一線城市房租下行，房東躺平收租的時代結束了

過去，投資幾套房子、躺平成為“包租婆”，是不少都市打工人的夢想。然而現(xiàn)在不少一線城市的房東卻開始面臨房子空關、房租直降千元的窘境。

“照這個行情，估計一年房租收入要少掉兩萬多。”近日，上海一名房東對記者說道。機構“二房東”的日子也不再好過，迫于企業(yè)生存壓力，有大型住房租賃公司去年年底經(jīng)歷了大規(guī)模裁員以及與房東重新談判簽約。

大城市房租為何出現(xiàn)普跌?除了年尾租房需求轉弱，保租房的大規(guī)模集中入市也正深刻改變著租房市場的格局。

房租直降千元仍找不到租客

40多歲的左文在上海打拼已有近20年，近五年來他買下了兩套房，一套120多平方米用于自住，還有一套是面積約50平方米的老公房，用于出租。

就這樣，左文當上了“房東”，他那套老公房距離陸家嘴核心區(qū)僅約兩公里，一室戶，以往月租能達到6500元，一年可以收租78000元。

“我這套房子因為位置優(yōu)越，過去是不愁出租的，幾乎從不空置，現(xiàn)在情況不一樣了。”近日，左文告訴記者，去年四季度原來的租客搬走了，他就將房子掛牌出租，沒想到一個月都無人問津。之后他把月租金降了500元，還是租不出去，現(xiàn)在掛牌租金已經(jīng)降到了5500元/月。

“就算這個月能把房子租出去，相比之前租金的減少，再加上空置期，我一年大概少掉兩萬多的收入。”左文說道。

左文的情況不是個例，從去年下半年開始，很多上海房東都感覺到房子不好租出去了。

服務于老靜安片區(qū)的一名中介經(jīng)紀人告訴記者，他手頭有一套兩室戶的老房子，以前8500元/月的價格，上線后就能迅速租出去，去年年底租客未到合約期滿就提前搬走，房子就開始空關，目前一個多月了，租金一降再降，房東是個上海爺叔，他表示6500元/月也行，但還沒有尋到合適的租客。

王雪薇是一個外企白領，在上海已經(jīng)租了很多年房子，她感覺從2022年下半年開始，房租就有下行趨勢了，那時候她就搬過一次家，房租沒變，居住條件卻變好了。2023年下半年，王雪薇又搬家一次，同樣地段、質量差不多的房子，租金少了500元/月，一年能節(jié)省6000元。

租房市場中的個體感受能否反映真實的市場溫度?從數(shù)據(jù)面來看，全國租房價格出現(xiàn)一波普跌，北上廣深四個一線城市原本行情最為堅挺，這一輪卻出現(xiàn)領跌。

根據(jù)1月8日中指研究院發(fā)布的報告，2023年全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.3%，春節(jié)后及畢業(yè)季租金曾出現(xiàn)季節(jié)性上漲，但第四季度再次轉弱。

由緯房研究院、貝殼研究院等機構合作的住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)顯示，截至2023年第三季度末，重點40城住房租金指數(shù)為100.06，相對于二季度末下降0.99%，與2022年三季度末相比，住房租金水平下跌了0.66%。其中，一線城市住房租金表現(xiàn)不及預期，呈普遍下跌態(tài)勢，上海三季度末住房租金環(huán)比下跌2.1%，同比下跌2.9%;北京和廣州三季度住房租金環(huán)比跌幅分別達到1.28%和1.32%，與2022年三季度末相比，兩城住房租金雖略有下降，但基本持平;深圳三季度住房租金也環(huán)比下降，跌幅為0.93%。

租金的下跌反映出租房市場需求不足，一些機構“二房東”的日子也不好過了。

近日，一家大型住房租賃服務企業(yè)的內(nèi)部人士對記者表示，該公司在去年年底進行了一波大裁員。這家公司的商業(yè)模式是吸納普通房東手中房源，統(tǒng)一裝修或修繕后放入互聯(lián)網(wǎng)線上平臺出租，即典型的機構二房東模式，到2023年下半年，整體空關率已達到近三四年來最高。

“除了裁員，公司的管家還在跟個人房東進行重新談判，要求個人房東體諒公司目前經(jīng)營困難，增加空置寬限期，或者同意降低過去合同中已簽訂好的租金。”上述人士稱。

多重原因導致房租普跌

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，從中原地產(chǎn)監(jiān)測的租金指數(shù)來看，2023年第四季度的住房租金下跌幅度確實超過了往年同期。

“原本每年的第四季度房租指數(shù)都會下滑，是正?，F(xiàn)象，因為四季度本身就是租房淡季，不過，2023年確實下降得更多一些。”他表示，造成一線城市房租下行的原因是多方面的。

他認為，根本原因還是人口流動導致的租房需求不足，此外，租金與房價有一定關系，隨著房價下跌，租金自然也跌了。

從數(shù)據(jù)面來看，住房租金的下跌與房價下跌確實是同頻的。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年11月，70個大中城市房價總體延續(xù)降勢，其中一線城市新房價格環(huán)比下降0.3%;二手房價格環(huán)比下降1.4%，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。

有分析人士認為，在高掛牌量的背景下，二手房較為難賣，因而有不少房東暫時選擇“售轉租”，導致更多房源進入租賃市場，拉低了價格。

此外，盧文曦認為，大量保租房的集中入市，使得住房租賃市場的格局已徹底轉變。

以上海為例，從2017年開始上海出讓租賃住房用地，到目前為止，已累計出讓222幅，總建筑面積近1900萬平方米，可提供超過25萬套租賃住房，其中大部分為保障性租賃住房。

這些保租房項目位置好、面貌新、價格公道，相比個人或者二房東手中的房源，更受租房者青睞。

根據(jù)上海市房管局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海保租房項目分布在16個行政區(qū)及臨港新片區(qū)，其中，中心城區(qū)約占61%、外環(huán)外約占39%，新建類項目位于中心城區(qū)的占比為42%、外環(huán)外占比58%。保租房規(guī)劃選址在軌交站點周邊供地的接近半數(shù)，八成地塊輻射覆蓋各類高校及科研院所、科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商業(yè)商務集聚區(qū)等租住需求集中區(qū)域。在房型設計方面，這些保租房項目聚焦小戶型，有一室戶、一室一廳、二室戶、二室一廳等多種戶型，能滿足新市民、青年人在創(chuàng)業(yè)發(fā)展、生活改善不同時期對居住空間的需求。

“今年上海的保租房、人才房集中入市，明顯吸納了不少需求，租個人房東房子的租客就少了很多。”盧文曦表示。

一家大型住房租賃企業(yè)的人士也對記者表示，今年中央經(jīng)濟工作會議提出，要加快推進保障性住房建設，各大城市近期正加快有關工作的推進，未來保障性住房的房源一定會越來越充裕，相對來說，不管是房東還是二房東，還想像過去那樣“躺平”收租是很難了。“我身處這個行業(yè)，也非常有危機感，如果希望這個行業(yè)還存在價值，那必須提高房源質量、提升服務，不然就會被市場淘汰。”