石家莊一小區(qū)被指業(yè)主不支付車位費(fèi)不讓進(jìn)小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)之間的“恩怨”如何破？

近日，一段河北石家莊富貴城小區(qū)的“物業(yè)工作人員占據(jù)車庫通道，不讓沒支付車位管理費(fèi)的業(yè)主進(jìn)小區(qū)”視頻引發(fā)關(guān)注。網(wǎng)上流傳的視頻顯示，很多業(yè)主聚集在門口，高喊“物業(yè)霸凌，有家難回”。隨后，警方趕到現(xiàn)場后，業(yè)主才得以進(jìn)入小區(qū)。1月9日，該小區(qū)物業(yè)公司的一名工作人員告訴記者，目前事情已經(jīng)妥善解決，未支付車位管理費(fèi)的業(yè)主們可以登記進(jìn)入。

近些年，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾多次成為社會焦點(diǎn)問題。業(yè)主為何不支付車位管理費(fèi)?如果遇到相關(guān)問題，應(yīng)該如何正確解決?社區(qū)治理應(yīng)該如何平衡好雙方間的矛盾?

業(yè)主：服務(wù)與收費(fèi)不匹配是產(chǎn)生矛盾的關(guān)鍵

周女士是石家莊富貴城小區(qū)的業(yè)主，2022年入住該小區(qū)。她介紹，車位管理費(fèi)是2023年才開始收的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是90元/月，全部支付齊的話會有一些優(yōu)惠。“相對于同片小區(qū)，費(fèi)用有些高。而且地下車庫衛(wèi)生狀況也不好，地面長期未維護(hù)保養(yǎng)，墻壁、地面等多處出現(xiàn)掉漆、破損。我們覺得根本不值得這個價格。”

多名業(yè)主稱，正是由于部分業(yè)主對2023年該小區(qū)物業(yè)公司提供的服務(wù)與收取的價格不滿意，所以未支付2023年車位管理費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)。為使業(yè)主盡快支付齊費(fèi)用，1月2日，物業(yè)公司雇傭了幾十名身著“保安”制服的工作人員占據(jù)了通道。

“白天出門的時候，很多保安站在小區(qū)等孩子放學(xué)、大人下班天都黑了，大家都著急回家，結(jié)果卻被堵在小區(qū)外面，這種漠視業(yè)主權(quán)益的行為令大家感到很氣憤。”周女士說，“這次沖突看似是車位管理費(fèi)問題，實際是長期以來積累問題的爆發(fā)。”

周女士說，該小區(qū)大部分業(yè)主都是2022年交房，并且按照每月1.95元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付了2022年的物業(yè)費(fèi)。根據(jù)業(yè)主向記者提供的“物業(yè)服務(wù)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案表”，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供的服務(wù)等級是“一級”。

“除了車位問題，之前業(yè)主們就對未按規(guī)定修建車棚、供暖不足、停水等這些問題進(jìn)行過多次投訴。有關(guān)部門已經(jīng)要求物業(yè)公司限期改正問題，但物業(yè)公司解決問題的方式和取得的實際效果都難以令大家滿意。”業(yè)主李先生說。

多位業(yè)主向記者反映，入住一年多以來，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)并未達(dá)到該有的標(biāo)準(zhǔn)。周女士向記者提供了一份由多位業(yè)主共同總結(jié)撰寫的“2022-2023年小區(qū)問題匯總表”，涉及衛(wèi)生、安全、施工質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、配套設(shè)施等45項問題。

物業(yè)：已妥善解決，完善服務(wù)還需要時間

1月9日，記者就業(yè)主反映的相關(guān)問題詢問該小區(qū)物業(yè)公司。該物業(yè)公司一名工作人員向記者解釋，小區(qū)車庫配備了車牌識別系統(tǒng)，車輛進(jìn)入時可以自動識別。“那天造成人員聚集是因為2023年的車位管理費(fèi)到12月31日就到期了，未支付費(fèi)用的車輛就沒有錄入識別系統(tǒng)，所以車就沒法進(jìn)庫，導(dǎo)致業(yè)主情緒有些激動。現(xiàn)在已經(jīng)妥善解決了，沒有支付費(fèi)用的業(yè)主可以登記進(jìn)入。”

