碧桂園闖關(guān)，拋售50億資產(chǎn)

砸鍋賣鐵，只為自救。碧桂園董事長(zhǎng)楊惠妍，加速出售資產(chǎn)。

1月22日，碧桂園在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌5個(gè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，合計(jì)擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格高達(dá)38.18億元。

這些項(xiàng)目均位于廣州，包含寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等多種物業(yè)，全部產(chǎn)權(quán)清晰，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，變現(xiàn)速度會(huì)相對(duì)快些。

對(duì)于流動(dòng)性緊張的碧桂園來說，回籠資金是頭等大事。

掌舵碧桂園11個(gè)月，楊二小姐使出三板斧——賣資產(chǎn)、減債務(wù)、保交付，努力上岸。

出售資產(chǎn)

一個(gè)月前，楊惠妍說要“砸鍋賣鐵支持公司”，言猶在耳。

最新掛牌的廣州地區(qū)資產(chǎn)，成色都不錯(cuò)。其中，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格最貴的是廣州增城區(qū)鳳凰城酒店，為12.6億元。

這是碧桂園為數(shù)不多的一線城市酒店項(xiàng)目，共573間豪華客房，產(chǎn)權(quán)獨(dú)立清晰，證載用途為酒店，有抵押，現(xiàn)狀為經(jīng)營。

鳳凰城酒店 來源：廣州產(chǎn)權(quán)交易所

同時(shí)被轉(zhuǎn)讓的，還有碧桂園鳳凰城永旺商業(yè)物業(yè)，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.5億元。

該項(xiàng)目帶永旺租約，證載用途為商業(yè)，有抵押，現(xiàn)狀為出租。

對(duì)于楊二小姐來說，增城鳳凰城是其父親楊國強(qiáng)當(dāng)年親自拍板開發(fā)的項(xiàng)目，居住人口超10萬，2002年5月開盤，曾獲當(dāng)年地區(qū)銷售冠軍。

此次被掛牌的另外一宗超10億資產(chǎn)，是位于廣州番禺區(qū)的碧桂園藏瓏府辦公樓，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格為11.52億元，與長(zhǎng)隆野生動(dòng)物園一路之隔，建筑面積約38萬平方米。

楊惠妍的行動(dòng)力相當(dāng)強(qiáng)，部分海外資產(chǎn)也在出售之列。

楊惠妍 來源：碧桂園

上周，其澳大利亞子公司Risland Australia擬出售悉尼剩余所持地塊，出讓價(jià)2.4億澳元(約合11.38億元人民幣)。

這是碧桂園在澳的最后一個(gè)項(xiàng)目，公司透露，項(xiàng)目正在接洽中，在推進(jìn)順利的情況下，有望于上半年完成。

1月還沒過完，楊二小姐擺上貨架的國內(nèi)外資產(chǎn)，已近50億元。

如果算上去年12月中旬，碧桂園清倉“萬達(dá)系”股權(quán)的30.685億元，則已回籠近80億。

收縮規(guī)模

1月中旬，楊惠妍在年度工作會(huì)議上稱，今年的工作重點(diǎn)不變，仍然是“保交付、保經(jīng)營、保信用”，并在保交付過程中有序修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

在保信用方面，開完工作會(huì)議次日，碧桂園披露，已委聘畢馬威，擔(dān)任其境外債務(wù)重組財(cái)務(wù)顧問。

公司稱，將建立與所有債權(quán)人的合作溝通平臺(tái)，共同制定整體方案，全面解決當(dāng)前境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

今年上半年，碧桂園的外債壓力依然不小。

企業(yè)預(yù)警通顯示，目前其存續(xù)的美元債共計(jì)15只，當(dāng)前余額為99.1億美元。

其中，2024年到期的有兩只，包括余額為9.65億的美元債(1月27日到期)，以及余額為5.37億的美元債(4月8日到期)，合計(jì)余額達(dá)15.5億美元。

境內(nèi)債券方面，碧桂園已取得一些進(jìn)展。

出險(xiǎn)以來，先后有9只債券成功展期，整體延展3年，涉及金額約147億元，緩解了部分債務(wù)壓力。

減債的同時(shí)，楊惠妍也多輪精簡(jiǎn)隊(duì)伍，向組織架構(gòu)動(dòng)刀。

去年3月她上任董事長(zhǎng)后，就將區(qū)域減少至29個(gè)。12月她再出手，將14個(gè)區(qū)域公司合并為7個(gè)新區(qū)域，意在統(tǒng)籌保交付資源。

一番操作后，碧桂園當(dāng)下總的區(qū)域數(shù)量從28個(gè)減到21個(gè)，不及2020年的四分之一。

組織架構(gòu)大變，人事變動(dòng)也不可避免。

楊國強(qiáng)的侄子楊志成、任職碧桂園多年的謝金雄與歐陽寶坤等人，紛紛退出，接替區(qū)域總裁位置的是洪斌、時(shí)凱等博士人才。

2023年半年報(bào)顯示，其員工人數(shù)從69932名減至58140名，同比下降16.9%。這意味著，每六位員工中，就有一位離職。

力保交付

剛性支出縮減，只能暫時(shí)止血，想保證現(xiàn)金流，還是要靠銷售。

2023年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1742.8億元，同比下滑超五成，情況不容樂觀。

公司預(yù)計(jì)，今年市場(chǎng)仍在低位徘徊，城市銷售表現(xiàn)分化加劇，民企和國央企分化仍會(huì)加劇。

莫斌 來源：碧桂園

莫斌在2024年度工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，沒有銷售，就沒有造血。

碧桂園在2023年交付60萬套房屋，涉及31省249個(gè)城市，房屋交付量居行業(yè)第一。

不過，距離去年初提出的70萬套目標(biāo)還有差距。

“2024年公司預(yù)計(jì)交付量超48萬套，仍然是天量的交付任務(wù)，公司上下要從資金、資源以及個(gè)人狀態(tài)上做好充分準(zhǔn)備。”楊惠妍表示。

“保守計(jì)算的情況下，只要我們的存貨資產(chǎn)正常銷售，假設(shè)我們不買地、稅收沒有減免、不考慮‘一體兩翼’的新增貢獻(xiàn)，未來十年碧桂園仍將持續(xù)保持正資產(chǎn)。”楊惠妍此前如此安撫市場(chǎng)情緒。

碧桂園將以“保交付”為最優(yōu)先的業(yè)務(wù)目標(biāo)，通過資金?？顚Ｓ谩?yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

守住保交樓的安全底線，這是楊二小姐當(dāng)下的重頭戲。