元旦后喜迎銀行“降房貸利率”短信！多數(shù)人降10BP，部分人未到重定價(jià)日需再等等

目前，全國(guó)大部分人的住房貸款利率為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率。2024年伊始，“房貸族”再度迎來(lái)利好，部分在去年6月20日之前辦理房貸，且貸款重定價(jià)日是1月1日的購(gòu)房者，其房貸利率，從2024年1月1日起，降低10BP。

此次房貸利率調(diào)整，既覆蓋了部分此前已經(jīng)集中調(diào)整過(guò)存量房貸利率的購(gòu)房者，也給部分未調(diào)整過(guò)存量房貸利率的購(gòu)房者帶來(lái)了“意外之喜”。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家向記者表示，房貸利率下降對(duì)購(gòu)房人而言是一大利好，可以減輕購(gòu)房人還款壓力，有利于減少還貸違約風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，除了每年的1月1日，貸款發(fā)放日若被約定為重定價(jià)日，購(gòu)房者的房貸利率也可能會(huì)在今年貸款發(fā)放日進(jìn)行調(diào)整。

存量房貸重新定價(jià)

2024年1月1日，部分還款人的存量房貸利率又發(fā)生了調(diào)整，讓眾多借款人在公歷新年第一天喜上眉梢。

借款人周麗(化名)向《華夏時(shí)報(bào)》記者展示了其1月2日一早收到的來(lái)自交通銀行的短信通知：“由于人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，根據(jù)借款合同約定，從2024年1月1日起，您合同尾號(hào)為***的個(gè)人二手房按揭貸款利率將調(diào)整為4.2%，下期還款金額為6353.11元。”

本次調(diào)整前，周麗的存量房貸利率為4.3%，房貸總額為120多萬(wàn)元，每月還款金額為6422.5元，對(duì)于本次調(diào)整，周麗有些意外，“沒(méi)想到又調(diào)整了”。

2023年10月，周麗的存量房貸利率調(diào)整為4.3%，每月還貸金額由7233.41元/月調(diào)整為6422.5元/月，每月下調(diào)了810.91元。也就說(shuō)，疊加本次調(diào)整的金額，每月還款金額共計(jì)下調(diào)了880.3元/月。

此次房貸利率調(diào)整，既覆蓋了部分此前已經(jīng)集中調(diào)整過(guò)存量房貸利率的購(gòu)房者，也給部分未調(diào)整過(guò)存量房貸利率的購(gòu)房者帶來(lái)了“意外之喜”。

“這次是普降。”張女士對(duì)記者表示，她2016年在中信銀行做的按揭房貸，當(dāng)時(shí)是基準(zhǔn)利率打85折，后來(lái)轉(zhuǎn)成了LPR，但折扣未變，2023年折下來(lái)利率已經(jīng)不到4%了，“因?yàn)橐呀?jīng)有折扣了，所以上次調(diào)整存量房貸利率的時(shí)候，我的房貸利率并沒(méi)有變化，我想可能是因?yàn)橐呀?jīng)很低了，就不再調(diào)整了，沒(méi)想到這次又下降了10個(gè)基點(diǎn)，我的貸款290多萬(wàn)元，月供下降了152元。還是很開(kāi)心的。”張女士說(shuō)。

對(duì)此，中國(guó)銀行工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，住房貸款利率為浮動(dòng)利率時(shí)，貸款利率會(huì)按合同約定進(jìn)行調(diào)整。重定價(jià)日，就是跟銀行約定的利率調(diào)整的日子。例如，房貸若轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，重定價(jià)周期選擇12個(gè)月，下次重定價(jià)日選擇次年1月1日，借款人房貸2024年1月1日將根據(jù)2023年12月對(duì)應(yīng)期限的LPR值重新計(jì)算利率，利率水平將保持12個(gè)月不變，直到2025年1月1日，再根據(jù)2024年12月對(duì)應(yīng)期限的LPR值重新計(jì)算房貸利率。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，結(jié)合此前銀行主動(dòng)下調(diào)基點(diǎn)等操作，其減負(fù)效應(yīng)更明顯，有力支持了各地穩(wěn)消費(fèi)的工作。同時(shí)，從金融風(fēng)險(xiǎn)防范的角度，將有助于化解存量房貸背后的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

部分人還有下調(diào)空間

在提前還貸情緒漸濃的背景下，2023年8月31日，央行和金監(jiān)局發(fā)布文稱(chēng)，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

存量房貸利率調(diào)整成效卓著，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2023年超過(guò)22萬(wàn)億元的存量房貸利率得到了下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億到1700億元。

中國(guó)銀行手機(jī)銀行APP曾對(duì)借款人答疑稱(chēng)，2023年10月集中的存量房貸利率調(diào)整是對(duì)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度進(jìn)行調(diào)整，不涉及其他合同要素的改變，如貸款重定價(jià)日未到，LPR值不會(huì)進(jìn)行重定價(jià)，仍然沿用原有LPR值，待到下一個(gè)重定價(jià)日到來(lái)之后，方重定價(jià)為新的LPR 值。

本次存量房貸利率調(diào)整正是對(duì)過(guò)往LPR調(diào)整的“變現(xiàn)”。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2023年6月20日，5年期及以上LPR從4.30%下調(diào)至4.20%，下調(diào)幅度為10個(gè)基點(diǎn)。而自5年期LPR改革以來(lái)，全國(guó)共有7次下調(diào)，累計(jì)下調(diào)幅度65個(gè)BP。

全國(guó)5年期及以上LPR的走勢(shì)(%) 數(shù)據(jù)來(lái)源：央行、易居研究院

不過(guò)，本次并不是所有借款人的存量房貸利率都進(jìn)行了調(diào)整，一名借款人向記者展示的存量房貸利率調(diào)整信息顯示，該借款人的重定價(jià)日為2024年3月25日，其貸款浮動(dòng)利率中的LPR仍然執(zhí)行的是4.3%，并不是4.2%。

其實(shí)，個(gè)人房貸利率“重定價(jià)日”有兩個(gè)選項(xiàng)，一個(gè)是每年的1月1日，一個(gè)是每年的房貸放款日。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，購(gòu)房者選擇了基于LPR的浮動(dòng)利率，利率就會(huì)在每一年的重定價(jià)日進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，每次調(diào)整按最近一次的LPR為基準(zhǔn)，如果貸款發(fā)放日為重定價(jià)日的房貸，則房貸利率在今年的貸款發(fā)放日進(jìn)行利率調(diào)整。

同時(shí)，趙秀池認(rèn)為，未來(lái)存量浮動(dòng)房貸利率也會(huì)隨LPR下降而下降，下降幅度取決于國(guó)際國(guó)內(nèi)資金供求關(guān)系、政策導(dǎo)向等因素的綜合影響。

而對(duì)于房貸壓力的緩解，除了銀行方面的積極調(diào)整以外，購(gòu)房者也在現(xiàn)有的政策環(huán)境下尋求“最優(yōu)解”。周麗告訴記者，存量房貸利率調(diào)整后壓力減少了一些，但是每月房貸還是有6300多元，因此打算到2024年底，提前還掉30多萬(wàn)元的貸款，再將剩余的90萬(wàn)元的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。