謝逸楓：顫抖吧！前11月全國(guó)賣(mài)地收入慘遭斷崖式暴跌

2023年12月15日，一組全國(guó)財(cái)政報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，2023年前11月全國(guó)賣(mài)地收入4.2031萬(wàn)億元，前10月3.4992萬(wàn)億元、前9月3.0875億元、前8月2.7096萬(wàn)億元、前7月2.2875萬(wàn)億元、前6月1.8687萬(wàn)億元。

前5月1.4893萬(wàn)億元，前4月1.1761萬(wàn)億元、一季度8728億元、前2月5627億元。對(duì)比過(guò)去五年同期比較看，前11月全國(guó)賣(mài)地收入4.2031萬(wàn)億元，同比下降17.9%，賣(mài)地收入堪稱(chēng)史詩(shī)級(jí)、斷崖式暴跌。

賣(mài)地收入跌幅連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大之后呈現(xiàn)收窄趨勢(shì)。前11月全國(guó)賣(mài)地收入同比下降17.9%，是過(guò)去五年同期增最大跌幅，堪稱(chēng)斷崖式下降。前10月同比下降20.5%、前9月同比下降19.8%，前8月同比下降19.6%、前7月同比下降19.1%。

前6月同比下降20.9%、前5月同比下降20%、前4月同比下降21.7%、一季度同比下降27%、前2月同比下降29%。2022年同比下跌23.3%、2021年增長(zhǎng)3.5%、2020年15.9%、2019年11.4%、2018年25%、2017年40.7%。

土地是一個(gè)國(guó)家、地區(qū)、城市的財(cái)富之母，是一個(gè)城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件;是一個(gè)國(guó)家、地區(qū)、城市的最大原始資本財(cái)富;是一個(gè)城市地方財(cái)政收入、教育、基建、市政配套、水利、還地方債務(wù)等資金的重要來(lái)源。

按照目前每月賣(mài)地收入計(jì)算，剩余1個(gè)月的賣(mài)地收入為3000億元到8000億元，預(yù)計(jì)2023年全年賣(mài)地收入4.5萬(wàn)億元-5萬(wàn)億元左右。與2022年的6.6854萬(wàn)億元差了1.6萬(wàn)億元多-2.1萬(wàn)億元左右，跌幅非常大。

目前房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大、融資困難與銷(xiāo)售回款緩慢，債務(wù)集中到期，房企壓縮投資，總體拿地放緩，市場(chǎng)季節(jié)性因素、地方供地節(jié)奏的調(diào)整，土地價(jià)格的微調(diào)，導(dǎo)致全國(guó)賣(mài)地總收入金額與同比增速的跌幅呈現(xiàn)斷崖式下跌。

前11月、11月全國(guó)賣(mài)地收入比前10月、10月的跌幅收窄，環(huán)比上漲，主要原因是18個(gè)城市取消土地最高限地價(jià)、售價(jià)、限自持，讓土拍重新回到市場(chǎng)化。同時(shí)22城宅地高品質(zhì)地塊集中上市，央國(guó)企、城投企業(yè)加大拿地力度，地價(jià)上漲。

2023年土地市場(chǎng)，在2022年低位的前提下，進(jìn)一步縮量。中指數(shù)據(jù)顯示，截止到11月30日，22城共推出住宅用地成交面積10459.37萬(wàn)平方米，同比下降41%;土地成交平均溢價(jià)率為6.26%;土地出讓金同比降30%。22城住宅用地成交宗數(shù)最多的城市為蘇州128宗。

其次是成都120宗、杭州116宗，無(wú)錫90宗、南京89宗、長(zhǎng)沙85宗、寧波83宗、濟(jì)南63宗、上海60宗、天津53宗、北京52宗、合肥52宗、福州38宗、武漢37宗、廣州36宗、青島35宗、鄭州28宗、重慶20宗、長(zhǎng)春17宗、深圳12宗、沈陽(yáng)12宗、廈門(mén)8宗。

22城賣(mài)地收入最多的城市為上海，共計(jì)出讓72宗地塊，總出讓金額約為2200.1億元，占地方財(cái)政收入比例最大，其次是北京、深圳、杭州、蘇州。2022年上海賣(mài)地收入高達(dá)2839.5億。其次是杭州，北京、蘇州、成都、南京、廣州等，其中沈陽(yáng)賣(mài)地收入最少。

其一是前11月全國(guó)賣(mài)地收入4.2031萬(wàn)億元，占到全國(guó)財(cái)政收入20.0131萬(wàn)億元的21.0%、前1月18.66%，前9月18.51%，前8月17.85%、前7月16.41%;占到全國(guó)地方財(cái)政收入10.8439萬(wàn)億元的38.765%，前10月34.43%、前9月33.99%、前8月33.0%、前7月30.30%。

前11月全國(guó)賣(mài)地收入4.2031萬(wàn)億元，同比下降17.9%，前10月同比下降20.5%，前9月同比下降19.8%、前8月下降19.6%)。2020年-2022年前11月全國(guó)賣(mài)地收入分別為6.5126萬(wàn)億元、6.7625萬(wàn)億元、5.1174萬(wàn)億元，增幅分別增長(zhǎng)12.9%、增長(zhǎng)3.8%、下降24.4%。

