鄭州率先官宣“認房不認貸”，樓市有何新變化？

繼多個部門在不同場合針對優(yōu)化房地產政策密集發(fā)聲后，人口超千萬的河南省省會城市鄭州，再一次走在了調整的第一線。

8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局等部門聯合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱《通知》)，發(fā)布15條樓市調控新政，包括落實“認房不認貸”政策、暫停執(zhí)行限售政策、有序下調存量房貸利率等。

首個明確“認房不認貸”的熱點城市

“落實新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制，結合評估情況及時調整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實‘認房不認貸’政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。”鄭州本次發(fā)布的新政里，做好金融信貸支持的部分尤其引發(fā)關注。

分析指出，鄭州由此成為官方提出“適時調整優(yōu)化房地產政策”后首個全面出臺房地產調控政策的熱點城市，也是首個明確宣布將落實“認房不認貸”的省會城市。

“鄭州明確提及落實‘認房不認貸’政策，信號意義非常強，屬于全國首個在系統(tǒng)文件中提及該內容的城市。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此前內蒙古赤峰也表態(tài)落實“認房不認貸”政策，但主要是在住房公積金領域。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶提到，當前鄭州執(zhí)行的是“認貸不認房”的政策，即有一套住房并已結清購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，政策已較為寬松。

“政策還提到‘鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率’，這也是央行8月1日發(fā)聲后首個明確表態(tài)調整存量房貸利率的熱點城市。”曹晶晶說，這同樣也是目前市場上和購房者比較關心的問題。

針對“落實房貸利率政策動態(tài)調整長效機制”的表述，嚴躍進預計，這將為后續(xù)降低房貸利率提供更多靈活性。為了給購房者減負和提升消費需求，后續(xù)房貸利率下降或仍有空間。

限售政策繼續(xù)放松

《通知》中指出，購買改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行此前文件中要求的“在鄭州市行政區(qū)域內，2017年5月3日(含)之后購買的住房，自取得《不動產權證書》之日不滿3年的不得上市轉讓”的規(guī)定。

在招聯金融首席研究員董希淼看來，暫停限售政策亦值得關注。此前在過于嚴苛的限購、限貸政策之下，居民改善性住房需求較難得到充分滿足，這是當前住房消費難以起色的重要原因。

“按照3年限售期，3年期間認購的一些房產本身沒有立即轉售的機會。但當前限售解除，具有非常好的導向意義。”嚴躍進認為，購房者的房產可以轉售、盤活，這對換房等需求的釋放有積極作用，亦對鄭州大戶型房源的去庫存產生積極重要的影響。

他表示，這也是今年很多城市的政策動向。如此前6月份福建福清率先取消限售，這也說明從減少約束、激活住房流動性、鼓勵改善型住房需求釋放等角度出發(fā)，限售取消將是當前一個非常重要的特點。

據克而瑞研究中心統(tǒng)計，上半年多地松動限制性購房政策。其中，廣州、長沙、廈門、武漢等14城放松限購;湖南省及青島、合肥等十余城市放松限貸;深圳、常州、無錫等7城市放松限價;鄭州、廈門、青島等城市放松限售。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，暫停限售是為了激活換房需求，但在當前背景下，要考慮到抬升二手房掛牌量的可能性。

“目前鄭州二手住房掛牌量已經達到15萬套左右，創(chuàng)歷史新高。如果樓市大環(huán)境和基本面沒有改變的情況下，單純退出限售，可能導致部分產權人掛牌賣房，掛牌量進一步攀升，繼續(xù)壓制市場預期。”李宇嘉說。

諸葛找房網站8月4日晚間的數據顯示，鄭州在售的近14.2萬套二手房源中，有2100余套新上房源，24小時內降價出售的有680套，漲價出售的則只有59套。

為何是鄭州“打頭陣”?

放眼本輪房地產政策調整的周期里，鄭州是一個出現頻率相當高的城市。

例如，今年4月，鄭州將限售政策調整為以網簽時間、契稅繳納時間和不動產權登記時間為準，三者任一滿一年可出售。同時二環(huán)外取消限購，公積金“帶押過戶”，支持提取公積金支付首付等政策也陸續(xù)出臺。

曹晶晶表示，本次政策還提到契稅補貼、購房補貼、公積金支持、降低住房交易稅費、土地款分期等舉措，均對提升市場預期具有積極作用。租購并舉、城中村改造等相關提法均與近期中央及各部委提法一致，預計房票安置、貨幣化安置進程將持續(xù)推進。

鄭州的一系列部署，與其當前的房地產市場狀態(tài)不無關系?？硕饠祿@示，7月鄭州主城區(qū)新房市場成交與供應量都呈現明顯下滑，住宅成交約40萬平方米，環(huán)比下滑約21%，已是連續(xù)6個月下降。

鄭州一位行業(yè)人士深刻體會到了當地市場的變化：“最近銷售確實比較低迷，我所在的小區(qū)是位置和配套都還不錯的地鐵房，這段時間每平米的房價都降了兩千多元了。這次的措施還是比較實在和及時的，如果落實得好我覺得會比去年發(fā)布的‘鄭十九條’效果好。”

他特別提到，鄭州房地產目前處在供大于求的買方市場，掛牌量很大，還有不少項目停工的問題沒有完全解決，導致人們更傾向買二手房。新政中也適時提出了將鄭東新區(qū)和惠濟區(qū)各一個項目列為“現房銷售”的試點，“一手交錢一手交房”的“硬剛”規(guī)定讓他更為期待。(完)