上海首批“城中村”改造試點項目“交卷”

紅旗村“城中村”地塊處于上海四大城市副中心之一的真如城市副中心南核心區(qū)，占地586畝，是上海市市中心面積最大的“城中村”。房屋總建筑面積36.2萬平方米，其中80%是違章建筑;共有村(居)民約510戶;擁有果品批發(fā)市場、干貨市場、水產(chǎn)市場、農(nóng)貿(mào)市場等9大市場。

無論從地塊地理區(qū)位、面積規(guī)模，還是從地塊內(nèi)利益主體、關系復雜程度來看，紅旗村“城中村”改造項目的難度都非常高。

作為上海首批“城中村”改造項目，“紅旗村”項目從2014年改造啟動，到2016年完成9大市場6萬多人口遷徙;從2018年土地出讓，到2023年年底全項目兌現(xiàn)交付。上海市民見證了從紅旗村到真如境的巨大變化。

紅旗村項目作為上海市第一批城中村改造項目，也是第一批即將全面建成的重點項目，對全市乃至全國有著重要意義。

首創(chuàng)“紅旗模式”

2014年上海出臺“城中村”改造政策，紅旗村成為上海首批35個試點“城中村”改造項目之一，項目涉及范圍廣、改造難度高。普陀區(qū)政府設立紅旗村地塊“城中村”改造指揮部，中環(huán)集團作為牽頭單位，牽頭推進地塊“五違四必”環(huán)境綜合治理、土地征收及村民安置等工作。地塊改造過程充分征詢集體與村民意見，為村民建設了就地安置房源，地塊后續(xù)建設將部分商辦用房以成本價留給集體經(jīng)濟組織。最終，村民動遷簽約率達到100%，綜合治理工作于2016年提前半年完成。

據(jù)中環(huán)集團董事長胡禮剛回憶，在前述9大市場關閉前期，集團就和集體土地權屬方紅旗村簽約，對其土地進行收儲。補償程序完成后，收儲金在第一時間打入了集體經(jīng)濟組織的賬戶。“紅旗村土地性質(zhì)異常復雜，光是土地權屬認定、人口篩查剔除，就花費了大量時間精力。”

華東師范大學城市發(fā)展研究院院長曾剛接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時評論道，“上海紅旗模式”除了具備政府主導型“城中村”改造的一般特點之外，還具有三大鮮明特點：

其一是，領導重視，組織得當。上海市普陀區(qū)成立了區(qū)領導掛帥的紅旗村“城中村”改造指揮部，并將“城中村”改造項目作為培養(yǎng)年輕干部的重要基地，具體任務細化落實到單位和人，為改造提供了可靠的制度保障。

其二是，統(tǒng)籌綠地、河道、高壓線路三者關系，優(yōu)化區(qū)域功能，增加建設用地面積。在不增加容積率、減少建筑總量的前提下，爭取提高住宅開發(fā)占比，以保證資金收入和支出平衡。

其三是，在征收、利益分配過程中，嚴格依法辦事，程序正當、公平補償、結果公開。

“截至2016年6月，普陀區(qū)高質(zhì)量地完成了紅旗村地塊‘無違’(違法用地、違法建筑、違法經(jīng)營、違法排污、違法居住)綜合整治任務。紅旗村徹底告別了昔日污水橫流、垃圾遍地、違章密布、隱患叢生的‘城中村’舊貌。”曾剛說道。

當年的村民居住環(huán)境(受訪者供圖)

近百萬方綜合體全面開業(yè)

通過搬遷原址內(nèi)9大市場、拆除市中心最大的煤氣包等一系列舊改措施，如今的真如地區(qū)正積極推進武寧創(chuàng)新共同體和海納小鎮(zhèn)數(shù)字化轉型示范區(qū)建設。從昔日民生洼地到如今區(qū)域產(chǎn)業(yè)高地，從傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場集中地到數(shù)字化轉型示范區(qū)，這片區(qū)域的轉型升級是上海城市更新的一個縮影。

據(jù)上海市普陀區(qū)房管局副局長張又元介紹，全新的紅旗村地塊從完善基礎建設、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境、夯實交通基礎、擘畫卓越藍圖四個方面進行建設。

該地塊內(nèi)，220千伏超高壓架空線改線工程最大程度集約節(jié)約利用土地;新建市政道路約2100米，南北大動脈順利貫通;道路下方建有城市管廊試點區(qū)段，總長約2085米。真如港綜合治理將10米寬臭水浜變身為30米寬景觀河道;新建11.3萬平方米真如綠廊生態(tài)公園。

2018年5月，真如片區(qū)新一輪規(guī)劃調(diào)整方案獲得批準。至2020年2月，紅旗村地塊全部8幅建設用地全部出讓，由中海地產(chǎn)聯(lián)手中環(huán)集團、長征鎮(zhèn)政府成立平臺公司合力開發(fā)。

真如境項目(受訪者供圖)

真如境項目地處真如核心區(qū)域，未來將建成百萬方綜合體，有2座超高200米的地標甲級寫字樓、約32.3萬方的上海真如環(huán)宇城MAX購物公園、清水混凝土外立面的中海劇院、公園里的山姆會員商店、約6km生態(tài)綠廊。

2023年12月，建面約32.3萬方的上海真如環(huán)宇城MAX以及建面約30萬方的中海中心全面開業(yè)，為真如城市副中心的城市形象提升、商業(yè)氛圍優(yōu)化和辦公集群形成奠定基礎。

值得一提的是，真如環(huán)宇城MAX，是上海2023年度最大體量的新開購物中心。

中海真如境辦公業(yè)態(tài)——中海中心也在加速推進。項目方告訴記者，建成后中海中心六幢商務寫字樓群峰值可供給單日10萬人次在此辦公。這些企業(yè)的進入將帶動片區(qū)商務形象提升，未來成熟期將達到7億稅收。