上海樓市新政三日：看房量明顯增加，業(yè)內預計2周后達到成交高峰

12月14日，上海出臺樓市新政，12月15日起調整普通住房標準和優(yōu)化差別化住房信貸政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

太平洋房屋工作人員告訴海報新聞記者，新政第一天，店里就簽約了一套談過好幾次的房子，此前這位客戶已看中這套房子，但一直在溝通稅費問題。

政策持續(xù)加碼，樓市有望好轉

根據上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財政局、市稅務局聯(lián)合印發(fā)的《關于調整本市普通住房標準的通知》，普通住房應同時滿足以下條件：一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。

根據規(guī)定，上海超過5年(含5年)的普通住房在對外銷售時，可以免征增值稅。與此前標準相比，“內環(huán)以內低于每套450萬元，內外環(huán)之間低于每套310萬元，外環(huán)以外低于每套230萬元”的總價限制被放開，這意味著更多的房屋可被認定為普通住宅，享受稅收優(yōu)惠政策。

此外，優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。

諸葛數(shù)據研究中心分析，上海11月樓市表現(xiàn)相對活躍，11月單月新房、二手房成交量雙雙回升，但累計成交規(guī)模仍不及2021年以前同期水平。曲折的復蘇走勢催促了更大利好政策的出臺，本次政策松綁力度加大除了體現(xiàn)在內容的廣度外，還體現(xiàn)在下調的深度上。預計隨著新政逐步發(fā)酵，上海成交端短期成交動力或增強，樓市有望好轉。

業(yè)內人士：新政效果明顯，預計2周至成交高峰

“新政綜合來說能夠刺激一部分成交，尤其是小區(qū)里面性價比較高的房子，近期可能會被快速地銷售掉。”太平洋房屋工作人員袁先生告訴海報新聞記者，從門店近幾天的數(shù)據來看，成交量確實比以前有所提高。普通住房標準調整后，一些滿足條件的房源可以為購房者節(jié)省幾十萬元的增值稅，對許多客戶來說，購房成本明顯降低。

“新政第一天我們店里就簽了一個。這個客戶談了好幾次，在沒出新政之前就看中了這套，當時也是在溝通稅費的問題。那天早上我剛上班，他們就來店里溝通，十二點多就把合同簽了。”袁先生說。

袁先生表示，新政消息發(fā)出的當晚就有客戶來談，最晚的談到了凌晨一點多。最近幾天，他明顯感覺到門店客戶數(shù)量在增多，雖然天氣很冷，但看房量還是讓他“嚇了一跳”，有些已經掛牌很長時間的房子一下子就成交了。

袁先生說，不排除有些客戶仍存在消極心理，即便政策出來了，還是想再觀望一下。有的客戶存在“買漲不買跌”的心態(tài)，還有的客戶則認為，未來還能等到更大力度的優(yōu)惠。但他預測未來兩周還是會出現(xiàn)成交高峰。

上海鏈家商圈經理謝先生也表示，市場對新政的反應還是很火熱的，房東的心態(tài)也變好了，這一政策的作用就是推動一些還在觀望的客戶快速做出買房決定。他介紹，最近三天看房者的數(shù)量明顯增加，以自己所在門店為例，每天大概有十組客戶看房，每組客戶平均能看三到五套。

圖片來源：諸葛數(shù)據研究中心

“首先拿出的錢變少了，同時利率降低可以多貸點款，另外還直接幫客戶省掉了稅費，這都是能直接刺激到客戶的。1000萬的房子增值稅大概是五六十萬，現(xiàn)在這個費用直接減免了，客戶還是比較激動的。”謝先生說。

與“認房不認貸”相比，謝先生認為這次樓市新政會帶來更為持續(xù)的影響，這次新政其實是一套“組合拳”，首付比例降低、貸款利率降低、稅費減免，都可以直接減少購房成本，滿足購房者最關切的需要。

“‘認房不認貸’持續(xù)了十五天左右，過后熱度就有所降低。”謝先生告訴海報新聞記者，“預計接下來2到3個月的成交量可能會上升30%到40%。這次效果是會持續(xù)的，目前只是預熱，后面2個禮拜左右會達到高峰。”

圖片來源：諸葛數(shù)據研究中心

市場期待較高，新政或將產生帶動作用

日前，中央經濟工作會議提出，要積極穩(wěn)妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。統(tǒng)籌好地方債務風險化解和穩(wěn)定發(fā)展，經濟大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國經濟作出更大貢獻。

諸葛數(shù)據研究中心高級分析師關榮雪表示，當下構建房地產發(fā)展新模式的迫切性有所提升。當前來看，加強保障性住房建設、城中村改造、推進現(xiàn)房銷售試點以及對房企融資層面監(jiān)管規(guī)范等，都是為了促進向新模式轉型的探索。“先立后破”的總體要求或將成為新的構建原則，即先建立明確且合理化長效機制，再逐漸破除已經不適應當前房地產發(fā)展現(xiàn)狀的“舊”模式。

國是金融改革智庫首席專家劉勝軍表示，房地產必須先穩(wěn)住再改革，不能操之過急。從消費者的角度來講，可以適度放開限購。“結構性的需求還是很大的，比如說改善性的居住，我們要關注這些結構性的需求。”

諸葛數(shù)據研究中心分析，市場對于一線城市政策松綁具有較高期待，本次上海松綁購房政策無疑向市場傳遞出了重磅利好信號。一線城市作為房地產市場的核心區(qū)域，其市場表現(xiàn)及政策動向對于整個樓市發(fā)展的帶動力突出，本次新政對整個房地產市場信心的重塑和鞏固回升具有積極作用。

關榮雪表示，當前房地產市場整體信心處于緩慢修復的階段，住房消費需求釋放力偏弱，預計2024年樓市政策將延續(xù)寬松基調。