綠城，又“殺瘋”了！

近日以來，“價(jià)高者得”的新規(guī)重返土拍市場，猶如孫大圣摘掉了“緊箍咒”，必然會(huì)熱鬧一番。

12月12日，成都和杭州這兩個(gè)新一線“排頭兵”城市率先重啟土拍“價(jià)高者得”，為當(dāng)前低迷樓市點(diǎn)燃了“一柱火把”。

以成都為例，6宗地塊有3宗出現(xiàn)至少30%以上的溢價(jià)率，其中位于錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)金像寺約29畝純宅地，溢價(jià)率43.3%，以2.35萬元/㎡成交，一舉刷新“成都地王”記錄，由成都本土房企的仁和集團(tuán)競得。

當(dāng)日，杭州也順利推出了9宗地，其中5宗地出現(xiàn)溢價(jià)，其中綠城競得4宗地，就有3宗地有溢價(jià)。當(dāng)然，綠城為杭州本土房企，只是如今央企色彩濃厚些。

來源：克而瑞浙江

杭州此次土拍，同樣為本土的濱江集團(tuán)未有任何斬獲，的確超乎了業(yè)內(nèi)預(yù)料，這一波無疑被本土的綠城“蓋過了風(fēng)頭”。

從以上表格看，綠城位于余杭未來科技城、拱墅區(qū)新天地板塊的這兩宗地，溢價(jià)率分別達(dá)到28.4%、近27%，雖不敵溢價(jià)率38.3%的“杭州本土房企”興耀房產(chǎn)“耀眼”，但一口氣包攬4宗地且耗資74億元，盡顯“財(cái)大氣粗”。

據(jù)克而瑞監(jiān)測披露，今年前11個(gè)月，綠城以1206億元位列新增土儲(chǔ)貨值榜的第7名，以新增拿地耗資680億元排名第六，又以總建面319萬方位列第9名。

今年5月上旬，克而瑞曾發(fā)布過了一份“2022年末房企總土儲(chǔ)排名”報(bào)告，綠城無論是總土儲(chǔ)貨值抑或總土儲(chǔ)建面，均未躋身TOP10。

具體看，綠城以7028.3億元總土儲(chǔ)貨值排第13位，以4006.1億元權(quán)益總土儲(chǔ)貨值排第18位，以3299萬方總建面排第17位。

也就是說，今年內(nèi)綠城在持續(xù)逆市發(fā)力拿地，年底一場“大掃貨”，再次透射了近幾年由“張亞東掌舵綠城”的這家大型房企逆市擴(kuò)張野心。

從銷售端看，綠城中國近日披露今年前11個(gè)月實(shí)現(xiàn)自投項(xiàng)目合同銷售金額約1688億元，同比下滑9.05%，而權(quán)益銷售金額1115億元，同比下滑5.2%。

放眼整個(gè)房企陣營，綠城整個(gè)跌幅仍好于50強(qiáng)房企整體跌幅且權(quán)益銷售額下滑幅度較低，權(quán)益銷售含金量有一定的提升。

若參考克而瑞最新監(jiān)測排名，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年前11個(gè)月，綠城全口徑銷售額排名第7位，權(quán)益銷售金額排名第8位，雖銷售額均有所下滑，但較去年同期排位分別前進(jìn)了1個(gè)、2個(gè)名次。

實(shí)際上，在當(dāng)前民營房企普遍陷入財(cái)務(wù)困境且銷售額一落千丈之際，背靠央企中交集團(tuán)的綠城中國，由綠城過去“宋衛(wèi)平時(shí)代”積淀及傳承下來的品牌力支撐，在張亞東手里已嘗到了規(guī)模擴(kuò)張的甜頭。

2023年上半年，綠城中國取得營收約569.8億元，同比下滑近12%，實(shí)現(xiàn)凈利46.41億元，同比下滑4.5%;歸母凈利25.45億元，同比增長41.3%。

有意思的是，2022年上半年，綠城中國少數(shù)股東分食了總凈利48.6億元的30.6億元，但到今年上半年，少數(shù)股東分食凈利已降到近21億元，歸母凈利超過了少數(shù)股東損益。

實(shí)際上，綠城中國去年就吃了“增收不增利還下滑”的虧，備受詬病。具體看，其2022年?duì)I收1271.5億元，同比增幅26.85%;凈利88.95億元，同比增幅15.71%;歸母凈利27.56億元，同比下滑38.33%。

換句話說，過去幾年，綠城為追追趕規(guī)模，遂大規(guī)模采取項(xiàng)目合作開發(fā)，致使總盤子權(quán)益比率偏低，結(jié)果如上，但今年以來銷售額雖有下滑，但含金量在提高，背后是拿地端獨(dú)資高頻出馬。

從綠城此次在杭州主場豪擲74億元包攬4宗地看，如業(yè)內(nèi)所點(diǎn)評(píng)的，“流速重要性大于利潤”。也就是說，項(xiàng)目利潤可以犧牲一點(diǎn)，要?，F(xiàn)金流。

如前篇文章所述，以地產(chǎn)央國企代表的頭部房企，通過逆市加碼拿地，提高市占率，“剩者為王”或類似壟斷托拉斯，想提高重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目及集團(tuán)利潤率的思路，也值得細(xì)細(xì)推敲。