終于，北京上海重磅出手了！

鄰近下班時(shí)間，北京市住建委公布了地產(chǎn)界期待已久的重磅政策。

由北京市住建委、央行北京市分行等多部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，主要內(nèi)容如下：

第一，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)：

自2024年1月1日起，北京市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

(一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;

(二)單套住房建筑面積在144平方米(含)以下;

(三)5環(huán)內(nèi)住房成交價(jià)格在85000元/平方米(含)以下、5-6環(huán)住房成交價(jià)格在65000元/平方米(含)以下、6環(huán)外住房成交價(jià)格在45000元/平方米(含)以下。

第二，優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策：

(一)降低首付款比例。對(duì)于貸款購(gòu)買首套住房的居民家庭，最低首付款比例不低于30%。對(duì)于貸款購(gòu)買二套住房的居民家庭，所購(gòu)住房位于城六區(qū)(東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū))的，最低首付款比例不低于50%;所購(gòu)住房位于城六區(qū)以外的，最低首付款比例不低于40%。

(二)個(gè)人住房貸款年限最長(zhǎng)30年。

此外，北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制還通過(guò)了降低新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的自律決議：

12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。調(diào)整后：城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加10個(gè)基點(diǎn)、不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn);非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加55個(gè)基點(diǎn)。

北京的樓市新政，雖然不涉及限購(gòu)政策的優(yōu)化，但大家關(guān)心的首套房首付和利率、二套房首付和利率、普通住房標(biāo)準(zhǔn)，都有了力度很大的調(diào)整。

這是一個(gè)真正惠及廣大住房消費(fèi)者的好政策。

先說(shuō)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)行的北京普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，制定于2014年，除了容積率要求，既看單價(jià)也看總價(jià)，包含三個(gè)方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140平方米(含)以下;實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平方米或總價(jià)低于468萬(wàn)元，五至六環(huán)之間單價(jià)低于31680元/平方米或總價(jià)低于374.4萬(wàn)元，六環(huán)以外單價(jià)低于23760元/平方米或總價(jià)低于280.8萬(wàn)元。

按照這個(gè)“苛刻”的標(biāo)準(zhǔn)，2022年北京市符合普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的比例只有30%。多年來(lái)，群眾要求調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的呼聲很大。如今，普通住宅不看總價(jià)，單價(jià)也大幅上調(diào)了。調(diào)整之后，將有70%的住宅符合普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這才回歸到了整個(gè)市場(chǎng)中普通住宅占主體的本義。

北京購(gòu)房者將從明年1月1日起享受到實(shí)實(shí)在在的稅收優(yōu)惠，其中最主要的就是增值稅。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅;個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。

再看首付成數(shù)。

首套房首付，不分城六區(qū)還是非城六區(qū)，統(tǒng)一下降為不低于30%。

二套房首付，城六區(qū)不低于50%;城六區(qū)以外的，不低于40%。這與之前二套首付動(dòng)輒70%相比，有了很大的調(diào)整。

而且此次新政發(fā)布前，首付比例與利率都是與普通住宅標(biāo)準(zhǔn)持鉤的，非普通住宅的首付和利率往往要高于甚至遠(yuǎn)高于普通住宅。

消費(fèi)者的購(gòu)房門檻和負(fù)擔(dān)，有了明顯降低。

再看利率。

根據(jù)此次新政，北京城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR+10BP(基點(diǎn))、LPR+60BP;非城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR、LPR+55BP。

調(diào)整前，北京市首套房利率下限是LPR+55BP，二套房利率下限是LPR+105BP。

根據(jù)央行最新公布的11月份LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR為4.2%。也就是說(shuō)，調(diào)整之后，北京城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%;非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。

北京購(gòu)房者的成本負(fù)擔(dān)，有了明顯的減輕，可以極大地促進(jìn)剛需和改善性住房消費(fèi)。

有朋友可能會(huì)問(wèn)，為啥沒(méi)有調(diào)整限購(gòu)政策?我們一直認(rèn)為，不要期待一口吃成個(gè)胖子。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)表明，各地房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整，從來(lái)都是循序漸進(jìn)的。相信有關(guān)部門一直密切關(guān)注著市場(chǎng)的變化，如果條件合適，不排除繼續(xù)優(yōu)化的可能。

一位資深專家說(shuō)，北京市在優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策方面邁出了至關(guān)重要的一步，下面該看上海了。話音剛落，上海就傳來(lái)消息：

上海市住建委等部門聯(lián)合發(fā)出通知，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策：

第一，從12月15日起，調(diào)整該市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。

上海的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)更簡(jiǎn)單，基本上是除了別墅和聯(lián)排別墅，面積144平方米以下的住宅，大都能納入普通住宅范圍。

第二，優(yōu)化差別化住房信貸政策。

首套房利率下限調(diào)整為不低于LPR減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

亦即，上海首套的利率下限比北京市低10BP。

二套房利率下限調(diào)整為不低于LPR加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。同時(shí)，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山，二套房利率下限調(diào)整為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

亦即，上海非核心城區(qū)的二套房首付也放寬了，上海二套房的利率下限要低于北京市30BP-35BP。

瑞雪兆豐年，北京上海送來(lái)的這個(gè)大禮包情深意重。