太意外了，珠江新城房?jī)r(jià)開(kāi)始領(lǐng)跌廣州

廣州頂豪匯悅臺(tái)，單價(jià)降到23.89萬(wàn)/平

上周匯悅臺(tái)一套法拍房，最終成交價(jià)約8700萬(wàn)，成交單價(jià)為23.98萬(wàn)/平。而匯悅臺(tái)全年二手房成交均價(jià)約為28萬(wàn)/平，這套法拍房同一戶型不同樓層的另一個(gè)單位，5月份市場(chǎng)高位的時(shí)候成交，單價(jià)為30.5萬(wàn)/平。按比例算，匯悅臺(tái)房?jī)r(jià)23年下半年跌幅超過(guò)20%。

有人說(shuō)，法拍房能和正常交易的二手房相比嗎?這套是可以的。因?yàn)檫@套法拍房法院清場(chǎng)、交吉，和正常二手幾乎無(wú)異。所以匯悅臺(tái)房?jī)r(jià)跌了，是毫無(wú)疑問(wèn)的。

不止匯悅臺(tái)，整個(gè)珠江新城的房?jī)r(jià)，23年下半年也都出現(xiàn)了比較大幅度的下跌。至于下跌幅度，各有各的理解。但23年下半年，珠江新城房?jī)r(jià)下跌幅度大于全市平均水平，也是一定的。

拋去極端個(gè)案，下半年全廣州房?jī)r(jià)實(shí)際跌幅，我個(gè)人的估計(jì)在5%左右。而珠江新城房?jī)r(jià)跌幅在10%~15%之間。屬全市下跌幅度最大的板塊之一。

大家應(yīng)該都記得去年初時(shí)，我反復(fù)強(qiáng)調(diào)不要再買珠江新城嗎?因?yàn)槲覉?jiān)信，再好的東西，沒(méi)有性價(jià)比，買了一樣會(huì)被套。

廣州白云站正式通車運(yùn)營(yíng)

12月26日，粵港澳大灣區(qū)首個(gè)現(xiàn)代綜合樞紐——廣州白云站正式投入運(yùn)營(yíng)。

這可是亞洲最大火車站綜合樞紐之一，是大灣區(qū)最大的火車站，比南站都要大4倍。它的落成意義重大，進(jìn)一步提升了廣州在全國(guó)交通樞紐的地位，對(duì)白云站周邊的人流聚集，商貿(mào)拉動(dòng)，產(chǎn)業(yè)聚集都會(huì)形成更多有利的因素。但白云站對(duì)周邊區(qū)域的城市建設(shè)、商業(yè)發(fā)展、居住配套會(huì)什么影響呢?這個(gè)還需要觀察。如果就樓市而言，我認(rèn)為不要抱太高期望。有個(gè)很好的參照就是廣州南站，落成和運(yùn)營(yíng)了這么長(zhǎng)時(shí)間了，每年乘客吞吐量已超10億，但也沒(méi)見(jiàn)南站商務(wù)區(qū)發(fā)展起來(lái)，也沒(méi)見(jiàn)南站的商業(yè)氛圍起來(lái)，也沒(méi)見(jiàn)南站居住需求出現(xiàn)明顯提升，也沒(méi)見(jiàn)南站的房?jī)r(jià)起來(lái)了(在樓市火爆的時(shí)候也不見(jiàn))

究其原因，主要兩點(diǎn)：一是南站距離廣州主城區(qū)比較遠(yuǎn)，主城的資源比較難輻射到這個(gè)區(qū)域。一個(gè)新區(qū)靠自己?jiǎn)未颡?dú)斗，要成“氣候”通常需要很長(zhǎng)的時(shí)間。二是南站板塊的規(guī)格雖然高大上，但政府實(shí)際投資資源并不多。過(guò)去十幾年，就是一些開(kāi)發(fā)商在自己搗鼓，形成不了氣候。產(chǎn)業(yè)上，定位不清晰，沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。商業(yè)上，旅客來(lái)了就走，基本沒(méi)有消費(fèi)沖動(dòng)，在這里停留得都少。居住上，配套跟進(jìn)緩慢，醫(yī)療教育都缺乏，甚至吃個(gè)飯都找不到地方。

和南站比，白云站相對(duì)沒(méi)有這么偏，旁邊有白云新城，到市區(qū)也近很多，這是優(yōu)勢(shì)。但在規(guī)劃上，周邊就基本沒(méi)有什么亮點(diǎn)了，都是看白云新城的。另外，就居住而言，在火車站旁可不見(jiàn)得是什么優(yōu)勢(shì)。人太雜。