2024年伊始，上海出臺樓市扶持政策，傳遞出哪些信號？

2024年第一個(gè)工作日，上海出臺了樓市扶持政策。

1月2日晚間，上海市公積金管理中心發(fā)布通知，對住房公積金個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整。

“本次公積金政策最大的變化是，對第二套改善型住房的認(rèn)定進(jìn)行了優(yōu)化，并降低了首付比例。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

對于第二套改善型住房的認(rèn)定，通知明確，繳存職工家庭名下在上海已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

第二套改善型住房最低首付款比例方面，對于認(rèn)定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%;對于認(rèn)定為第二套改善型住房，且貸款所購住房位于中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域的，最低首付款比例為40%。

通知顯示，該政策自2024年1月3日起施行，2024年1月3日前受理的公積金貸款按原政策執(zhí)行，2024年1月3日(含)后受理的公積金貸款按最新通知執(zhí)行。

“上海此前政策是，二套住房認(rèn)購公積金貸款首付比例分別為50%和70%(根據(jù)普通住宅和非普通住宅)，而現(xiàn)在可以降低至50%。對一些改善型需求或認(rèn)購大戶型二套房的購房者來說，這部分人群也能夠享受公積金貸款優(yōu)惠政策。此舉進(jìn)一步降低了改善型住房首付比例，可通過公積金更好解決換房和改善型需求。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

其進(jìn)一步指出，本次公積金政策與此前上海商業(yè)貸款政策相似，針對自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦等6個(gè)行政區(qū)，也采取了更低的首付比例的措施，這有助于此類區(qū)域進(jìn)一步降低購房門檻，體現(xiàn)了職住平衡等功能導(dǎo)向。

值得一提的是，上海幾周之前剛調(diào)整了房地產(chǎn)政策。

2023年12月14日，上海宣布，自12月15日起調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)優(yōu)化差別化住房信貸政策。調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，上海還將實(shí)施優(yōu)化差別化住房信貸政策，對首套及二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行了優(yōu)化。

從上個(gè)月交易情況來看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年12月，上海新建商品住宅成交面積82萬平方米，環(huán)比增長38%，同比降18%。從累計(jì)成交情況來看，2023年全年成交914萬平方米，同比降10%。

克而瑞分析師表示，上海2023年12月出臺近幾年以來最大力度新政，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)并優(yōu)化信貸政策。上海出臺房地產(chǎn)新政策后，新房市場熱度有所提升，不少項(xiàng)目整體日均來訪較前期出現(xiàn)50%以上的增長。

“取消普宅總價(jià)線措施，可節(jié)約二手房交易中產(chǎn)生的增值稅等稅費(fèi)，降低剛需、置換購房成本，這些舉措提振了市場信心。在政策利好影響下，12月，上海二手房成交規(guī)模接近130萬平方米，增長12%，創(chuàng)出去年下半年以來單月新高。”克而瑞分析師稱。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，上海12月出臺樓市政策之后，本次又對公積金政策進(jìn)行優(yōu)化，對市場來說具有不小的意義，即當(dāng)前樓市政策仍有調(diào)整空間，也存在進(jìn)一步放松的可能性。

“結(jié)合同日東莞取消房貸利率下限，上海最新政策向市場傳遞出相當(dāng)明確的信息：今年各地會通過多項(xiàng)政策積極向市場釋放暖意，積極支持合理住房消費(fèi)需求。我們預(yù)計(jì)，這些措施將對降低購房成本、提振市場行情，都將產(chǎn)生積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況，樓市破局的關(guān)鍵在于，需要通過政策拉動，快速實(shí)現(xiàn)一線城市總體復(fù)蘇，并帶動部分熱點(diǎn)二線有效復(fù)蘇。

“本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇雖然呈現(xiàn)出長周期和分化的特點(diǎn)，但熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇，對于信心的支撐作用力不容小覷。隨著一線城市全面復(fù)蘇，這種熱度將產(chǎn)生傳導(dǎo)作用，有望成為點(diǎn)燃全國樓市復(fù)蘇的‘引擎’。”張波表示。