該工作人員表示，對于業(yè)主反映的車棚建設(shè)、衛(wèi)生服務(wù)等問題，目前都在積極協(xié)調(diào)中。“大部分業(yè)主對我們的服務(wù)還是滿意的，做得更好需要過程，我們也在積極改進(jìn)。”

河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為，民法典對物業(yè)服務(wù)人員的職責(zé)進(jìn)行了明確的規(guī)定，工作人員應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分。換言之，物業(yè)公司需要負(fù)責(zé)維護(hù)公共區(qū)域的秩序，保持環(huán)境清潔，并協(xié)助管理安全防范等事項。同時，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一系列權(quán)利，包括接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，提議召開業(yè)主大會會議并對物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議等。

付建稱，如果物業(yè)公司未提供應(yīng)有的服務(wù)，影響了業(yè)主的生活品質(zhì)，導(dǎo)致部分業(yè)主選擇暫緩支付或者停止支付物業(yè)費(fèi)和車位費(fèi)，而物業(yè)公司為迫使業(yè)主支付車位費(fèi)而占據(jù)車庫通道，這無疑是對業(yè)主權(quán)益的侵犯。

他表示，對于這種情況，業(yè)主可以采取多種方式維權(quán)。在行政上，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)卣慕ㄔO(shè)行政部門、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會或質(zhì)量監(jiān)督部門投訴。在法律上，業(yè)主可以提起行政復(fù)議或行政訴訟。如果物業(yè)的侵害行為造成業(yè)主損失的，業(yè)主還可以追究物業(yè)服務(wù)公司的損害賠償責(zé)任。

專家：應(yīng)創(chuàng)新管理規(guī)則，加強(qiáng)監(jiān)管

據(jù)媒體報道，近年來，物業(yè)與業(yè)主糾紛案件時有發(fā)生，不少物業(yè)服務(wù)糾紛訴至法院，案件數(shù)量呈逐年上升態(tài)勢。為提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，減少或避免群眾與物業(yè)之間的矛盾，各地相關(guān)部門也不斷出臺或完善物業(yè)管理及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

例如，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日發(fā)布公告，批準(zhǔn)新版《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》為山西省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)，為進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供了行業(yè)準(zhǔn)則。重慶市人民政府辦公廳印發(fā)了《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，旨在加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員祁凡驊表示，在社區(qū)治理中，物業(yè)和業(yè)主間的矛盾需要政府監(jiān)管部門進(jìn)行干預(yù)和監(jiān)督。政府需要制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)公司的服務(wù)等級進(jìn)行評定，制定同等級相匹配的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。比如，連續(xù)三年評定不合格，應(yīng)當(dāng)退出服務(wù)。同時，將未支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主行為進(jìn)行信用登記，長期不支付者，通過法律程序限制消費(fèi)。管理規(guī)則的創(chuàng)新、監(jiān)管部門的介入是解決物業(yè)與業(yè)主長期矛盾的必然選擇。

祁凡驊稱，從法理上講，業(yè)主集體購買的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主是甲方，物業(yè)管理公司是乙方。通常甲方應(yīng)該更具有選擇權(quán)、主動權(quán)。但在實踐中，物業(yè)管理公司多數(shù)由開發(fā)商提前確定，或者本身就是開發(fā)商的子公司或兄弟公司，業(yè)主群體同物業(yè)管理公司的交易具有不平等性，甚至一度出現(xiàn)了“取消物業(yè)”的呼聲。

“取消物業(yè)討論的呼聲背后實際是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿的體現(xiàn)，其訴求不是取消，而是想獲得滿意的服務(wù)。”祁凡驊說，各地政府相關(guān)部門可以組織業(yè)主代表、物業(yè)協(xié)會、專業(yè)調(diào)解組織、各物業(yè)公司及代理律師共同開展座談，探討和制定實用有效的社區(qū)管理模式。