孟曉蘇：建議保障房房價為商品房1/3，讓工薪家庭有機(jī)會成為千萬富翁

2023年8月26日，國務(wù)院審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，提到要著力解決保障性住房供給不足的突出問題，讓“市場的歸市場，保障的歸保障”，此被業(yè)界稱為“新房改”。

此后，多個中央重要會議也反復(fù)重申，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，是房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的重要抓手和發(fā)展契機(jī)。

25年前，時任國家房改課題組組長的孟曉蘇主導(dǎo)推動了“98年房改方案”的制定。在房地產(chǎn)高速增長的這20多年，孟曉蘇也從未停止對于保障房建設(shè)的呼吁。

那么新一輪保障房建設(shè)，由誰來建?錢從哪來?如何分配管理?

近日，圍繞“新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)以及我國未來房地產(chǎn)的走向”，騰訊房產(chǎn)聯(lián)合河南廣播電視臺大象財富，與原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)公司原董事長孟曉蘇進(jìn)行了對話，對公眾關(guān)注的十大問題進(jìn)行深度剖析。

一問：新一輪保障房建設(shè)能否推動房地產(chǎn)行業(yè)走出困境，健康發(fā)展?

保障房建設(shè)，是在25年前確定房改方案的時候就提出來的，那時候把它叫做“住房雙軌制”，明確提出了由市場供應(yīng)商品房，政府提供保障房，但是忽視導(dǎo)致保障房供應(yīng)不足，在一段時間里甚至保障房投資只占了整個房地產(chǎn)投資的3.5%-5%，明顯地不足。

現(xiàn)在保障房建設(shè)不足，就形成了有效需求不足。有效需求有不少是來自于普通收入家庭、工薪家庭，房價高，讓工薪家庭買不起，這種情況下，有效需求就不能形成?，F(xiàn)在商品房市場的低迷，其中有一部分是屬于人們預(yù)期不良，有一部分是因?yàn)檎拗瀑徺I，還有一部分是，為不適當(dāng)?shù)娜巳禾峁┝艘恍┎贿m當(dāng)?shù)姆績r，為工薪家庭提供的這些高價商品房，不是他們能夠買得起的，所以必須要采取“住房雙軌制”和完善兩個體系。

我認(rèn)為這兩年的房地產(chǎn)低迷，包括地方政府再指望著靠拍地來獲得土地財政，這個方式慢慢的路越來越窄了，這也促使人們反思建設(shè)保障房的必要。

中央提出的“建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式和加快向房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型”的這些說法也促進(jìn)了保障房建設(shè)這個思路的實(shí)現(xiàn)。

新的發(fā)展模式是什么?主要就是完善“住房雙軌制”，大規(guī)模的建設(shè)保障房，這樣正好可以在商品房市場低迷的當(dāng)下，能夠有效的改變房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)，也能夠更好的滿足更多人群的需要，形成“市場歸市場”，“保障歸保障”這樣的一個新的發(fā)展模式。

二問：新一輪保障房建設(shè)，誰來建，資金從哪來，怎么分配?

保障房建設(shè)肯定是政府行為，包括中央現(xiàn)在推動的三大工程，主要還是財政引領(lǐng)，以保障房為主，保障房建設(shè)的土地也要由地方政府無償供應(yīng)。無償指的是不收土地出讓金，要收土地成本，土地成本包括拆遷，包括其他的一些前期的必要費(fèi)用，所以保障房并不只是建安成本，它還有一定的土地費(fèi)用，但是政府不能收土地出讓金，而且地方政府要給相應(yīng)的土地，不能把那些邊遠(yuǎn)區(qū)域的地、那些交通不便的地，給這些普通收入家庭，他們沒有好的自我交通條件，還是需要公共交通的支持。

