鄭州率先官宣“認房不認貸”，樓市有何新變化？

繼多個部門在不同場合針對優(yōu)化房地產(chǎn)政策密集發(fā)聲后，人口超千萬的河南省省會城市鄭州，再一次走在了調(diào)整的第一線。

8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱《通知》)，發(fā)布15條樓市調(diào)控新政，包括落實“認房不認貸”政策、暫停執(zhí)行限售政策、有序下調(diào)存量房貸利率等。

首個明確“認房不認貸”的熱點城市

“落實新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制，結(jié)合評估情況及時調(diào)整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實‘認房不認貸’政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。”鄭州本次發(fā)布的新政里，做好金融信貸支持的部分尤其引發(fā)關(guān)注。

分析指出，鄭州由此成為官方提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后首個全面出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的熱點城市，也是首個明確宣布將落實“認房不認貸”的省會城市。

“鄭州明確提及落實‘認房不認貸’政策，信號意義非常強，屬于全國首個在系統(tǒng)文件中提及該內(nèi)容的城市。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此前內(nèi)蒙古赤峰也表態(tài)落實“認房不認貸”政策，但主要是在住房公積金領(lǐng)域。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶提到，當(dāng)前鄭州執(zhí)行的是“認貸不認房”的政策，即有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，政策已較為寬松。

“政策還提到‘鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率’，這也是央行8月1日發(fā)聲后首個明確表態(tài)調(diào)整存量房貸利率的熱點城市。”曹晶晶說，這同樣也是目前市場上和購房者比較關(guān)心的問題。

針對“落實房貸利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制”的表述，嚴躍進預(yù)計，這將為后續(xù)降低房貸利率提供更多靈活性。為了給購房者減負和提升消費需求，后續(xù)房貸利率下降或仍有空間。

限售政策繼續(xù)放松

《通知》中指出，購買改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行此前文件中要求的“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日(含)之后購買的住房，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。

在招聯(lián)金融首席研究員董希淼看來，暫停限售政策亦值得關(guān)注。此前在過于嚴苛的限購、限貸政策之下，居民改善性住房需求較難得到充分滿足，這是當(dāng)前住房消費難以起色的重要原因。

“按照3年限售期，3年期間認購的一些房產(chǎn)本身沒有立即轉(zhuǎn)售的機會。但當(dāng)前限售解除，具有非常好的導(dǎo)向意義。”嚴躍進認為，購房者的房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)售、盤活，這對換房等需求的釋放有積極作用，亦對鄭州大戶型房源的去庫存產(chǎn)生積極重要的影響。

他表示，這也是今年很多城市的政策動向。如此前6月份福建福清率先取消限售，這也說明從減少約束、激活住房流動性、鼓勵改善型住房需求釋放等角度出發(fā)，限售取消將是當(dāng)前一個非常重要的特點。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，上半年多地松動限制性購房政策。其中，廣州、長沙、廈門、武漢等14城放松限購;湖南省及青島、合肥等十余城市放松限貸;深圳、常州、無錫等7城市放松限價;鄭州、廈門、青島等城市放松限售。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，暫停限售是為了激活換房需求，但在當(dāng)前背景下，要考慮到抬升二手房掛牌量的可能性。

“目前鄭州二手住房掛牌量已經(jīng)達到15萬套左右，創(chuàng)歷史新高。如果樓市大環(huán)境和基本面沒有改變的情況下，單純退出限售，可能導(dǎo)致部分產(chǎn)權(quán)人掛牌賣房，掛牌量進一步攀升，繼續(xù)壓制市場預(yù)期。”李宇嘉說。

諸葛找房網(wǎng)站8月4日晚間的數(shù)據(jù)顯示，鄭州在售的近14.2萬套二手房源中，有2100余套新上房源，24小時內(nèi)降價出售的有680套，漲價出售的則只有59套。

為何是鄭州“打頭陣”?

放眼本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的周期里，鄭州是一個出現(xiàn)頻率相當(dāng)高的城市。

例如，今年4月，鄭州將限售政策調(diào)整為以網(wǎng)簽時間、契稅繳納時間和不動產(chǎn)權(quán)登記時間為準，三者任一滿一年可出售。同時二環(huán)外取消限購，公積金“帶押過戶”，支持提取公積金支付首付等政策也陸續(xù)出臺。

曹晶晶表示，本次政策還提到契稅補貼、購房補貼、公積金支持、降低住房交易稅費、土地款分期等舉措，均對提升市場預(yù)期具有積極作用。租購并舉、城中村改造等相關(guān)提法均與近期中央及各部委提法一致，預(yù)計房票安置、貨幣化安置進程將持續(xù)推進。

鄭州的一系列部署，與其當(dāng)前的房地產(chǎn)市場狀態(tài)不無關(guān)系。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月鄭州主城區(qū)新房市場成交與供應(yīng)量都呈現(xiàn)明顯下滑，住宅成交約40萬平方米，環(huán)比下滑約21%，已是連續(xù)6個月下降。

鄭州一位行業(yè)人士深刻體會到了當(dāng)?shù)厥袌龅淖兓?ldquo;最近銷售確實比較低迷，我所在的小區(qū)是位置和配套都還不錯的地鐵房，這段時間每平米的房價都降了兩千多元了。這次的措施還是比較實在和及時的，如果落實得好我覺得會比去年發(fā)布的‘鄭十九條’效果好。”

他特別提到，鄭州房地產(chǎn)目前處在供大于求的買方市場，掛牌量很大，還有不少項目停工的問題沒有完全解決，導(dǎo)致人們更傾向買二手房。新政中也適時提出了將鄭東新區(qū)和惠濟區(qū)各一個項目列為“現(xiàn)房銷售”的試點，“一手交錢一手交房”的“硬剛”規(guī)定讓他更為期待。(完)