青島二手房價格已跌回6年前？“割肉”賣房成常態(tài)

“現(xiàn)在誠心賣房的基本都會給議價空間，想快速成交，只有‘卷價格’。12月25日，青島市李村板塊一位地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)者表示，青島二手房價格近年連跌，掛牌量卻持續(xù)攀升，買方市場下，房東“割肉”賣房成常態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士分析，短期來看，隨著房價上漲預(yù)期下滑，青島二手房市場將趨穩(wěn)，2024年“小陽春”或難再現(xiàn)。

7次調(diào)低掛牌價難尋買家

掛牌9個月，青島房東劉靜(化名)對名下這套房的預(yù)期價一步步被“擊穿”。

今年3月，為了置換一套更大的房源，劉靜把一套85平方米次新房掛牌，最初掛牌價格為206萬元，該房源位于李滄東部萬科如園小區(qū)，買入價接近180萬元。

促使她做出這樣選擇的是當(dāng)時的市場行情。

二三月份時，在前期積壓需求集中釋放以及學(xué)區(qū)因素影響下，青島二手房市場迎來“小陽春”。彼時，青島二手房市場活躍度很高，2月份、3月份青島二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長超101%和52%，其中3月份二手房網(wǎng)簽量達到8744套，為全年峰值。

按她的設(shè)想，趁著年初市場升溫，要抓緊把這套房子出手，況且掛牌價不算最高的，且小區(qū)品質(zhì)不錯，應(yīng)該可以順利出手。

但現(xiàn)實并不想想象的那般美好。從4月開始，青島樓市突然“熄火”，二手房市場也急轉(zhuǎn)直下，看房客戶明顯減少，成交價格也出現(xiàn)回落。

因買家出手越來越謹慎，劉靜不得連續(xù)7次低掛牌價，最近一次降了9.5萬元，截至目前，這套房在中介平臺上報價159萬元。

也就是說，短短9個月內(nèi)時間這套房降價20%以上。即便如此，依然未成交。

經(jīng)手這套房源的地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)者表示，近幾個月來，市場上的房源越來越多，他接觸到的不少客戶從年初看到現(xiàn)在，都怕“買貴了”。“如果不是特別著急要買房，我都不會催著購房者入手了，因為客戶也明白，買了可能就會虧。”

二手房價格跌回6年前?

劉靜的遭遇只是今年青島二手房市場的一個縮影。

今年以來，青島多個區(qū)域二手房價格頻頻下探，不少二手房成交價格已回落至2017年水平，以至有當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人做出“青島二手房價跌回6年前”的結(jié)論。

“部分區(qū)域的確存在類似情況，但不具有普遍性，優(yōu)質(zhì)的次新房跌幅沒有這么大。近期市場上愿意做出價格讓步的業(yè)主比例、讓價力度均有所增大，市場可以給購房者充足的挑選時間。“青島鏈家遠洋風(fēng)景店商圈經(jīng)理孫鵬在回顧今年青島二手房市場時說，總體看來，今年市場波動比較大，這也是他今年最大的感觸，2~3月份市場很熱，但是熱度來的快去的也快。

多位受訪經(jīng)紀人亦表示，今年是青島二手房市場價格持續(xù)走低的一年，不少片區(qū)年內(nèi)成交價格波動超過20%，且在掛牌量不斷攀升的背景下，二手房價格下跌預(yù)期仍在。

二手房降價出售頻現(xiàn)，影響了市場整體價格走勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月青島二手房價格環(huán)比下滑0.6%，同比下跌4.8%。而從整年價格走勢看，除去2月、3月價格環(huán)比上漲外，其余月份均處于下跌態(tài)勢，截至11月已經(jīng)8連跌。

市場流通性仍在

除了價格承壓，青島二手房另一特點是，今年來掛牌量持續(xù)增加。

9月份，青島發(fā)布新政解除限售政策后，不少次新房業(yè)主著急“解套”，政策發(fā)布1天內(nèi)二手房掛牌量激增3000多套，有小區(qū)11分鐘之內(nèi)上架20多套房源。

據(jù)青島貝殼找房官網(wǎng)信息，截至12月26日，貝殼青島平臺掛牌的二手房數(shù)量為118075套，今年1月底掛牌量為102600，不到1年時間掛牌量增加超過15000套。

不過，青島二手房市場流動性仍在。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，青島二手房市場今年的成交量達到64161套(截至12月24日)，為過去5年最高。

青島全年二手房成交沖高的背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當(dāng)下市場成交很大程度有賴于“以價換量”。

“今年青島二手成交價的確在持續(xù)走低。另一方面，主城區(qū)新盤增量有限，二手房的區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，另外，業(yè)主著急賣房會選擇讓利，或者分攤中介費，這就降低了客戶購房的成本。”貝殼找房青島站市場負責(zé)人陳晶認為。

據(jù)了解，現(xiàn)在順利賣房的業(yè)主，一種是經(jīng)過長時間的橫盤后，業(yè)主的心理預(yù)期降低了，能夠理性接受當(dāng)前價格水平;另一種是“賣一買一”鏈條已啟動，急需資金。而這個過程中，青島貝殼“優(yōu)鮮賣”及開發(fā)商“以舊換新”模式的推出，也一定程度上縮短了二手房的成交周期，促進了交易。

“進入12月后成交量有增長，經(jīng)過一年多的沉淀，客業(yè)雙方都想在春節(jié)前完成買賣，一定程度上提振了成交數(shù)據(jù)。”孫鵬表示。

從業(yè)者期盼向好

多位業(yè)內(nèi)人士也對即將開啟的2024年青島二手房市場作出預(yù)判。

“市場需求還是有的，主要問題是觀望情緒比較重”。青島一位市場觀察人士認為，2024年青島二手房市場將會趨于平穩(wěn)，“小陽春”行業(yè)或難以出現(xiàn)。不過，在他看來，太過悲觀亦無必要，整個政策層面對于房地產(chǎn)是持續(xù)利好的態(tài)度，“在‘保交付’的大環(huán)境下，二手房成交機會更多，但是成交難度比之前提升了不少，更考驗從業(yè)者的專業(yè)性和服務(wù)品質(zhì)。

“希望明年市場能夠成交量更好一些，給從業(yè)人員更多信心。”孫鵬表示，經(jīng)過今年的市場波動，從業(yè)者聚集自身的作業(yè)能力，培訓(xùn)賦能，更加注重數(shù)據(jù)量化和追蹤，以適應(yīng)不斷變化的市場形勢。

不過，亦有觀察人士認為，青島二手房市場全面復(fù)蘇尚需時日。“要恢復(fù)置業(yè)信心，居民就業(yè)和收入預(yù)期改善，市場才能真正回暖。”