很多人擔(dān)心，不收土地出讓金，地方政府沒有拿出好地塊建設(shè)保障房的動力。但是我認(rèn)為，我們的政府是人民政府，這個動力就來自于為了人民。

這幾年的商品房市場低迷，也讓越來越多的地方政府看到了，光靠土地出讓金已難以為繼。保障房建設(shè)和商品房建設(shè)一樣，也可以拉動建筑業(yè)，拉動房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的100多個產(chǎn)業(yè)，他們也會產(chǎn)生稅收，產(chǎn)生就業(yè)，產(chǎn)生促進(jìn)社會穩(wěn)定的若干因素，這都是政府執(zhí)政的目的，而并不是光只看一個土地出讓金。如果想繼續(xù)這么收，現(xiàn)在大形勢不許可了，房地產(chǎn)不許可了，這種情況下我想也可能會對一些地方政府在建設(shè)保障房方面下決心有所幫助。

但是，沒有中央投資的話，地方是有困難的，要面對地方的困難，包括地方目前土地出讓金收不上來，地方債越來越多，而且建保障房肯定會增加地方債。如果有了中央投資，那么央企呼之欲出。當(dāng)然我說的央企并不是那些已經(jīng)在資本市場上市的改制企業(yè)，他們已經(jīng)不是央企了，他們是原央企，后來改成為市場化的企業(yè)，他們還可以繼續(xù)活躍。

現(xiàn)有央企，他們手里的這些商品房怎么辦?逐漸退出，或者干脆來個了斷，就整體上賣給這些上市公司就完了，讓他們恢復(fù)到原來的建立央企的初心，完成國家的行政性的和保障性的任務(wù)。

所以我覺得現(xiàn)在在保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)提到面前的時候，就需要進(jìn)一步研究如何把這些央企利用起來，發(fā)揮好他們的這方面的作用。

再來談?wù)務(wù)l來出資，“14號”文件已經(jīng)明確講了，如果因此而增加地方政府隱性負(fù)債的，則一律不得實(shí)施。地方政府現(xiàn)在哪個財政這么寬裕?哪個不會因此而增加負(fù)債?所以從這個意義上說，光靠地方財政是不夠的，需要中央財政出力，中央財政要帶頭投資保障房，才能夠有效地引導(dǎo)地方政府的投資。

中央出錢，由央企投入，再帶動地方財政出資，再加上貸款和其它的一些融資的方式，就能夠形成一定的規(guī)模。這幾年正好房地產(chǎn)投資下降，房地產(chǎn)的購買力也在流失，每年丟5萬億左右。在2023年有可能丟掉的是5萬多億，這么個大窟窿怎么補(bǔ)?用保障房就可以補(bǔ)上。如果中央能出1萬億，地方政府再配套1萬億，這就是2萬億，再加上銀行、信托、基金共同來投入，那就是形成5萬億，這5萬億投到保障房上，不出土地出讓金，那么它對建筑業(yè)的拉動力就能達(dá)到10萬億。正好在房地產(chǎn)低迷期，通過保障房的建設(shè)就把這個窟窿給堵上了，而且還能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的良性循環(huán)。

同時保障房的品質(zhì)一點(diǎn)也不能夠低于商品房，所以它所消耗的材料也都不低于商品房，雖然地方政府沒有收土地出讓金，但其他的拉動力還在。建筑業(yè)，建材業(yè)和他們所關(guān)聯(lián)的100多個產(chǎn)業(yè)，它們的重新活躍，也能給地方政府提供稅收，同時也能拉動就業(yè)。

下一步就是分配，分配是由誰來分?

當(dāng)然是由政府主導(dǎo)，要有老百姓參與，我們這方面有足夠的經(jīng)驗(yàn)，大家不必?fù)?dān)心說是因?yàn)檎鲗?dǎo)了，還分的不公平。我們過去福利分配有一套經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在這些年一些地方?jīng)]有停止保障房建設(shè)，他們也知道該怎么分，分配之后還要有管理問題，包括現(xiàn)在是配租的這部分，過幾年他們有錢了，希望買的話，也應(yīng)該轉(zhuǎn)成配售。

配售也是以保障房價格來配售，不能讓政府背著這么大的財政負(fù)擔(dān)去承擔(dān)著房屋成本，然后用低租金來租賃。

所以我認(rèn)為如果中央能夠每年出1萬億來帶頭建設(shè)保障房的話，連續(xù)投5年，現(xiàn)有的房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)就會明顯的改善，同時5年期間就能形成一定的規(guī)模，也正好把房地產(chǎn)下滑這個窟窿給堵上了，這樣做，5年之后就可以形成一個相對良性的循環(huán)。保障房建設(shè)就會在中國形成一種長效機(jī)制，就形成了“市場歸市場，保障歸保障”和達(dá)到當(dāng)年設(shè)定的完善住房市場體系和住房保障體系這兩個體系的制度目標(biāo)。

三問：新一輪保障房建設(shè)，民營房企能承擔(dān)什么角色，以擴(kuò)大其發(fā)展空間?

