別罵了，昨夜一二線樓市集體破防！

昨天有些朋友留言說，很久沒寫樓市分析稿了，晚上加了個班，今早立馬來兌現(xiàn)了。

2023年以慘重的代價告訴一件事：沒有誠意的擠牙膏式救樓市，只會害了自己……

所以看到最近一連發(fā)的好幾個救市政策，我只想說，還不夠猛!

希望后面各個城市趕快動起來，政策趕快跟上來，力度提上去，不要猶豫不要停，千萬不敢停!

1

上海，終于出手了，單身能買房了!

昨天傍晚，上海住建局一紙紅頭文件發(fā)來，重磅救市政策就來了。

非戶籍，社?；騻€稅滿5年及以上，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明島區(qū)除外)限購1套住房，新房二手房均可。

1月31日起，開始實(shí)施。

歡呼吧，這是所有魔都單身人士的最大福音!

在這之前，如果不結(jié)婚，你有多少錢在上海都沒有資格買房。

但事實(shí)是，上海非戶籍人口非常多，大齡單身的更多，現(xiàn)在外地人買房把“已婚”硬性限制解除，這些人都有了購房資格。

去年12月14日，北京和上海曾同天發(fā)布新政，都把首套房首付降到了30%，二套房首付降到了40%-50%，房貸利率也降了一大截兒。

可惜，這次力度并不夠大，沒有引起明顯的市場波動。

這次能有用嗎?

有，但仍然不夠。

如果能把社保個稅年限再往下降一降，比如5改3，那就更好了!

截止發(fā)稿前，一線城市中，只剩北京和深圳還沒最新動靜，大概率也不遠(yuǎn)了!

呼喊北京和深圳，趕快行動，發(fā)政策干貨!

2

還有廣州。

無論是去年還是今年，論救市，廣州永遠(yuǎn)是一線中最早的那一個!

1月27日米宅年會當(dāng)天，廣州放開了大戶型限購。

并且名下120平方米以上不計套數(shù)，出租或出售，不計套數(shù)，能合證的套數(shù)按合并后。

一句話：大戶型不限購、不計套數(shù);小戶型，出租和掛牌現(xiàn)有住房，也能突破限購套數(shù)限制。

加上之前的政策，廣州目前唯一的限制就是：非戶籍在限購區(qū)買120㎡以下住房了。

去年解除部分限購后，現(xiàn)在限購區(qū)為，越秀、海珠、荔灣、天河、白云(不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn))、南沙。

廣州新政后第3天，市場啥反應(yīng)?

一個廣州資深中介朋友說，二手房客戶咨詢量顯著提升了，但實(shí)際帶看量并沒有明顯變化，很多人只是問問就沒下文了;大戶型房源很多房東都降價了，天河區(qū)珠江新城等，有的房源最高往下調(diào)了幾十萬甚至近百萬。

另外，辦假證的活躍起來了，租賃合同甚至不花錢自己就可以做。

這張圖，是廣州近兩年的新房成交量。

8月9月最差，一個月成交量只有四千多套。

9月份又是取消認(rèn)房認(rèn)貸，又是解除部分區(qū)域限購，市場反饋上，10月份短暫回升了一下下，11月立馬又降下來了。

價格呢?跌的也挺厲害。

2023年12月廣州新房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.0%，排在跌幅榜第七位;

二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%，排在跌幅榜第四位。

和蘇州一樣，去年9月，廣州就放開了番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)的限購。

只怪當(dāng)時步子太小!

如果當(dāng)時就全面放開、或者放開大戶型限購，市場一定不是現(xiàn)在這樣子!

這次力度也不夠，按廣州現(xiàn)在的行情，全面解除所有限購才是正道!

3

二線城市代表：蘇州。

昨天蘇州全面取消限購了!可惜的是，新房仍限售2年。

30日，面對各種網(wǎng)傳，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員終于做了回應(yīng)：“購買新房、二手房都不做購房資格審核，新房限售政策仍為2年。”

緊跟著，蘇州市房產(chǎn)交易中心工作人員也明確，“從今天起，不再審查套數(shù)，也不看購房資格。”

這意味著，在蘇州市場，所有關(guān)于買房的限制，徹底解除了，無需社保、不限套數(shù)、不看面積，想咋買咋買!

買房限制是解除了，但賣房限制仍有“限售2年”，保留最后一道限。

要我說，何必呢，還磨嘰啥、遮掩啥，一塊兒取消了算了，還猶豫個什么?!