由于賣(mài)地收入占地方財(cái)政收入大，依然堪稱(chēng)一部最成功的土地財(cái)政學(xué)，即中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。自2021年以來(lái)，土地收入持續(xù)下滑，跌幅擴(kuò)大，賣(mài)地收入下降趨勢(shì)加速影響地方財(cái)政收入，一定程度導(dǎo)致地方財(cái)政告急。

土地收入與房地產(chǎn)的稅收下降，對(duì)于地方財(cái)政收入壓力巨大。過(guò)去四年減稅降費(fèi)超過(guò)7萬(wàn)億元，2023年新增減稅降費(fèi)亦超1萬(wàn)億元以上、2022年新增減稅降費(fèi)超1萬(wàn)億元、2021年1.1萬(wàn)億元、2020年超2.5萬(wàn)億元，2019年2.36萬(wàn)億元。

其二是前11月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收1.6956萬(wàn)億元，前10月1.5735萬(wàn)億元、前9月1.3862萬(wàn)億元、前8月1.2422萬(wàn)億元、前7月1.1725萬(wàn)億元、前6月1.0134萬(wàn)億元、前5月8386億元、前4月7164億元。

占全國(guó)稅收收入16.8420萬(wàn)億元的10.06%，前10月9.96%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收的住宅房產(chǎn)稅(上海、重慶)、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等建筑業(yè)稅收，占到全國(guó)總稅收入的20%以上，占到全國(guó)稅收的比例更高。

不可忽略的是房地產(chǎn)及建筑業(yè)的稅收，對(duì)于后疫情時(shí)期的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、稅收免減特殊背景下，對(duì)地方財(cái)政收入是多么地重要。如加上土地出讓金這塊的收入，二項(xiàng)收入占到地方財(cái)政超過(guò)60%以上。

除土地增值稅跌幅大、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅小跌外，前11月土地與房地產(chǎn)相關(guān)稅收呈現(xiàn)小幅度上漲。其中契稅5322億元、房產(chǎn)稅3606億元、城鎮(zhèn)土地使用稅2028億元、土地增值稅4979億元、耕地占用稅1011億元。

其三是前11月全國(guó)賣(mài)地收入加上五項(xiàng)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，房地產(chǎn)總收入5.8987萬(wàn)億元，前10月5.0727萬(wàn)億元、前9月4.4764萬(wàn)億元、前8月3.9518萬(wàn)億元、前7月3.4600萬(wàn)億元、前6月2.8821萬(wàn)億元，前5月2.3279萬(wàn)億元、前4月1.8925萬(wàn)億元。

前11月房地產(chǎn)總收5.8987萬(wàn)億元，占到全國(guó)財(cái)政收入的29.47%，前10月27.05%、前9月26.85%、前8月26.03%;占到地方財(cái)政收入的54.39%，前10月49.91%、前9月49.28%、前8月48.12%;占到全國(guó)稅收收入的35.02%，前10月32.13%，前9月32.18%、前8月30.90%。

如加上六項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收、建筑業(yè)稅收入超過(guò)10000億元，加賣(mài)地收入，前11月全國(guó)房地產(chǎn)總收入7萬(wàn)億元，前10月超6萬(wàn)億元、前9月超5萬(wàn)億元、前8月超過(guò)5萬(wàn)億、前7月超過(guò)4萬(wàn)億元，上半年超過(guò)3萬(wàn)億元、前5月2.5萬(wàn)億元、前4月超過(guò)2萬(wàn)億元。

1-11月累計(jì)，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入51884億元，同比下降13.8%。分中央和地方看，中央政府性基金預(yù)算收入3705億元，同比下降3.9%;地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入48179億元，同比下降14.4%，其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入42031億元，同比下降17.9%。

前11月全國(guó)地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入4.8179萬(wàn)億元，同比下降14.4%，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4.2031萬(wàn)億元，同比下降17.9%，占地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入的87.23%，前10月86.66%;占全國(guó)政府性基金預(yù)算收入的81%，前10月79.89%。

其四是筆者按照官方的全國(guó)賣(mài)地收入數(shù)據(jù)顯示，1999年到2022年的過(guò)去24年間，全國(guó)賣(mài)地收入總金額達(dá)到74.2905萬(wàn)億元，年平均賣(mài)地收入3.0954萬(wàn)億元，成為地方財(cái)政收入、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、保障房等方面最重要來(lái)源。

2011年-2019年全國(guó)賣(mài)地收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元和52059億元、65095億元、77914億元。2020年-2022年全國(guó)賣(mài)地收入分別為84142億元、87051億元、66854億元。

過(guò)去12年間全國(guó)賣(mài)地收入總計(jì)64.9347億元，年均5.4112萬(wàn)億元。究竟土地財(cái)政源于何處，一則是分稅制改革，導(dǎo)致地方政府收入占比過(guò)低，支出占比過(guò)高，土地財(cái)政是為了彌補(bǔ)地方財(cái)政收支不平衡產(chǎn)生的。二則是政績(jī)考核，GDP的考核。

按照土地出讓金支出的數(shù)據(jù)告訴我們，土地財(cái)政對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施、水利、教育、市政配套的完善及還債務(wù)等影響巨大。經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)下行的特殊困難時(shí)期，土地財(cái)政收入的下降，對(duì)地方財(cái)政的影響，絕對(duì)是不可忽略的。