民營房企面對的困難主要還是市場變化，而市場變化上的重要原因就在于多年的限制，應(yīng)當(dāng)說不光是市場本身的變化，多年限購，從2011年開始的限購發(fā)生了長效的作用，逐漸的把中國的房地產(chǎn)市場壓下來了。

這個問題我認(rèn)為在建設(shè)保障房之后，特別是規(guī)模化啟動保障房建設(shè)之后，就有可能恢復(fù)到理性調(diào)控的軌道。因?yàn)檫@些年的調(diào)控，它的出發(fā)點(diǎn)就是看到了商品房價格越來越高，低收入群體買不起，想到了把商品房價格降下來，于是出臺了一系列打壓商品房市場的措施。

解決這些問題的根本，就是讓保障房規(guī)?；ㄔO(shè)。

原來工薪階層所呼吁的房價要降，指的就是讓他們能夠買保障房，而那些已經(jīng)有房產(chǎn)的居民，他們不愿意房價降，怕自己的房地產(chǎn)資產(chǎn)貶值，他們希望的是房價穩(wěn)或者穩(wěn)中有升，這些需求在商品房市場可以做到。

保障房建設(shè)，不光是讓國企、央企有大量的符合它們自身職能的工作可以做，而且讓民營企業(yè)也能夠逐漸擺脫行政限制和市場低迷的影響，慢慢恢復(fù)到正常。

四問：若政府收購老舊小區(qū)或爛尾樓，將其盤活為保障房，是否可行?

保障房和商品房的最大區(qū)別，是不收土地出讓金，而且不攤?cè)氤鞘谢A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。社會輿論不斷呼吁的，讓政府出錢，甚至讓政府發(fā)債去收購這些商品房，是不是包含著土地出讓金的房屋?如果是，怎么能夠把它變成保障房呢?銀行可以認(rèn)虧，但想虧都虧不出去，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹪缇妥尩胤秸兆吡?，除非是地方政府另拍一塊地，土地出讓金給還回來，可能嗎?不可能!有這個錢還不如是去建保障房，因?yàn)槭找黄矫椎纳唐贩繅蚪ㄈ矫椎谋Ｕ戏俊?/p>

但是如果去收購這些房子變成“平急兩用”的基礎(chǔ)設(shè)施，有可能。

再有一個和這個問題相關(guān)聯(lián)的，是這么多人關(guān)注社會上有這么多的商品房，為什么這么關(guān)注呢?是因?yàn)橛行?shù)據(jù)不真實(shí)，人們誤以為商品房空置太多了，其實(shí)這些年因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的不斷減少，下降幅度很大，一年下跌20% -30%，這樣大幅度的下降，未來的產(chǎn)出讓人憂慮。

那么房地產(chǎn)到底空置多少?

我聽到一個名人說3億套，結(jié)果全社會都傳3億套，哪有3億套，那是3億平方米，一平米是一套房嗎?

甚至有人把它放大到35億套，他們不知道35億套是什么概念，全世界75億人口和29億個家庭，35億套房是全世界人民住房的總量，中國哪有能力建那么多房，所以這些虛假數(shù)據(jù)、吹牛的數(shù)據(jù)滿天飛。

現(xiàn)在社會上的認(rèn)知有可能是建立在一些虛假數(shù)據(jù)上面。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至 2023年11月，全國商品房待售面積是31813萬平方米，若按照100平米一套房估算，折合三百多萬套房，這部分如果是正常房地產(chǎn)市場恢復(fù)的情況下，一兩年就能夠消化掉一些過多庫存，保持一個合理庫存。

五問：新一輪保障房建設(shè)提出配售型保障住房實(shí)行封閉管理，未來如何流通?

