央行批復1000億住房租賃團體購房貸款 試點8城“先到先得”

2024年1月5日，央行、金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)。自2023年2月底發(fā)布征求意見稿至正式印發(fā)，文件歷經(jīng)10個月的打磨與修訂。

《意見》提出，為租賃住房開發(fā)建設(shè)、購買(籌集)、運營等多個環(huán)節(jié)提供多樣化融資支持，包含住房租賃開發(fā)貸、住房租賃團體購房貸款、住房租賃經(jīng)營性貸款等。

其中，“住房租賃團體購房貸款”指的是，對于企業(yè)或事業(yè)單位批量購買存量閑置房用作宿舍型保障性租賃住房的，或住房租賃企業(yè)批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團體購房貸款。貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，央行已批復總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持8個試點城市購買商品房用作長租房。8個試點城市分別是天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南。

這筆千億級住房租賃團體購房貸款，年化利率約為3%，期限最長不超過30年。貸款渠道主要為國開行、中國銀行等7個國有銀行。

同時，央行為這筆住房租賃團體購房貸款設(shè)定了“紅線”：只能購買住宅類商品房(含產(chǎn)權(quán)型人才房/公寓)，不允許收購商辦公寓。同時，須對標的項目進行“整棟、整單元”收購，原則上不允許收購零散房源。

《意見》明確，商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團體購房貸款的前提是，風險可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴格不新增地方政府隱性債務;此外，要求利用貸款購買的商品房、商業(yè)用房等，須是法律關(guān)系清晰、已竣工驗收的房屋。在貸款存續(xù)期內(nèi)，不能改變房屋租賃用途。

一位地方政府人士透露，從2023年3月開始，8個試點城市已著手尋找合適的房源并上報，試點城市之間要比拼速度，因為這筆貸款并非定額分給8個城市，而是依據(jù)項目條件來，原則上成熟一個項目就批一個，“先到先得”。

據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，目前，已有青島、福州等多個城市用“住房租賃團體購房貸款”購買了商品房，納為保租房，并對外出租。部分城市通過城投平臺作為借款主體，購買了城投體系內(nèi)的現(xiàn)房，用作保障性租賃住房，一定程度上緩解了地方化債壓力。

前述地方政府人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，這筆借款期限長達30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續(xù)債，只付息、不還本，既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標壓力，還能減少當?shù)氐纳唐贩繋齑?。更重要的是，短期?nèi)，地方政府能通過城投平臺融到一筆錢，緩解現(xiàn)金流。

據(jù)悉，天津濱海城運、天津城運的多個項目被收購為保障性租賃住房，已于2023年第三季度獲批上述貸款，預計將于2024年第一季度下發(fā)。這筆貸款由國開行牽頭，借款人為天津城市運營發(fā)展有限公司。

聽聞央行批復住房租賃團體購房貸款的消息后，多家開發(fā)商也行動起來了，希望爭取讓地方政府收購其在售的滯銷或尾盤項目，目的是變現(xiàn)。這不是一件易事，“先要看地方政府有沒有意愿收購城投體系以外的項目，再看對方砍幾折。”一位央企投資人士表示。