深圳城中村改造擬出新規(guī)，這四種情況優(yōu)先拆除

近日，由深圳市規(guī)劃和自然資源局會(huì)同深圳市住房和建設(shè)局起草的《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》(征求意見稿)(以下簡(jiǎn)稱《意見》)發(fā)布，于2024年2月4日前向社會(huì)征求意見。

《意見》以“建立系統(tǒng)性、可持續(xù)的長(zhǎng)效工作機(jī)制，系統(tǒng)全面平穩(wěn)解決城中村歷史遺留問題，合理利用國(guó)土空間資源，推動(dòng)城市可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展”為目標(biāo)，提出深圳城中村改造工作需遵循的基本原則和工作流程，明確政策銜接規(guī)則。

《意見》明確，城中村改造的對(duì)象，是以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民實(shí)際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域，分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類。具備條件的城中村實(shí)施拆除新建，不具備條件的城中村實(shí)施整治提升，介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

據(jù)中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院2023年9月文章《深圳城中村樓棟字典2022》數(shù)據(jù)，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計(jì)2042個(gè)，城中村總樓棟約31.9萬(wàn)棟，總套(間)約591.3萬(wàn)，總建筑面積約2.2億㎡，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實(shí)有人口約60%。轄區(qū)建面和棟數(shù)前三甲為龍崗、寶安、龍華三區(qū)。

深圳城中村(晶報(bào)資料圖)

拆除新建類項(xiàng)目：

這四種情況優(yōu)先拆除新建

《意見》提出，對(duì)于拆除新建類城中村改造項(xiàng)目，堅(jiān)持人民政府負(fù)主體責(zé)任，由區(qū)政府組織實(shí)施拆除新建類城中村改造工作。工作流程包括：意愿征集和項(xiàng)目可行性研究、納入拆除新建類城中村改造年度計(jì)劃、基礎(chǔ)信息核查、項(xiàng)目實(shí)施方案和改造單元規(guī)劃編制、搬遷補(bǔ)償和安置、土地清理與收儲(chǔ)、用地出讓及開發(fā)建設(shè)等。

其中，意愿征集上，拆除新建類城中村改造項(xiàng)目需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人2/3以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意后方可實(shí)施。

前期服務(wù)商引入上，區(qū)政府組織指定部門編制拆除新建類城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案時(shí)，需明確前期服務(wù)商公開選擇方案，在項(xiàng)目實(shí)施方案及改造單元規(guī)劃審批通過后公開擇優(yōu)選取，并簽訂實(shí)施協(xié)議;收儲(chǔ)補(bǔ)償金支付上，按照“總成本+微利”的原則，區(qū)政府根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議對(duì)前期服務(wù)成本進(jìn)行核算并上浮一定比例后，向前期服務(wù)商支付收儲(chǔ)補(bǔ)償金。

搬遷補(bǔ)償與支付時(shí)點(diǎn)上，由政府統(tǒng)一制定拆除新建類城中村改造項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償指引，區(qū)政府與被搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，并約定搬離時(shí)點(diǎn)，自搬離并交付房屋之日起支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)。安置房建設(shè)及回遷安置責(zé)任上，可由區(qū)政府視條件許可安排安置房用地、實(shí)施回遷安置等。

用地出讓與開發(fā)建設(shè)上，首次明確拆除新建類城中村改造項(xiàng)目?jī)?nèi)土地須為凈地，待完成入庫(kù)后，可依法采用綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓等公開出讓方式確定土地受讓方，并由其實(shí)施開發(fā)建設(shè);具備條件的城中村改造項(xiàng)目，可按要求配置一定比例配售型保障性住房。

以下城中村用地優(yōu)先納入拆除新建范圍——

一是位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃、各類專項(xiàng)規(guī)劃等確定的重點(diǎn)功能片區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)、軌道樞紐地區(qū)的;

二是位于國(guó)家、省、市等各級(jí)重大民生項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施范圍的;

三是位于20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范圍的;

四是存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差、社會(huì)治理難等突出問題，或經(jīng)相關(guān)部門評(píng)估亟需實(shí)施改造的。

據(jù)了解，2022年，《深圳市20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》發(fā)布。充分考慮全市各區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展規(guī)劃、空間承載等情況，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、鹽田、大鵬新區(qū)、深汕特別合作區(qū)等8個(gè)區(qū)選取產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好、具有空間保障能力的區(qū)域打造20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，其中寶安區(qū)(含前海)4個(gè)、龍崗區(qū)3個(gè)、龍華區(qū)3個(gè)、坪山區(qū)3個(gè)、光明區(qū)4個(gè)、鹽田區(qū)和大鵬新區(qū)合建1個(gè)、深汕特別合作區(qū)2個(gè);總規(guī)劃用地面積約300平方公里。

20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)：

整治提升(含拆整結(jié)合)類項(xiàng)目：

推進(jìn)“物業(yè)進(jìn)村”全覆蓋

對(duì)于整治提升(含拆整結(jié)合)類城中村改造項(xiàng)目，《意見》中則規(guī)定可由街道辦事處組織實(shí)施，或視情況選擇具有一定規(guī)模、信譽(yù)良好、具備整治提升類城中村改造經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)作為項(xiàng)目實(shí)施主體。并探索建立建管一體長(zhǎng)效治理機(jī)制，通過引導(dǎo)村股份公司引進(jìn)或自行成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采用菜單式物業(yè)管理、村股份公司兜底等多種方式推進(jìn)物業(yè)進(jìn)村全覆蓋，探索由實(shí)施城中村整治提升的企業(yè)承接日常物業(yè)管理、統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)和管理等多路徑，加強(qiáng)整治提升成果后續(xù)管理運(yùn)營(yíng)及維護(hù)更新。

為做好新舊政策銜接，《指導(dǎo)意見》印發(fā)前已公告城市更新單元計(jì)劃和已批準(zhǔn)土地整備利益統(tǒng)籌計(jì)劃的項(xiàng)目，按既有更新整備政策限期推進(jìn);計(jì)劃有效期內(nèi)無(wú)法完成規(guī)劃審批(無(wú)計(jì)劃有效期的，設(shè)三年時(shí)限)，將按規(guī)定予以清出更新整備計(jì)劃。其他未列入計(jì)劃但已開展實(shí)質(zhì)性工作或前期工作的城中村改造項(xiàng)目，除特殊情形外，原則上按照《指導(dǎo)意見》和本實(shí)施意見實(shí)施。