現(xiàn)在人們所說到的配售是中央“14號”文件提出來的，它是和原來所說的配租是不同的，配租是為“兩新家庭”準(zhǔn)備的，就是新市民和年輕人新家庭，主要是租賃的，這種保障性租賃房，現(xiàn)在也在REITs市場上開始流通，這就解決了它的長期持有的問題。

但另外一方面，保障房的建設(shè)如果規(guī)模大起來，不可能都是由財政來持有，而且有一部分居民特別是工薪階層，他們是有能力購買的，但是不能夠按商品房價格賣給他們。因此就是按照當(dāng)年保障房的定義，不收土地出讓金，只收土地的基本稅費(fèi)，再加上基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用不再攤?cè)?，這樣房價就低了，低到什么程度?一般像北上廣深這樣的城市，大約是現(xiàn)在商品房價格的1/3左右，2/3的高地價和其它的一些收益就去除了，這樣就可以讓工薪家庭享受到這樣的一種政策紅利。

這種房子在短期內(nèi)不應(yīng)該進(jìn)入市場，因?yàn)槿绻ǖ氖潜Ｕ戏?，卻把它直接賣到了商品房市場，這不是一種對于政策的套利嗎?這是不適合的。各個地方政府也不會支持這么做，但如果居民買了房子之后，他要退出，進(jìn)入商品房市場行不行?短期內(nèi)是不行的，我說的短期是幾年之內(nèi)，比如說5年，如果要是5年之內(nèi)要轉(zhuǎn)讓，政府可以原價回購，這也是國際上包括像香港、新加坡的經(jīng)驗(yàn)。

未來這一輪保障房能不能進(jìn)入市場流通?我認(rèn)為是可以的。在補(bǔ)交了一定的費(fèi)用之后就可以進(jìn)入到市場，要有個年限，這個年限香港規(guī)定的是5年-7年，我們規(guī)定多少年，可以根據(jù)各個城市的不同情況及對房屋的不同需求做出與之相契合的規(guī)定。

說到補(bǔ)繳費(fèi)用，當(dāng)年房改售房為了讓老職工能夠買得起，就按成本價，并打了一道工齡折扣，又打了一套一次性付款折扣，這樣一套租賃房一兩三萬元，也有可能有五六萬塊錢的，賣給了老職工。過了一年，他們以房改購房價的1%補(bǔ)交了土地出讓金，5年之后這個房子就允許轉(zhuǎn)讓了。并不是所有的老職工都轉(zhuǎn)讓，我們說的是讓他獲得一個轉(zhuǎn)讓權(quán)，這樣它的房價就可以體現(xiàn)出來了。不能流通，它的價格就顯現(xiàn)不出來。我們看到現(xiàn)在并不是所有老職工都在賣房，但是所有老職工都可以說出自己的房子值多少錢，現(xiàn)在北京上海很多當(dāng)年的房改房兩三萬塊錢買的，現(xiàn)在都值上千萬了。

所以，在規(guī)定一定的年限，在補(bǔ)交了一定費(fèi)用之后，可以讓購買保障房的這些新家庭，憑著現(xiàn)在的保障房未來有可能進(jìn)入市場，由此讓他們的房價能夠逐漸追平商品房，這樣就給了他們一次實(shí)現(xiàn)共同富裕的機(jī)會。

六問：若未來經(jīng)過一段時間允許保障房在市場流通，會不會對商品房市場造成沖擊?

