廣州發(fā)放一線城市首張“房票”，城中村改造探索新解法

一線城市首張房票落地。1月5日，廣州以石圍塘舊城改造項(xiàng)目為試點(diǎn)，發(fā)放首張房票。

廣州發(fā)放首張房票。圖片來源：荔灣宣傳部

“你可以理解為是一張‘房子的支票’，一如憑借支票可以提錢，拆遷戶憑借房票可以換新的商品房。”一位接近政府人士李華(化名)告訴界面新聞，這打破了廣州以回遷房補(bǔ)償和現(xiàn)金補(bǔ)償為主的城中村改造模式。

征收補(bǔ)償是城中村改造的核心。房票安置帶來的最大變化在于，拆遷戶可以選擇用房票結(jié)算購買新的商品房，而非等待漫長的改造后再遷回原址，從而實(shí)現(xiàn)“舊房換新房”，并帶動(dòng)一批商品房的去化。同時(shí)，政府方可以省去建設(shè)安置房的流程，緩解資金壓力，改造騰出的空間也有更多選擇，例如建設(shè)公共設(shè)施。

2015年，房票就在全國棚戶區(qū)改造時(shí)被廣泛應(yīng)用過;2022年以來，房地產(chǎn)持續(xù)下行，不少二三線城市提出房票補(bǔ)償，包括常熟、江陰、溫州、青島、合肥、鄭州等地。

不過，對于廣州而言，房票安置是個(gè)新鮮事物;在一線城市中，這也是首例。與此前主要在三四線城市展開的棚改不同，新一輪城中村改造聚焦于超大特大城市。

目前來看，廣州房票存在不少限制，例如兌換有效期只有一年，只能購置指定開發(fā)商的房源。以廣州荔灣為例，只有荔灣發(fā)展集團(tuán)、中海集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、力誠投資公司四家公司列入指定名錄。

房票能否成為一種合適的安置渠道，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為還面臨很多不確定性，舊改拆遷談判進(jìn)度、被拆房屋評估價(jià)和市場商品房價(jià)的差距、可選房源是否充裕等，都會(huì)成為制約因素：“目前廣州庫存集中在城市外圍，而近期推進(jìn)的城中村改造主要是主城區(qū)及附近區(qū)域(番禺、黃埔、白云)，這些區(qū)域庫存并不大，村民對于外圍區(qū)域的房屋接受度不高。”

“選擇房票安置的，主要是已經(jīng)不在城中村居住、不依賴出租屋經(jīng)濟(jì)，以及擁有多套房屋的屋主。”李宇嘉表示，這一比例不會(huì)太高，可能為三成左右。

什么是“房票”?

廣州首張石圍塘項(xiàng)目房票上，注明了征收單位、票面金額、持票人信息、政策性獎(jiǎng)勵(lì)和有效期限等信息，由廣州市荔灣區(qū)土地開發(fā)中心開具。房票將拆遷戶的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)換為一張有價(jià)票據(jù)，持票人或其直系親屬可向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結(jié)算。

房票機(jī)制誕生于廣州新一輪城中村改造的背景中。根據(jù)2023年10月通過的《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》(簡稱《專項(xiàng)規(guī)劃》)，至2035年，廣州累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里(含城中村改造155平方公里)，相當(dāng)于廣州總面積的4%，其中包括舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目291個(gè)。

《專項(xiàng)規(guī)劃》提出，通過實(shí)施房票安置，降低回遷用地安置需求，縮短城中村改造周期;同時(shí)節(jié)省安置臨遷費(fèi)，減輕財(cái)政資金壓力，定向去庫存，多路徑保障村民回遷安置。

過去，廣州城中村改造基本以市場為主導(dǎo)。李華向界面新聞分析道，90年代以來，廣州拆遷有過三種補(bǔ)償方式，永遷、回遷和現(xiàn)金補(bǔ)償，“永遷即拆遷戶永久遷走，只存在了很短的時(shí)間;原址回遷和拿現(xiàn)金是目前的主流，回遷即改造完畢后回到原址居住，拿現(xiàn)金是根據(jù)協(xié)商獲得補(bǔ)償價(jià)。”

這種“市場主導(dǎo)，房價(jià)買單”模式也導(dǎo)致了成本高昂、改造進(jìn)度慢、拆遷戶漫天要價(jià)等弊端。廣州270多個(gè)城中村，只完成了不到10個(gè)村的改造。以天河冼村為例，最早計(jì)劃在2009年完成改造，但李華透露，直到2023年底還有9戶未解決。

舊改進(jìn)展緩慢，一個(gè)原因在于“釘子戶”。“不肯簽合同的原因是多方面的，可能是跟村領(lǐng)導(dǎo)有瓜葛，存在斗氣成分;也可能是追求利益最大化，想抬高補(bǔ)償價(jià)。一般來說，補(bǔ)償價(jià)依據(jù)當(dāng)時(shí)市場價(jià)而定，時(shí)間延長，樓市如果上漲，市場價(jià)也會(huì)提升;另外，政府部門為了改造進(jìn)展順利，也會(huì)相應(yīng)提高開價(jià)，增幅甚至達(dá)到基礎(chǔ)價(jià)的三分之一。”李華指出。

房票制度也打破了以回遷和現(xiàn)金為主的補(bǔ)償方式。這種模式如能推廣開來，未來廣州推動(dòng)舊改時(shí)不用再安排回遷房，有助于減輕資金壓力、加快改造進(jìn)程。

李宇嘉認(rèn)為，這也反映了新一輪城中村改造的幾個(gè)新特征：國企主導(dǎo)代替民企，綜合改造(比如市政和公服補(bǔ)短板)代替房地產(chǎn)單一改造，公共屬性回歸代替完全的市場化。

加快樓市去化

當(dāng)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，加上地方財(cái)政比較緊張，房票安置一方面為了減輕舊改的巨額資金投入，另一方面也被視為利好樓市去庫存的“大招”。

房票機(jī)制直接將拆遷戶的住房需求引導(dǎo)至商品房市場。一般而言，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃到交房的周期在2-3年，而廣州推出的房票有效期為1年，這意味著以往在一個(gè)項(xiàng)目里沉淀的資金現(xiàn)在可以在不同項(xiàng)目里滾動(dòng)起來，資金利用率可以放大2-3倍。

繼荔灣石圍塘后，下一步，聚龍灣、花地河西片區(qū)等項(xiàng)目也將推廣房票模式。李宇嘉提到，廣州首張房票在荔灣落地，直接原因是荔灣區(qū)近年來出讓的土地比較多，“2023年位居廣州第二位，僅次于天河，荔灣新房供應(yīng)量大，一手房庫存規(guī)模在主城區(qū)最多，加上舊改放量，還要推進(jìn)白鵝潭開發(fā)，迫切需要通過房票來去化。”

在市場預(yù)期下行、購買力不足的情況下，未來十幾年，廣州還將推進(jìn)近100個(gè)村的舊改，并施行片區(qū)綜合改造，預(yù)計(jì)新房還將放量。李宇嘉分析道，對開發(fā)商來說，迫切需要房票定向去庫存;對于政府來說，改造騰出空間，可以落地公共設(shè)施和保障房。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年11月，廣州新房網(wǎng)簽4817宗，環(huán)比下跌26%;截至11月末，全市庫存量1185.2萬㎡，去化周期20.4個(gè)月，去化周期突破20個(gè)月高位。