注意了，2025年將是學(xué)區(qū)房的大限

這并不是我今年第一次用這個(gè)標(biāo)題。

5月份的時(shí)候，我就寫過一篇《2025年，真是學(xué)區(qū)房的大限?》。當(dāng)時(shí)比較謹(jǐn)慎地用了問號(hào)，而這一次，我干脆把問號(hào)去掉了。

還是那句話，這幾年我在學(xué)區(qū)房上的觀點(diǎn)從沒有改變。當(dāng)教育從投資變成消費(fèi)之后，如果你不能接受虧損，那直接繞過學(xué)區(qū)。

01

學(xué)區(qū)房是不是沒有人買了?

過去幾個(gè)月，這個(gè)話題在社交平臺(tái)上反復(fù)被提起，為了吸引眼球，還有很多房?jī)r(jià)的對(duì)比圖，意思就是跌慘了。為了夸大數(shù)據(jù)，還特別找那種占初一學(xué)位房子的成交價(jià)。

跌，的確是事實(shí)，跌得的確狠，但并不是只有學(xué)區(qū)房在跌，其他房子，尤其是位置不好的，房齡過老的，投資客集中的，跌得更慘，最關(guān)鍵的是沒有成交量，甚至連帶看都寥寥無幾。

剛好我手上拿到了近一個(gè)月南京樓市二手房成交數(shù)據(jù)，粗略做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，主城六區(qū)有學(xué)區(qū)概念的房子成交占比超過3成，如果是主城中心四區(qū)，占比接近4成。

所以，有能力且想買的，都在行動(dòng)。

當(dāng)然，僅限一二線城市。

02

市場(chǎng)現(xiàn)在處于什么樣的狀態(tài)?

以價(jià)換量，且成交量進(jìn)一步萎縮。

上周我在文章《6個(gè)月，一套房子如何從770萬跌到530萬》的末尾特別提到，市場(chǎng)將進(jìn)入前所未有的情緒殺跌階段。很多人不理解，加石榴叔微信來問。

最近親身交易的家長(zhǎng)應(yīng)該深有體會(huì)。買家很痛苦，發(fā)現(xiàn)最低價(jià)，還想更低價(jià)。賣家也很痛苦，天天被中介PUA，一降再降，直到擊穿心理底線，還不罷休。

樓市處于下行期，這種情況并不奇怪，中介要促成交易才能吃飯，所以帶著刀，站在買家這邊。

追漲殺跌向來是人的天性，尤其現(xiàn)在輿論環(huán)境鋪天蓋地的全是唱跌，所以不少小區(qū)，每賣出一套都會(huì)誕生一個(gè)新低價(jià)。

中介經(jīng)常教育房主：“你現(xiàn)在不賣，以后就賣不出這個(gè)價(jià)”。

為什么會(huì)縮量?學(xué)區(qū)房其實(shí)就和超市上貨一樣，每年六月份會(huì)上一大批，好價(jià)格、好房子肯定會(huì)先被挑走。能痛痛快快降價(jià)的房主，九十月份就跑了，剩下的都是難啃的。

當(dāng)然，不少買家也不急，距離報(bào)名大限，還有幾個(gè)月，他們想等最低價(jià)。

03

為什么2025年是大限?

5月份那篇文章，我給大家從人口角度進(jìn)行了分析，2023年是全國(guó)小學(xué)入學(xué)人數(shù)的頂峰，對(duì)應(yīng)的是2016年9月1日-2017年8月31日出生的孩子。

考慮到這其中有40%是二胎，老大很可能要先用初中學(xué)區(qū)，所以才得出這個(gè)結(jié)論。

這段時(shí)間和中介接觸的比較多，了解到一些房主的情況。

很多人現(xiàn)在出手并不虧，因?yàn)橘I的早，買的便宜，只能說少賺了，所以他們?cè)诳硟r(jià)的時(shí)候也會(huì)了解房主當(dāng)時(shí)購買的價(jià)格，看菜下刀。

即便三年前入手的房主，只要初中學(xué)區(qū)仍是一線，虧損都能控制在20-25%，偽學(xué)區(qū)另當(dāng)別論。

二手房房?jī)r(jià)見頂，實(shí)際上是2021年上半年，之后才一路下滑。

那段時(shí)間購入的學(xué)區(qū)房，有相當(dāng)一部分會(huì)在明年下半年流入市場(chǎng)，按照目前的成交價(jià)，虧損普遍都在35%以上，極端虧損能超過50%。

所以明年學(xué)區(qū)房市場(chǎng)大概率是橫盤縮量的一年，房主妥協(xié)不會(huì)那么容易，哪怕認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。

到2025年下半年，新一波流入市場(chǎng)的房子，購買成本已經(jīng)低了不少，所以哪怕市場(chǎng)需求仍然旺盛，價(jià)格體系也會(huì)崩塌。

我用南京一套目前成交價(jià)190萬的單室戶型，一線初中學(xué)區(qū)房，舉個(gè)例子。

2017年購入的話，只要160萬。

2019年購入的話，需要245萬。

2020年購入的話，需要260萬。

2021年上半年購入的話，需要300萬。

2021年年底購入，只要230萬。

2022年購入的話，需要210萬。

這個(gè)案例，一二線城市都通用，周期和邏輯是一樣的。

結(jié)

還是那兩句話，學(xué)區(qū)房用完就賣，不要有留戀，更不要有投資的想法。買學(xué)區(qū)房，要能接受虧損，這屬于消費(fèi)，而不是投資，強(qiáng)居住屬性的例外。

可能有人會(huì)說，這樣就更不能買學(xué)區(qū)房了。不同的家庭，對(duì)教育的觀點(diǎn)不一樣，我接觸的一些家長(zhǎng)，尤其中產(chǎn)家庭，是希望在自己能力范圍內(nèi)給孩子創(chuàng)造一個(gè)好的學(xué)習(xí)環(huán)境，僅此而已。