這要兩說，一方面現(xiàn)在的商品房市場把很多買不起房子的這些工薪家庭都逼著走進(jìn)去，讓他們面對高企的房價充滿憂慮，這本身是不應(yīng)該的，今后建設(shè)保障房就是要讓這些居民能夠享受到保障房的優(yōu)惠。

再一方面，未來保障房足量供應(yīng)的情況下，整個房價體系就會出現(xiàn)變化，就能實(shí)現(xiàn)“市場歸市場、保障歸保障”，保障房的價格是明顯的低，這就解決了廣大工薪家庭希望房價要降的目標(biāo)，并不是商品房體系崩潰，讓有房的老百姓自己也吃虧，而是保障房的供應(yīng)價格低，如果一定要算個平均房價，那么它的結(jié)構(gòu)性房價就顯得低了，但是它并不傷及那些已經(jīng)有房的百姓，他們的財產(chǎn)價值并沒有貶值。再放大一點(diǎn)看，像香港、像新加坡，這些住房體系，他們的商品房在保障房供應(yīng)足量的情況下，房價該漲漲、該跌跌。

最近新加坡的房價漲得不得了，新加坡政府推出了加稅的政策，包括印花稅加到60%，如果100元錢買房，就得拿60元錢交稅，這還光是印花稅，還不算別的稅，這樣他就可以通過對商品房的征稅去把資金注入到保障房建設(shè)，這就是政府的一個很好的調(diào)節(jié)行為。

所以從我們歷史經(jīng)驗(yàn)和國外的這些情況來看，保障房的建設(shè)不會打壓商品房市場，反而會因?yàn)樽屔唐贩渴袌瞿軌蚧謴?fù)市場屬性，解除現(xiàn)有的行政性限制措施，能讓商品房市場重新活躍。

七問：新加坡住房模式備受關(guān)注，組屋模式有哪些方面值得我國去學(xué)習(xí)和借鑒?

當(dāng)年在制定房改方案的時候，我們學(xué)習(xí)了很多國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，包括英國、德國、法國、日本、韓國、新加坡，也包括中國的香港地區(qū)和中國的臺灣地區(qū)。

我們學(xué)習(xí)最直接的或者最簡單來說就是所謂香港模式和新加坡模式，香港模式就是英國模式的翻版。當(dāng)年我們提出來要在78個大城市建保障房，而且保障房的比例應(yīng)當(dāng)是占到50%左右，學(xué)的是英國和香港模式，新加坡把規(guī)模搞得比較大，一直搞到了80%或80%以上的家庭住進(jìn)保障房，那是它的特殊情況所決定的。

新加坡的特點(diǎn)跟香港不一樣，它的保障房的流通是建立另一個市場，是保障房只能在保障房，就是組屋市場流通，而商品房市場是另一個市場，香港則不一樣，香港在5~7年之后補(bǔ)交了土地出讓金之后，就可以進(jìn)入到商品房市場流通。

這些經(jīng)驗(yàn)我們反復(fù)比較，我們都學(xué)取了。香港房屋面積太小，我們沒有去學(xué)，40~60平方米，對中國這么多的城市來說并不適應(yīng)，我們現(xiàn)在的保障房的規(guī)模就比它大。但是新加坡那邊是屬于全民的住房計劃，新加坡居民沒有房子的就可以享受一次，它的房子做的又太大，做到190多平米，這也不是我們需要學(xué)取的，我們要取中。

我們的未來的房屋能不能流通，這些市場都是能流通的，不過它規(guī)定了不同的市場，如果說現(xiàn)在我們配售的房子就不能流通，不可能的，一定要有流通的能力，但是要有時間，沒有個時間限制，買了就去賣，這不就變成炒房了嗎?我們不需要建立一個單獨(dú)的流通市場，這也是因?yàn)橹袊鴩掖螅恋囟?，人口多，城市多，這樣就沒有形成兩個市場，這個是學(xué)的香港的經(jīng)驗(yàn)。

八問：新一輪保障房大量建設(shè)，是否會讓原本想買商品房的人反而不買房了?

