā)生。

賣方：還款義務(wù)未解除，或面臨提前到期

賣方貸款所設(shè)定的抵押并未解除，因此賣方的還款義務(wù)也并未解除。一旦房屋出現(xiàn)不可彌補(bǔ)的價(jià)值貶損或者房屋滅失，就會(huì)加速賣方的貸款到期，使得賣方短期承受巨大的還貸壓力。

如甲方將抵押貸款購(gòu)買的房產(chǎn)出售給乙方，后該房屋因市場(chǎng)行情發(fā)生重大變化等原因?qū)е路课輧r(jià)格大幅下降，此時(shí)乙方一旦因自身負(fù)債導(dǎo)致房屋被拍賣，甲方貸款也會(huì)因此提前到期。如房屋拍賣所得款無(wú)法覆蓋甲方貸款余額，甲則需要籌集資金還清不足部分。

抵押權(quán)人：調(diào)查實(shí)際價(jià)值做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估

在買方尚未將賣方貸款還清的階段，房屋可能存在著買賣雙方所設(shè)定的多個(gè)抵押，當(dāng)房屋價(jià)值不足以清償?shù)盅嚎顣r(shí)，抵押在后的抵押權(quán)面臨無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。法拍房在拍賣中，通常一拍起拍價(jià)為房屋評(píng)估價(jià)的七折，二拍起拍價(jià)更低。如果成交價(jià)較低，在先的抵押債權(quán)無(wú)法足額受償，在后的抵押債權(quán)更加沒(méi)有保障。

因此，作為抵押在后的抵押權(quán)人，要充分調(diào)查房屋實(shí)際價(jià)值，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，以最大限度保障自己的貸款權(quán)益。