蘇州這次全面放開限購，乍一看好像挺猛，其實(shí)不然。

早在去年4月、9月，就放松過兩次了。9月份的時候，取消了120㎡及以上商品住房限購，不再審核資格，本地外地都可以隨便買。

聽說但是本來是想全面放開的，但又臨時叫停了，只局部放開。

唉……

結(jié)果嘞?又一次擠牙膏式救市，市場根本沒什么反應(yīng)。

按照諸葛數(shù)據(jù)，

2023年蘇州商品房總成交量下降11.7%;新房成交下降39.54%;二手房成交漲了26.46%。

但二手房更難的是，掛牌量太太太高了，截止2024年1月30日，蘇州二手房掛牌量突破22萬套。

瞧 ，信心和預(yù)期，根本沒起來!

一鼓作氣，再而衰，三而竭……

過去兩年救市斷斷續(xù)續(xù)，這個問題一直都在，一直沒解決。

去年一年發(fā)了637條救市政策，結(jié)果嘞?3月份小陽春后，政策沒跟上，一步?jīng)]跟上，步步跟不上，就像氣球，一下子泄了氣。

最后就是越救越差，越救越尷尬……這是留給2023，最大的遺憾!

4

另一個好消息：萬眾期盼的“地產(chǎn)項(xiàng)目融資白名單”終于有了動靜!

這個事兒其實(shí)從去年年底就開始提，但一直沒落實(shí)，或者說落實(shí)的不夠快。

按照住建局的說法，在1月底前，第一批地產(chǎn)項(xiàng)目白名單就可能落地并爭取貸款。

昨天，記者采訪了多家央國企、混合所有制、民營企業(yè)、以及出險房企，相關(guān)人員都說“尚未就新的白名單政策接到銀行通知。”

到了晚上，住建部和金融監(jiān)管總局發(fā)聲，廣西南寧第一個落地。

“向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)推送了第一批107個房地產(chǎn)‘白名單’，其中北投荷院項(xiàng)目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款。”

今天是1月31號最后一天，“白名單”雖然還沒公布，但應(yīng)該內(nèi)部通知到位了。

前段時間，我詳細(xì)扒了幾十家房企的債務(wù)到期明細(xì)，發(fā)現(xiàn)2024年上半年，很多房企都有債務(wù)要還，而且債務(wù)還不少。

在新一個償債高峰，能不能拿到錢、能融到多少錢，至關(guān)重要!

前天，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，預(yù)計2023年要虧損17億元，而上年同期盈利3393.95萬元，首次由盈轉(zhuǎn)虧。

虧損中交并不是個例，雖然財報還沒出，但看看全年銷售業(yè)績下滑程度，再看看上半年各房企的虧損狀態(tài)，下半年并沒有好轉(zhuǎn)。

所以另一個王炸就是，2、3、4月份，很多房企財報出來肯定不好看，這對擊垮信心和安全感破壞力極強(qiáng)!

5

仔細(xì)盤一盤，眼下樓市最難的問題是：

1、新房賣不動，信任危機(jī)還沒解除!

——所以2024年交付絕對不敢再出事了，主流房企也不能再出大問題了!

2、大力度的政策還沒集中爆發(fā)，信心拉不上來!

——就目前市場這樣子，想多城集體復(fù)蘇已經(jīng)不太可能，現(xiàn)在急需集中全力拉出來一個標(biāo)桿城市，哪怕價格漲不動，成交量先漲一截兒就行，至少數(shù)據(jù)拉上來讓所有人都看到!

3、二手房掛牌量激增，簡直太太多了，突破了歷史極限!

——大體量的二手房涌出來，擠壓太嚴(yán)重了，尤其把新房市場擠壓的慘的一批。

4、砸盤房東太多了，二手房房價根本穩(wěn)不住，越穩(wěn)不住越賣不動!

——現(xiàn)在全國房東的心態(tài)都亂了，比如小區(qū)市場價1萬8，一兩個房東扛不住一下把價格拖到1萬34，整個小區(qū)都慌了，根本賣不動。

所以你看，救樓市，任重道遠(yuǎn)，不下狠勁兒咋能行?

24年可能“不確定”這個詞還將籠罩在這個特殊的歷史階段。

全球四大審計公司之一畢馬威最新的《全球經(jīng)濟(jì)展望》中，對今年有一些展望和預(yù)測，這種預(yù)測基于目前存在的少數(shù)確定性以及可以幫助我們拼湊復(fù)雜未來的長期趨勢。