太意外了，珠江新城房價開始領(lǐng)跌廣州

廣州頂豪匯悅臺，單價降到23.89萬/平

上周匯悅臺一套法拍房，最終成交價約8700萬，成交單價為23.98萬/平。而匯悅臺全年二手房成交均價約為28萬/平，這套法拍房同一戶型不同樓層的另一個單位，5月份市場高位的時候成交，單價為30.5萬/平。按比例算，匯悅臺房價23年下半年跌幅超過20%。

有人說，法拍房能和正常交易的二手房相比嗎?這套是可以的。因?yàn)檫@套法拍房法院清場、交吉，和正常二手幾乎無異。所以匯悅臺房價跌了，是毫無疑問的。

不止匯悅臺，整個珠江新城的房價，23年下半年也都出現(xiàn)了比較大幅度的下跌。至于下跌幅度，各有各的理解。但23年下半年，珠江新城房價下跌幅度大于全市平均水平，也是一定的。

拋去極端個案，下半年全廣州房價實(shí)際跌幅，我個人的估計(jì)在5%左右。而珠江新城房價跌幅在10%~15%之間。屬全市下跌幅度最大的板塊之一。

大家應(yīng)該都記得去年初時，我反復(fù)強(qiáng)調(diào)不要再買珠江新城嗎?因?yàn)槲覉?jiān)信，再好的東西，沒有性價比，買了一樣會被套。

廣州白云站正式通車運(yùn)營

12月26日，粵港澳大灣區(qū)首個現(xiàn)代綜合樞紐——廣州白云站正式投入運(yùn)營。

這可是亞洲最大火車站綜合樞紐之一，是大灣區(qū)最大的火車站，比南站都要大4倍。它的落成意義重大，進(jìn)一步提升了廣州在全國交通樞紐的地位，對白云站周邊的人流聚集，商貿(mào)拉動，產(chǎn)業(yè)聚集都會形成更多有利的因素。但白云站對周邊區(qū)域的城市建設(shè)、商業(yè)發(fā)展、居住配套會什么影響呢?這個還需要觀察。如果就樓市而言，我認(rèn)為不要抱太高期望。有個很好的參照就是廣州南站，落成和運(yùn)營了這么長時間了，每年乘客吞吐量已超10億，但也沒見南站商務(wù)區(qū)發(fā)展起來，也沒見南站的商業(yè)氛圍起來，也沒見南站居住需求出現(xiàn)明顯提升，也沒見南站的房價起來了(在樓市火爆的時候也不見)

究其原因，主要兩點(diǎn)：一是南站距離廣州主城區(qū)比較遠(yuǎn)，主城的資源比較難輻射到這個區(qū)域。一個新區(qū)靠自己單打獨(dú)斗，要成“氣候”通常需要很長的時間。二是南站板塊的規(guī)格雖然高大上，但政府實(shí)際投資資源并不多。過去十幾年，就是一些開發(fā)商在自己搗鼓，形成不了氣候。產(chǎn)業(yè)上，定位不清晰，沒有什么競爭力和吸引力。商業(yè)上，旅客來了就走，基本沒有消費(fèi)沖動，在這里停留得都少。居住上，配套跟進(jìn)緩慢，醫(yī)療教育都缺乏，甚至吃個飯都找不到地方。

和南站比，白云站相對沒有這么偏，旁邊有白云新城，到市區(qū)也近很多，這是優(yōu)勢。但在規(guī)劃上，周邊就基本沒有什么亮點(diǎn)了，都是看白云新城的。另外，就居住而言，在火車站旁可不見得是什么優(yōu)勢。人太雜。