回答這個問題，首先有個假設(shè)，就是各級政府是能夠按照中央要求規(guī)?；墓?yīng)保障房的。

在假設(shè)成立的情況下，我們就要分解購房人群，具體到他是保障房對象還是商品房對象，如果本來就是一個商品房對象，是不符合保障性住房的購買條件的，這個居民應(yīng)該是努力加把力，就在商品房市場上尋求適合自己的房子;如果他本來就夠保障房的條件，那就不用非要在這時候去咬緊牙關(guān)去買商品房。

所以我認(rèn)為，各地也應(yīng)該給老百姓一個明確的界限，告訴他們是什么樣的收入水平和條件才能夠享受保障房優(yōu)惠，并且保障房也有面積和房屋大小之分?，F(xiàn)在社會上擔(dān)心的說年輕人不結(jié)婚、不生娃的問題，在保障房面前也可以多做一點(diǎn)促進(jìn)作用。

讓居民能夠有孩子就多個房子，這是多大的政策鼓勵，再怎么去做別的補(bǔ)貼，也不如說合理地讓居民多享受一點(diǎn)面積，或者是增加一個臥房，對于他的鼓勵更大。

九問：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上有哪些怪象?

這一輪去庫存，北京、上海和深圳這幾個一線城市到現(xiàn)在還是固守著限購政策和限貸不放松，這樣做不光影響到這幾個城市的房地產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且也影響到全國人民的信心，所以應(yīng)當(dāng)從全局來考慮。

2024年我擔(dān)心會出現(xiàn)的三大怪象。

第一大怪象在前兩年已經(jīng)出現(xiàn)了，叫做一方面在“人工呼吸救樓市”，另一方面“一只手還掐著樓市的脖子”，這就是一個救市怪象。其實(shí)把掐著脖子這只手放松就完了，不需要輸氧和人工呼吸，它就能慢慢緩過來，這是一個怪象。這個怪象會不會延續(xù)到新的一年?有可能。

第二個怪象就是一方面繼續(xù)限購，加大房屋庫存，另一方面卻主張由政府出錢甚至發(fā)國債去收購那些存量房，在很多的專家提議中都出現(xiàn)了，他不知道在限購狀態(tài)下，出現(xiàn)的這種庫存是有虛假的一面，要是想由政府花錢收購，也先取消限購，讓社會購買力能夠充分的實(shí)現(xiàn)的這種情況下，再考慮這種事情。

第三個怪象是我擔(dān)心各地在紛紛啟動保障房建設(shè)，反而國企、央企不光作壁上觀，而且紛紛進(jìn)入商品房市場，繼續(xù)高價拍地，違背了國務(wù)院要求的國企央企房地產(chǎn)企業(yè)退出競爭性房地產(chǎn)領(lǐng)域的要求。

新的一年會不會出現(xiàn)這三大怪象，讓我們共同拭目以待。

十問：房地產(chǎn)是否已到底部?購房者是再等等，還是現(xiàn)在入市?樓市何時復(fù)蘇?

商品房市場低迷了兩年多，按照正常的規(guī)律應(yīng)該反彈了。

但是很多專家都認(rèn)為這次跌的這么深，如果沒有超常規(guī)的政策，市場很難回暖，這就面對著對2024年的商品房市場的判斷，到底是能夠迅速回暖，還是延續(xù)低迷，這些問題我都難以作出判斷。

我只是看到保障房建設(shè)決心下得大，而且任務(wù)布置的明確，如果真的能落實(shí)，就有可能激活商品房市場。

在這種情況下，那么好不容易趕上房價低迷的這幾年，如果是商品房的購買者，如果是本身就有錢，但是卻把錢存在銀行持幣待購的這部分人，就應(yīng)該盡快出手，這時候還真可能是個底。當(dāng)然如果 2024年房地產(chǎn)繼續(xù)低迷，那么人們觀望也是可能的。

另一方面，如果不是商品房的購買主體，買不起商品房，是保障房的享受對象，這時候當(dāng)然還是要等，等保障房建設(shè)，并且要促進(jìn)各地的保障房的產(chǎn)出。

我相信中央下了這么大決心，各地會有回應(yīng)的，但是我也有擔(dān)心是不是真能落實(shí)，因?yàn)槲覀兒粲醣Ｕ戏窟@么多年了，中央下決心也不是一次了，結(jié)果到最后都沒做起來，所以我對這個問題不能夠給予明確回答，就在于我對2024年的展望，還是兩個方向，認(rèn)為有可能往這走，有可能往那走。希望能夠往我們預(yù)期的方向走，就是完善住房雙軌制的方向走。